[Septiembre 2023] Precios al alza en España y Estados Unidos, pero desplomes importantes en Alemania y Reino Unido

octubre 19  

Diego puertas

Datos inmobiliarios publicados en septiembre de 2023

En la edición de este mes

Durante el mes de septiembre, el aumento de los rendimientos de los bonos tanto europeos como americanos ha marcado nuevos máximos de ciclo en los tipos de referencia hipotecarios.

Sin embargo, esto no ha lastrado la tendencia al alza de los precios en Estados Unidos y países europeos como España, donde la ausencia de oferta sigue marcando la tónica de los precios, que vuelven a situarse muy cercanos a máximos.

En cambio, en otros países donde la oferta no es tan restringida si que ha afectado considerablemente el endurecimiento de los tipos de interés, en países como Reino Unido y Alemania, se han visto considerables caídas de los precios.

En China, el sector inmobiliario está inmerso en una desaceleración que amenaza con lastrar al resto de la economía, los precios de la vivienda cayeron inter mensualmente al ritmo más elevado desde octubre de 2022.

Estos son los principales puntos a comentar:

España: En agosto, los precios se situaron un 5% por debajo de máximos de 2007, con una oferta mínima que ha limitado el número de compra-ventas de julio en mínimos desde el año 2020.

Resto de la Eurozona: Los precios globales de la eurozona repuntaron en el segundo trimestre respecto a datos del primer trimestre, sin embargo, países como Alemania y Francia vieron considerables caídas en los últimos datos conocidos.

Reino Unido: En Reino Unido, a diferencia de Estados Unidos y en un símil con las grandes economías de la eurozona, los precios de viviendas están cayendo al mayor ritmo desde agosto de 2009. La difícil situación económica y de aumento de precios (estanflación) que atraviesa el país está afectando en mayor medida que a otros países.

Estados Unidos: El mercado inmobiliario estadounidense sigue impulsando los precios al alza debido a la escasa oferta. El alza de los tipos hipotecarios está provocando que no se venda vivienda de segunda mano (el propietario debería contratar una hipoteca a un % superior), lo que está provocando el curioso fenómeno de que los precios de vivienda de segunda mano casi superen a los nuevos.

China: En China, el sector inmobiliario sigue inmerso en una recesión, los precios caen a ritmos como no se habían visto antes. Todo ello, con los constantes rumores sobre los problemas de los grandes promotores inmobiliarios del país.

* Todos los datos están actualizados a fecha 30 de septiembre de 2023

España

La economía en España sigue teniendo un comportamiento ligeramente superior al de la eurozona, con un último crecimiento del PIB intertrimestral del 0.5% y con unos datos de PMI en los que se puede intuir un posible suelo… Aunque como bien menciona S&P, aun parece lejos una recuperación.

La situación inmobiliaria, sigue marcada por la escasa oferta, que impulsa el precio tanto de la compra como del alquiler al alza. Por el lado de las hipotecas, el euribor sigue escalando hasta máximos de ciclo.

Precio de la vivienda en el mes de agosto

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una subida del 0,4% durante el mes de agosto, situándose en 2.004 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. Este dato es un 7,2% más alto que el del mismo mes del año pasado mientras que se sitúa un 5,3% por debajo del precio máximo histórico de la vivienda en España, registrado en junio de 2007.

12 Comunidades Autónomas españolas muestran precios superiores al mes pasado.

Canarias (1,4%)  lidera las subidas, seguida de La Rioja (1,1%), Asturias (1%), Cantabria (0,9%), Euskadi (0,8%), Andalucía y Comunitat Valenciana (0,7% en ambos casos).

Los menores incrementos se han dado en Castilla-La Mancha (0,5%), Aragón (0,4%), Baleares (0,3%), Navarra y Galicia (0,2% en las dos regiones).

Extremadura (-0,6%), por el contrario, encabeza los descensos de precio seguida de Cataluña (-0,4%), Región de Murcia (-0,2%), Comunidad de Madrid y Castilla y León (-0,1% en ambas comunidades).

Baleares con 3.987 euros/m2 es la autonomía más cara, seguida por la Comunidad de Madrid (3.139 euros/m2). Les sigue Euskadi (2.844 euros/m2) y Cataluña (2.345 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla-La Mancha (907 euros/m2), Extremadura (943 euros/m2) y Castilla y León (1.156 euros/m2), que son las comunidades más económicas.

