[Octubre 2023] Niveles récord de las tasas hipotecarias en octubre… ¿Han hecho pico?

noviembre 9  

Diego puertas

Datos inmobiliarios publicados en octubre de 2023

En la edición de este mes
Durante el mes de octubre se han conocido todos los datos inmobiliarios correspondientes al mes de septiembre, dando por finalizado así el tercer trimestre del año.

Muchos de los datos más importantes y fiables a nivel mundial, ofrecidos por instituciones estatales, se conocen trimestralmente por lo que para próximos informes habrá más detalles sobre cómo fue la evolución inmobiliaria en el tercer trimestre.

Durante el mes de septiembre la tendencia de los precios, sigue la misma tónica que los meses de verano, sin embargo, en octubre, el sentimiento con respecto a los tipos de interés muestra que el pico de subidas puede estar cerca.

Durante el mes de octubre, los rendimientos de los bonos tanto americanos como europeos han alcanzado de nuevo niveles máximos, impulsando el interés hipotecario a niveles récord de ciclo, sin embargo, muchos analistas coinciden que el pico puede estar cerca.

Estos son los principales puntos a comentar:

España: Los precios siguieron con la tendencia al alza, impulsada especialmente por la falta de stocks, tanto para venta como para alquiler. Con respecto al euríbor medio del mes de octubre, marcó nuevos máximos desde noviembre de 2008.

Resto de la Eurozona: Los precios en los principales países de la eurozona, especialmente Alemania, tienen un comportamiento muy distinto al de España o Estados Unidos, aunque sí que subieron ligeramente inter mensualmente, las caídas interanuales son importantes.

Reino Unido: En Reino Unido, los precios de venta están registrando el mayor descenso de los precios desde agosto de 2009, mientras que los alquileres siguen aumentando interanualmente de forma récord desde que se registran datos.

Estados Unidos: Los precios de venta muestran ligeras caídas inter mensuales e interanuales, que están aliviando la situación del sector, que se enfrenta a tasas hipotecarias en niveles no vistos en años… Sin embargo, y pese al ligero aumento de listados, la falta de oferta, sigue afectando.

China: Los problemas del sector inmobiliario siguen siendo evidentes, con los mayores promotores en dificultades y los indicadores económicos siguen mostrando dificultades (PMI)

Otros países: En el artículo de hoy, se repasan los datos del segundo trimestre de México y Colombia.

* Todos los datos están actualizados a fecha 31 de octubre de 2023, por lo que la mayoría de ellos hacen referencia al mes de septiembre.

España

La economía se mantiene ligeramente superior al global de la eurozona y sobre todo países del noreste del continente, sin embargo, se está viendo arrastrada hacia abajo, con datos PMI cada vez inferiores.

El sector inmobiliario, también se desmarca de la eurozona, con unos precios de venta muy cercanos a niveles máximos impulsados por la baja oferta de vivienda.

Precio de la vivienda en el mes de septiembre

El precio de la vivienda usada en España registra una subida del 0,9% durante el tercer trimestre del año. Esta subida deja el metro cuadrado en 2.007 euros, en máximos desde julio del año 2008.

Atendiendo a la variación anual, los precios se han incrementado un 7,5% en los últimos 12 meses.

Según Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “ni la caída de las compraventas ni el encarecimiento de la financiación: uno de los parámetros que más afecta ahora mismo al inmobiliario es la falta de oferta de vivienda en venta, un fenómeno generalizado en todo el territorio que es el responsable de que los precios sigan subiendo en la mayoría de mercados".

Fíjense que si repasamos datos semanales, la caída del stock desde el año 2021 es bastante considerable.

Por capitales:

Son 12 las capitales que han visto como el precio de la vivienda se reducía en estos tres meses. La mayor caída la registra A Coruña (-1,5%), seguida por Vitoria (-1,2%), Pamplona (-1,2%), Salamanca (-0,9%), Cuenca (-0,8%) y Murcia (-0,8%).

Los grandes mercados vieron cómo las expectativas de los vendedores se incrementaban. La mayor subida se ha dado en Málaga, donde han crecido un 4,3%, seguida por Palma (3,2%) y Alicante (2,9%).

Las ciudades de Madrid, Barcelona y Bilbao han compartido un crecimiento del 0,6% en estos tres últimos meses, mientras Sevilla se ha quedado en el 0,2%.

San Sebastián es la capital española más cara (5.355 euros/m2), seguida de Barcelona (4.155 euros/m2), Madrid (4.037 euros/m2), Palma (3.909 euros/m2) y Bilbao (3.191 euros/m2). En la parte opuesta de la tabla, encontramos a Zamora, la capital más económica, con un precio de 1.116 euros/m2.

Por provincias:

Durante el tercer cuarto de 2023, los precios han crecido en 11 comunidades autónomas. Las mayores subidas se registran en Canarias, donde los propietarios incrementaron un 4% sus expectativas.