Precio del alquiler en agosto

El mes de agosto se ha cerrado con una subida mensual del precio del alquiler en España del 0,5% hasta establecerse en 12 euros/m2, según el último informe de precios publicado por idealista. En el último trimestre el precio ha crecido un 2,7% mientras que en el último año la subida es del 9,5%. El dato de agosto se convierte, una vez más, en el precio máximo histórico del alquiler en España desde que idealista tiene registros.

33 capitales han experimentado subidas en el precio de la vivienda en alquiler durante el último mes.

33 capitales han experimentado subidas en el precio de la vivienda en alquiler durante el último mes.

El incremento más pronunciado es el de Alicante donde las rentas subieron un 3,5% seguido de las subidas de Santa Cruz de Tenerife (3,1%), Segovia (3%), San Sebastián (3%), Lugo (2,6%) y Barcelona (2,5%).

En el lado contrario, Teruel es la capital en la que más ha bajado el precio del alquiler durante el mes de agosto (-4%), seguida de Huelva (-3,4%), Ceuta (-2,8%), Almería (-1,4%) y Zamora (-1,3%).

Además de Alicante, San Sebastián y Barcelona, las principales ciudades del país también registran subidas frente a las rentas de hace un mes: Madrid (2,1%), Valencia (1,7%), Palma (1,6%), Sevilla (1%), Málaga (0,6%) y Bilbao (0,3%).

Barcelona continúa siendo la capital con los alquileres más caros con un precio de 19,4 euros/m2 seguida por Madrid (17,4 euros/m2) y San Sebastián (17 euros/m2). Les siguen Palma (14,7 euros/m2), Bilbao (13,1 euros/m2) y Málaga (12,8 euros/m2). Barcelona, Madrid, San Sebastián, Palma, Málaga y Valencia alcanzan su precio más alto desde que idealista tiene registros.

Por el contrario, Cáceres, Ciudad Real y Zamora son las capitales con la renta más económica con 6,2 euros/m2.

Préstamos hipotecarios en julio

En julio, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 29.223, un 18,8% menos que en julio de 2022, equivalente al dato registrado en julio de 2018.

El importe medio de dichas hipotecas disminuye un 2,6% y se sitúa en 143.412 euros

El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en julio (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 164.878 euros, un 0,3% inferior al del mismo mes de 2022.

El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 6.081,2 millones de euros, un 20,3% menos que en julio de 2022. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 4.190,9 millones, con un descenso anual del 20,9%.

Para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en julio, el tipo de interés medio al inicio es del 3,52% y el plazo medio de 24 años. El 43,8% de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 56,2% a tipo fijo.

El tipo de interés medio al inicio es del 3,34% para las hipotecas a tipo variable y del 3,70% para las de tipo fijo.

En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 3,24% (con una subida de 1,32 puntos respecto al del mismo mes de 2022) y el plazo medio de 25 años. El 42,2% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 57,8% a tipo fijo.

El tipo de interés medio al inicio es del 2,95% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,49% para las de tipo fijo.

Compra-Venta de viviendas en julio, por el INE

Las ventas de viviendas siguen cayendo en España. Según el INE, en julio se han inscrito 48.303 transacciones de viviendas, un 10,5% menos interanual. Los descensos se han impuesto tanto en el mercado de viviendas usadas como nuevas y en prácticamente todo el país. En los siete primeros meses del año, las ventas ya caen un 5,3%.

Se trata de la cifra más baja en este mes desde 2020, lastrada por las subidas de los tipos de interés para contener la inflación, mientras que, con este nuevo retroceso, la compraventa de viviendas encadena seis meses de tasas interanuales negativas. Y amplía en más de cuatro puntos el descenso registrado en junio (-6,4%). Además, en tasa intermensual (julio sobre junio), la compraventa de viviendas se contrajo un 10,5%, su mayor caída en un mes de julio en al menos cinco años.

En concreto, la compraventa de viviendas usadas bajó un 11,2% en el séptimo mes del año, hasta sumar 40.036 operaciones, mientras que las transacciones realizadas sobre pisos nuevos disminuyeron un 7,4%, hasta las 8.267 operaciones.

El 92,7% de las viviendas transmitidas por compraventa en julio fueron viviendas libres y el 7,3%, protegidas. En total, la compraventa de viviendas libres bajó un 10% interanual, hasta las 44.766 operaciones, en tanto que la compraventa de viviendas protegidas retrocedió un 16,5%, hasta sumar 3.537 transacciones.

En julio, las compraventas han retrocedido en todas las CCAA, con tres excepciones: Extremadura (5,2%), Asturias (3,8%) y Murcia (0,2%). En cambio, ls comunidades autónomas con los mayores descensos anuales en el número de compraventas de viviendas han sido Galicia (-22,8%), Canarias (-18,2%), Navarra (-17,2%) y Madrid (-16,6%) 

Euribor (tipo de interés de referencia en el mercado interbancario de la zona euro)

El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas a tipo variable de España cierra septiembre con una media mensual del 4,149%, máximos desde 2008.

El euríbor a 12 meses retoma la senda alcista en septiembre, tras registrar en agosto su primer descenso desde enero de 2022. 

En concreto, el euríbor sube de forma leve respecto al 4,073% del mes anterior y cerca de dos puntos en el último año (2,233% en septiembre de 2022), y vuelve a los niveles de julio, acomodándose así en máximos desde finales de 2008.

En apenas año y medio, el indicador hipotecario ha pasado de estar en terreno negativo a alcanzar su mayor nivel en 15 años al calor de las 10 subidas consecutivas de los tipos de interés que ha acometido el Banco Central Europeo (BCE) para frenar la inflación, hasta dejar el precio del dinero en el 4,5%.

A pesar del abultado incremento en este breve plazo temporal, el impacto de la subida del euríbor en septiembre para la familias será menos acusado que en meses anteriores.

Teniendo en cuenta el nivel actual del euríbor, quien tenga contratada una hipoteca variable y deba revisar su tipo de interés en el mes de septiembre, registrará un aumento de su cuota hipotecaria de unos 167,06 euros al mes y de unos 2.000 euros al año. 

Gráficos destacados:

1- San Sebastián es la capital que registra el precio medio de la vivienda en venta más alto del ‘top 5’ con 5.326 euros/m2, por delante de Madrid (4.015 euros/m2) y Palma (3.863 euros/m2). Por detrás, se encuentran Málaga (2.594 euros/m2) y Santa Cruz de Tenerife (1.888 euros/m2).

2- Por la parte del alquiler, Madrid se sitúa ya por encima de San Sebastián con 17,4 euros/m2 de mensualidad, solo superada por los 19,4 euros/m2 de Barcelona. La capital catalana marca nuevo máximo de precios en alquiler, pero no así en compraventa, donde sus valores todavía se encuentran un 3,9% por debajo de su precio máximo alcanzando en 2007 (.4.310 euros/m2).

3- La estadística notarial confirma que el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 45,9% en el séptimo mes del año.  Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 70,2% del precio.

4- Según los notarios, el precio medio del metro cuadrado se situó en julio en 1.617 euros/m2 registrándose un descenso interanual del 4,6%, lastrado sobre todo por los chalets. 

5- De media, entre enero y junio se han registrado más de 17.800 transmisiones mensuales de vivienda vía herencias y 591 al día, mientras que marzo batió récord con 20.739 operaciones en un solo mes, superando a las 20.061 de 2022.

 6- El precio de la vivienda libre subió 3% en el segundo trimestre respecto al mismo periodo del año pasado, mientras que se incrementó un 0,3% frente al primer trimestre, hasta alcanzar los 1.793,2 euros/m2, según la estadística con los valores de tasación del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).

7- La Comunidad Valenciana está pisando fuerte en el mercado residencial. En apenas dos años, la región ha escalado dos puestos en el ranking de las autonomías con más compraventas de viviendas en España, hasta el punto de desbancar a Cataluña y Madrid.

Según los datos del INE, en los siete primeros meses del año la región acumula 59.917 transacciones de viviendas, entre nuevas y usadas, una cifra que tan solo supera Andalucía (con 74.136 unidades), y que representa un 16,4% del conjunto del país. 

8- Progresivamente va aumentando la proporción de venta sin hipoteca.

9- A raíz de la subida de los tipos hipotecarios, ganan terreno las hipotecas variables, aunque aún en el 40% del total de hiptecas constituidas.

Resto de la Eurozona

La economía de la Eurozona se encuentra muy débil, especialmente afectada por Alemania y Francia, las dos economías más grandes y con muchas papeletas de entrar en recesión, o al menos mantener este crecimiento prácticamente nulo.

En el sector inmobiliario, el indicador más fiable a seguir, son los PMI de construcción. Una lectura inferior a 50 muestra un sector en declive.

PMI Construcción Eurozona agosto

El índice PMI de Construcción de la Eurozona (HCOB) cayó ligeramente a 43.4 en agosto de 2023 desde 43.5 en el mes anterior, marcando así la decimosexta disminución consecutiva en la actividad total y una que fue significativa en general. También fue la lectura más baja desde diciembre de 2022.

La actividad en el sector de la vivienda registró el ritmo de contracción más rápido desde abril de 2020, mientras que las obras comerciales y la actividad de infraestructura disminuyeron a tasas más suaves.

Los nuevos pedidos disminuyeron por decimoséptimo mes consecutivo, pero a un ritmo más lento, y los niveles de compra disminuyeron al ritmo más pronunciado desde mayo de 2020.

Además, los niveles de personal se redujeron por sexto mes consecutivo, mientras que las presiones en la cadena de suministro disminuyeron aún más.

En cuanto a los precios, la tasa de inflación de los costos de entrada se aceleró por primera vez desde octubre de 2022, pero fue moderada y muy por debajo de su promedio a largo plazo.

Finalmente, los constructores de la Eurozona mostraron pesimismo con respecto a las perspectivas para la actividad en el próximo año.

En Alemania

El índice PMI de Construcción de Alemania (HCOB) subió ligeramente a 41.5 en agosto de 2023 desde 41 en julio, pero continuó señalando una fuerte disminución en la actividad de construcción.

El principal factor negativo provino del sector de la vivienda, donde la actividad cayó al nivel más bajo desde febrero de 2010.

También hubo una marcada disminución en los proyectos de construcción comercial, aunque la tasa de declive se suavizó ligeramente.

Los costos promedio de insumos cayeron al segundo ritmo más rápido desde 1999 y las tarifas cobradas por los subcontratistas aumentaron al ritmo más lento en casi tres años.

Finalmente, las expectativas hacia la actividad futura cayeron al nivel más bajo desde noviembre del año pasado.

En Francia

El índice PMI de Construcción de Francia de S&P Global cayó aún más a 42.4 en agosto de 2023, en comparación con 42.9 en el mes anterior, señalando la mayor disminución en la actividad total de las empresas constructoras francesas en 2023 hasta ahora.

Los tres segmentos monitoreados permanecieron en contracción, con el sector de la vivienda liderando la caída, mientras que las empresas de construcción comercial registraron la disminución más lenta en la actividad.

En cuanto a los precios, la tasa de inflación de los precios de insumos se aceleró, con el aumento de los costos de compra coincidiendo con un deterioro renovado en el rendimiento de los proveedores.

Mirando hacia adelante, el sentimiento siguió siendo pesimista.

En Italia

El índice PMI de Construcción de Italia de HCOB cayó a 47.7 en agosto de 2023 desde 48 en el mes anterior, marcando así la octava contracción consecutiva. Los nuevos contratos disminuyeron al ritmo más acelerado desde febrero, revirtiendo dos meses consecutivos de ligeras alzas, ya que los presupuestos ajustados y las tasas de interés en aumento del BCE llevaron a los clientes a dudar sobre comprometerse con nuevos negocios.

En consecuencia, la producción de construcción se contrajo y las empresas redujeron la cantidad de compras, llevando los niveles de compra a su punto más bajo desde enero.

Mirando hacia adelante, las esperanzas de una mayor demanda y un aumento en el gasto público relacionado con el Plan Nacional de Recuperación y Resiliencia del país respaldaron el optimismo.

Precios de la vivienda en la Eurozona

Los datos de precios de vivienda de la Unión Europea y de la Zona Euro se conocen trimestralmente. Para esta edición, podemos analizar los datos correspondientes al segundo trimestre:

Los precios de la vivienda en la UE han registrado su primera caída anual en casi una década.

En el segundo trimestre de 2023, los precios de la vivienda en la UE disminuyeron un -1,1% interanual, mientras que los alquileres aumentaron un 3,0%.

Los precios de la vivienda en la UE aumentaron un 0,3% en comparación con el primer trimestre de 2023, mientras que los alquileres aumentaron un 0,7%.

En Alemania

Los precios de los inmuebles residenciales (índice de precios de la vivienda) en Alemania cayeron una media del 9,9% en el segundo trimestre de 2023 en comparación con el segundo trimestre de 2022.

Se trata de la caída más pronunciada de los precios de las propiedades residenciales en comparación con un trimestre anterior desde que comenzó la serie en el año 2000.

En el segundo trimestre de 2022, el índice de precios de la vivienda alcanzó su nivel más alto hasta la fecha. y desde entonces los precios de las propiedades residenciales han caído en comparación con el trimestre anterior.

Sin embargo, con un -1,5% en comparación con el primer trimestre de 2023, la caída en el segundo trimestre de 2023 fue menor que en los dos trimestres anteriores.

Según datos de Properstar:

El precio medio de un piso en venta es de 361.333 €. En cuanto a las casas en venta, el precio medio es de 588.194 €.

El precio medio de un piso en alquiler es de 1.521€. En cuanto a las casas en alquiler, el precio medio es de 1.049 €.

En Francia

En el segundo trimestre de 2023, los precios de la vivienda en Francia bajaron un 0,7% con respecto al trimestre anterior (datos provisionales desestacionalizados), tras una casi estabilidad en el primer trimestre de 2023 (-0,1%). Los precios de las viviendas nuevas retrocedieron (-0,2% con respecto al trimestre anterior, tras +0,2%), mientras que la caída de los precios de las viviendas de segunda mano se intensificó (-0,8%, tras -0,2% en el trimestre anterior).

En términos interanuales, los precios de la vivienda registraron una fuerte desaceleración (+0,7% en el 2T 2023, tras +2,9% en el 1T 2023 y +4,8% en el 4T 2022). Por cuarto trimestre consecutivo, los precios de las viviendas de segunda mano aumentaron en el año más lentamente (+0,5%) que los de las viviendas nuevas (+1,8%).

En Italia

En agosto de 2023, para las propiedades residenciales en venta se solicitó un promedio de € 1,971 por metro cuadrado, con un aumento del 2.23% en comparación con septiembre de 2022 (1,928 €/m²).

En los últimos 2 años, el precio promedio en Italia alcanzó su punto máximo en junio de 2023, con un valor de € 1,980 por metro cuadrado. El mes con el precio de venta más bajo fue diciembre de 2021: se solicitó un promedio de € 1,908 por metro cuadrado para una propiedad en venta.

En agosto de 2023, para las propiedades residenciales en alquiler se solicitó un promedio de € 12.77 al mes por metro cuadrado, con un aumento del 5.36% en comparación con septiembre de 2022 (€ 12.12 al mes por metro cuadrado).

En los últimos 2 años, el precio promedio en Italia alcanzó su punto máximo en el mes de agosto de 2023, con un valor de € 12.77 por metro cuadrado al mes. El mes con el precio de alquiler más bajo fue diciembre de 2021: se solicitó un promedio de € 11.31 al mes por metro cuadrado para una propiedad en alquiler.

Durante agosto de 2023, el precio de venta más alto para las propiedades se encontró en la región de Trentino Alto Adige, con €3,158 por metro cuadrado. Por otro lado, para una propiedad en venta en la región de Calabria, solo se solicitó €931 por metro cuadrado, el valor más bajo en toda Italia.

Durante el mismo mes, el precio de alquiler más alto para las propiedades se encontró en la región de Valle d'Aosta, con €17.71 al mes por metro cuadrado. Por otro lado, los precios de alquiler más bajos en promedio se encontraron en la región de Umbría, con solo €7.20 al mes por metro cuadrado, el valor más bajo a nivel nacional.

Gráficos destacados:

1- Entre 2010 y el segundo trimestre de 2023, los precios de la vivienda aumentaron un 46% y los alquileres un 21% en la UE, afirma Eurostat. 

Al comparar el segundo trimestre de 2023 con 2010, los precios de la vivienda aumentaron más que los alquileres en 20 de los 27 países de la UE. 

2- Alemania, donde el índice Europace de precios de viviendas existentes se desplomó un 2% en agosto, y ya ha perdido un 16% desde el máximo alcanzado en abr2022. Sólo el índice de viviendas de nueva construcción se ha mantenido sin cambios, esto se debe al bajo nivel de actividad de nueva construcción.

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Reino Unido

La situación de Reino Unido a nivel económico, sigue siendo delicada, los últimos datos de IPC dieron una buena noticia a la baja, lo que evitó que el BoE elviara aun más los tipos de interés, sin embargo, la inflación se mantiene muy elevada, el crecimiento económico muy débil y la vivienda está empezando a reaccionar ante ello.

A nivel inmobiliario, al igual que en la Eurozona, los PMI de construcción son el principal indicador del sector.

PMI Construcción

El índice PMI de la construcción del Reino Unido de S&P Global/CIPS descendió hasta 50,8 en agosto de 2023 desde 51,7 en julio, lo que apunta a un aumento marginal de la actividad empresarial total, ya que el crecimiento en los segmentos comercial y de ingeniería civil ayudó a compensar una caída en la construcción de viviendas.

Sin embargo, las previsiones de actividad empresarial para el año próximo fueron las más débiles desde enero y la creación de empleo perdió impulso desde el mes anterior. Esto se debió en gran medida a la caída de los volúmenes de ventas en el sector de la construcción, como indica el descenso más rápido de los nuevos pedidos en algo más de tres años.

La mejora del equilibrio entre la oferta y la demanda contribuyó a estabilizar los costes globales de los insumos en el sector de la construcción. La subida de los precios de compra fue marginal y la tasa de inflación se redujo, gracias a unas condiciones de mercado más competitivas y al éxito de las negociaciones de precios con los proveedores para tener en cuenta el descenso de los costes de las materias primas.

Viviendas iniciadas en el segundo trimestre de 2023

Se iniciaron 67.600 construcciones de viviendas (ajustadas estacionalmente) en Inglaterra en el segundo trimestre de 2023. Este fue un pico inusualmente alto que probablemente se deba a que los constructores de viviendas optaron por adelantar el inicio de los proyectos para evitar los costos de cumplir con las nuevas normas reglamentarias de construcción .

Las nuevas normas, que se refieren al rendimiento energético y al punto de recarga de vehículos eléctricos, se introdujeron a partir del 15 de junio de 2023.

Se completaron 39.620 construcciones de viviendas (ajustadas estacionalmente) en Inglaterra en el segundo trimestre de 2023. Esto es estable en comparación con el trimestre anterior y una disminución del 12% en comparación con el mismo trimestre de 2022.

Precio vivienda en agosto

El índice Halifax de precios de la vivienda cayó un 4,6% interanual en agosto de 2023, tras un descenso revisado del 2,5% en julio y frente al consenso del mercado de una caída del 3,45%.

Se trata del mayor descenso de los precios de la vivienda desde agosto de 2009, por debajo de los máximos históricos registrados el verano pasado, debido al impacto de la subida de los tipos de interés en la demanda de los compradores y el consiguiente aumento de los costes hipotecarios, que a su vez afectó a los precios de la vivienda.

La casa promedio cuesta ahora £279,569, una disminución de alrededor de £5,000 desde julio y de nuevo al nivel observado a principios del año pasado.

Se espera que los precios de la vivienda sigan bajando en lo que queda de año y en el próximo, dado que siguen siendo un 17% superiores a los niveles anteriores a la pandemia.

En todo el país, todas las naciones del Reino Unido y las nueve regiones inglesas han experimentado un descenso de los precios de la vivienda durante el pasado año, con las zonas del norte mostrando en general una mayor resistencia en comparación con las zonas del sur.

Mensualmente, los precios de la vivienda cayeron un 1,9 %, lo que supone la caída mensual más significativa desde noviembre de 2022.

Precio alquileres septiembre

Para septiembre de 2023, los datos muestran que el precio medio de alquiler en el Reino Unido para septiembre de 2023 es de £1276.

Excluyendo Londres, el promedio del Reino Unido es ahora de £1.061.

Todas las regiones han experimentado un aumento anual de los alquileres, y Escocia muestra el mayor, un aumento del 13,34% desde septiembre de 2022 hasta £977 PCM.

El noreste de Inglaterra es la zona más barata para alquilar en el Reino Unido, por sólo £668 PCM.

Tipo hipotecario

El tipo hipotecario en el Reino Unido aumentó hasta el 7,85% en agosto, frente al 7,60% de julio de 2023.

Hipotecas aprobadas

Las aprobaciones de hipotecas para la compra de viviendas en agosto de 2023 disminuyeron un 37% con respecto al año anterior y un 8% con respecto a julio de 2023.

En agosto de 2023 se aprobaron 45.354 hipotecas, frente a 72.321 en agosto de 2022.

Gráficos destacados:

1- El coste de alquilar una habitación en Londres ha superado por primera vez las 1.000 libras al mes, según Bloomberg:

Estados Unidos

La economía estadounidense en los últimos datos de PIB vio un considerable desplome del consumo personal, medida que sostiene más de la mitad del dato, que no se vio afectado debido a sospechosas revisiones al alza de otros componentes.

El tipo fijo hipotecario alcanzó nuevos máximos desde el año 2000, algo que está influyendo en el mercado inmobiliario, en el que el consumidor estadounidense sigue queriendo comprar vivienda, pero la escasa oferta impulsa el precio al alza.

¿Quién va a cambiar su hipoteca a un tipo de interés amyor del que tiene?

Viviendas iniciadas y permisos de construcción en agosto

Las viviendas iniciadas se desplomaron un 11,3 % intermensual frente al -0,9% esperado. Sin embargo, los permisos de construcción se dispararon un 6,9% intermensual frente a una caída del 1.1% esperada.

Las viviendas iniciadas cayeron un 11,3% intermensual hasta una tasa anualizada desestacionalizada de 1,283 millones en agosto de 2023, el nivel más bajo desde junio de 2020, y muy por debajo de las previsiones de 1,44 millones.

  • Las viviendas unifamiliares iniciadas disminuyeron un 4,3%, hasta 941.000

  • Las viviendas multifamiliares se desplomó un 26,3%, hasta 334.000.

Los permisos de construcción en Estados Unidos aumentaron un 6,8% hasta una tasa anual desestacionalizada de 1,541 millones en agosto de 2023, el nivel más alto desde octubre de 2022 y con pocos cambios respecto a la estimación preliminar de 1,543 millones, según mostraron los datos revisados.

El salto en los permisos sugirió que la nueva construcción sigue prosperando, impulsada por la escasez de viviendas disponibles en el mercado, a pesar del efecto moderador de la subida de los tipos hipotecarios sobre la demanda de vivienda.

En particular, las autorizaciones para viviendas unifamiliares aumentaron un 1,9% hasta una tasa de 948.000, la más alta desde junio de 2022, mientras que las aprobaciones para el volátil segmento múltiple se dispararon un 15,6% hasta un máximo de tres meses de 593.000.

Venta de nuevas viviendas en agosto

Después de meses de fuerte aumento ante tasas hipotecarias más altas (y precios más altos), las ventas de viviendas nuevas se fallaron en agosto, cayendo un 8,7% intermensual, la mayor caída desde septiembre de 2022 (y cuatro veces peor que el -2,2% intermensual esperado).

El precio de venta medio de una vivienda nueva bajó a 430.300 dólares (el precio medio de la vivienda aumentó)

Como recordatorio, según un informe publicado el viernes por Redfin Corp, casi 60.000 acuerdos para comprar viviendas fracasaron en agosto (aproximadamente el 16% de las viviendas que firmaron contrato el mes pasado, la mayor proporción de cancelaciones desde octubre).

"He visto a más compradores de viviendas cancelar acuerdos en los últimos seis meses que en cualquier otro momento durante mis 24 años de trabajo en el sector inmobiliario", dijo Jaime Moore, un agente de Redfin, en el informe.

“Se están echando atrás”.

Venta de viviendas de segunda mano en agosto

Se esperaba que las ventas de viviendas usadas aumentaran modestamente en agosto (+0,7% intermensual) después de caer un 2,2% intermensual en julio.

Sin embargo, como tiene un poco más de sentido, las ventas de viviendas cayeron un 0,7% intermensual, lo que dejó las ventas en un 15,3% interanual...

Y en términos estacionales, esta es la segunda cifra de ventas más débil de la historia (solo 2010 fue peor)...

El número de viviendas en venta bajó a 1,1 millones, el inventario más pequeño de agosto en datos que se remontan a 1999. Al ritmo de ventas actual, se necesitarían 3,3 meses para vender todas las propiedades en el mercado. Los agentes inmobiliarios consideran que cualquier oferta inferior a cinco meses es indicativa de un mercado ajustado.

Precios de venta de vivienda nueva y segunda mano

Por primera vez en la historia... La media de los precios de venta de viviendas de segunda mano estadounidenses compiten con los precios de venta de las viviendas nuevas.

  • El precio medio de las viviendas de segunda mano fue de 407,100 $ en agosto, un aumento del 3,9% respecto a hace un año.

  • El precio medio de las casas nuevas vendidas fue de 430.300 $ en agosto, por debajo de los 440.300 $ de hace un año.

Los constructores tienen que construir y vender casas sea cual sea el mercado, con el objetivo de incentivar, están ofreciendo ofertas, aunque algunas de ellas no se reflejan en los precios, como las rebajas de los tipos hipotecarios y los incentivos.

Por otro lado, los propietarios que intentan vender de segunda mano, siguen disfrutando de precios elevados, de ahí el desplome de las ventas de viviendas existentes, al nivel más bajo desde enero.

Precios de alquiler en agosto

El alquiler medio solicitado en Estados Unidos en agosto fue de 2.052 dólares, sólo 2 dólares menos (-0,1%) que el récord establecido un año antes. Eso es un poco más (0,7%) que el mes anterior, cuando el alquiler típico era de $2,038.

En lugar de recortar los alquileres, algunos propietarios están haciendo concesiones únicas para atraer inquilinos a medida que aumentan las desocupaciones.

Si bien los alquileres solicitados están cerca de su máximo histórico, los inquilinos en algunas partes del país están encontrando ofertas.

Con el aumento de las vacantes, algunos propietarios están ofreciendo descuentos únicos para atraer inquilinos y, al mismo tiempo, mantener altos los alquileres solicitados en el papel.

Esto significa que los alquileres están efectivamente bajando en algunas áreas a pesar de que las caídas no aparecen en los datos sobre los alquileres solicitados. 

“Hace un año realmente no se veían concesiones en el mercado. Un avance rápido hasta el día de hoy, y son mucho más comunes: los propietarios ofrecen de uno a tres meses gratis en un esfuerzo por atraer nuevos inquilinos sin reducir los alquileres solicitados”, dijo Jon Ziglar, director ejecutivo  de Rent, una empresa de Redfin .

“Las propiedades de alta gama están comenzando a ver presión en ciertos mercados, ya que una parte importante de las nuevas unidades que entran en línea pertenecen al segmento de gama alta y de lujo. Todavía estamos viendo mucha competencia por unidades más asequibles debido a la menor oferta nueva, así como a una mayor presión sobre los bolsillos de los consumidores, lo que limita la capacidad de esforzarse por lograr esa experiencia de mayor nivel”.

Hipotecas en septiembre

El tipo medio de una hipoteca fija a 30 años se situó en el 7,31% a 28 de septiembre de 2023, el más alto desde 2000, por encima del 7,19% de la semana pasada, siguiendo la subida de los rendimientos del Tesoro estadounidense.

El tipo hipotecario medio se situó en el 6,70% en la semana correspondiente del año anterior.

"La hipoteca a tipo fijo a 30 años ha alcanzado su nivel más alto desde el año 2000", declaró Sam Khater, Economista Jefe de Freddie Mac.

"Sin embargo, a diferencia del cambio de milenio, hoy en día los precios de la vivienda están subiendo a la par que los tipos hipotecarios, debido principalmente al escaso inventario. Estos vientos en contra están haciendo que tanto compradores como vendedores aguanten a la espera de mejores circunstancias."

Las solicitudes de préstamos para la compra de vivienda se ralentizaron hasta el nivel más bajo desde 1995

Gráficos destacados:

1- Los tipos hipotecarios han alcanzado esta semana su nivel más alto en más de 20 años, lo que ha llevado los pagos mensuales de los compradores de vivienda a máximos históricos.

2- El 12% de las viviendas de San Francisco se venden con pérdidas, frente al 3% en todo el país, según Redfin:

3- La asequibilidad de la vivienda en EE.UU. ha caído a un nuevo mínimo histórico, según Goldman Sachs

China

La economía china mostró algunos signos de mejora en agosto, sobre todo en la producción industrial y las ventas al por menor. También mejoraron las condiciones inflacionistas, después de que el país cayera en deflación a principios de año.

Sin embargo, las perspectivas generales de la economía siguen siendo inciertas, en un contexto de debilidad de la demanda exterior y recesión inmobiliaria.

Con respecto a los grandes promotores inmobiliarios, durante este mes no ha habido mucho ruido entorno a ellos, en Evergrande se ha abierto un nuevo capítulo, con la detención de su Consejero Delegado, pero el ruido entorno a ello ya viene de lejos.

Country Garden, logró hacer frente a los pagos atrasados, o al menos a una parte de ellos que evita el ruido hasta que tenga que hacer frente a próximos pagos… Podríamos decir que no ha habíado mucho ruido sobre ello el último mes, pero es muy posible que lo siga habiendo…

Precio de vivienda

Los datos de precios de viviendas intermensuales cayeron un 0,3% en agosto, la mayor caída en 10 meses, tras un descenso del 0,2% en julio.


Interanualmente los precios medios de la vivienda nueva en las 70 principales ciudades chinas cayeron un 0,1% en agosto, al mismo ritmo que el mes anterior, en medio de una prolongada recesión inmobiliaria y el estancamiento de la recuperación económica.

Tipos de interés para hipotecas

El Banco Popular de China (BPC) mantuvo los tipos de interés de los préstamos en la fijación de septiembre, mientras los responsables políticos evaluaban el impacto de las anteriores medidas de flexibilización, incluida una bajada de los tipos de interés en agosto y una reciente reducción del coeficiente de reservas obligatorias para los bancos.

El tipo a cinco años, de referencia para las hipotecas, se mantuvo en el 4,2% por tercer mes consecutivo.

sobre el autor: Diego Puertas

Diego es analista de inversión independiente y asesor financiero certificado por CISI. Es autor del boletín de análisis The Market Eye y colaborador en numerosos medios financieros y servicios privados de análisis económico. Habitualmente comparte sus análisis y opiniones en sus redes sociales y newsletter.

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