Por el contrario, Cataluña marca la mayor caída, ya que los precios se han reducido un 1,2%.

Baleares sigue posicionada como la autonomía más cara, con 4.034 euros/m2, lo que supone el precio más alto desde que idealista tiene registros. Le siguen Madrid (3.129 euros/m2), Euskadi (2.845 euros/m2) y, a continuación, Canarias (2.336 euros/m2) y Cataluña (2.333 euros/m2).

Precio del alquiler en septiembre

El precio del alquiler de viviendas en España se incrementó un 0,3% durante el tercer trimestre, mientras que en tasa interanual el incremento se sitúa en el 9,3%. A cierre del mes de septiembre de 2023, arrendar una vivienda tenía un coste de 11,8 euros por metro cuadrado.

Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “tras cuatro meses de su aplicación, parece evidente que la Ley de Vivienda no ha conseguido el principal de sus objetivos: contener el precio de las viviendas en alquiler. Las rentas siguen creciendo con fuerza en los principales mercados y más de 20 capitales marcan precios máximos desde que se tienen registros. La oferta se sigue drenando y los potenciales inquilinos cada vez tienen más complicado poder acceder a una vivienda en alquiler, un drama que se hace aún más agudo en las familias y los colectivos más desfavorecidos.

“Hay menos pisos y más gente buscando, por lo que los propietarios eligen siempre a quien les ofrezca una mayor seguridad jurídica y frente a impagos. En realidad, no es nada que no se supiera con antelación y nada que no hubieran avisado ya los actores del mercado. Se han tomado como válidas medidas que en el pasado ya se habían visto sin efecto o negativas en otros mercados donde se habían implementado”, concreta el portavoz de idealista.

En los informes semanales, esta caída del shock es bastante considerable.

Por capitales

34 capitales españolas tienen precios más altos que antes de aprobarse la Ley de Vivienda. Entre los grandes mercados del alquiler las subidas han sido generalizadas en estos 3 últimos meses, ya que se han registrado incrementos significativos en Barcelona (6,6%), Madrid (5,1%), Alicante (4,6%), Valencia (4,2%) o Málaga (3,4%).

Las mayores subidas trimestrales en el precio del alquiler se han dado en Santa Cruz de Tenerife, donde han crecido un 10,2%, mientras que en San Sebastián y Lugo los incrementos han llegado al 6,8%. Estas subidas han provocado que se hayan alcanzado nuevos precios récord en cuatro de cada 10 capitales españolas, hasta un total de 21 ciudades. Se trata de Ávila, Barcelona, Burgos, Castellón de la Plana, Granada, Guadalajara, Logroño, Lugo, Madrid, Murcia, Oviedo, Pamplona, Pontevedra, Santa Cruz de Tenerife, Sevilla, Soria, Tarragona, Valencia. Valladolid, Vitoria y Zaragoza.

En estos tres meses, un total de 16 capitales han reducido sus precios, siendo Ceuta donde más se ha notado este decremento, un 6,4%. A continuación, encontramos los descensos de Teruel (-3,4%), Huelva (-2,7%), Zamora (-2,4%), Jaén (-1,7%) y Salamanca (-0,9%).

Barcelona es la capital más cara para alquilar una vivienda, con 20 euros/m2, seguida por Madrid (17,7 euros/m2) y San Sebastián (16,9 euros/m2). En cuarto lugar, se sitúa Palma (14,6 euros/m2) y ya en quinto lugar está Bilbao (13,2 euros/m2).

Por provincias

37 provincias han visto cómo sus precios se incrementaban durante el tercer trimestre del año. El mayor incremento se ha registrado en Barcelona, donde el verano ha subido el precio en un 7,5%. También han sido relevantes las subidas registradas en Guipúzcoa (6,2%), Lugo (5,4%), Huesca (5,1%), Madrid (4,7%), Valencia (4,5%), Álava o Girona (4,4% en ambos casos). La mayor caída entre las 14 provincias que redujeron sus precios se produjo, por una variación significativa en la muestra, en Huelva (-20,7%), seguida por Pontevedra (-6,4%), Cantabria (-2,5%) y Lleida (-1,8%).

El ranking de las provincias más caras está encabezado por Barcelona (17,2 euros/m2 al mes), Baleares (16,2 euros/m2), Madrid (16,1 euros/m2) y Guipúzcoa (15,2 euros/m2). Jaén es la provincia más económica para alquilar una vivienda, con 5,7 euros/m2, seguida por Zamora, Ciudad Real y Cáceres (5,8 euros/m2en los tres casos).

Préstamos hipotecarios en septiembre

Demanda de hipoteca

El precio medio de las solicitudes de compra de vivienda se sitúa en 185.697€, un 6,7% superior al mismo mes de 2022; el 82,2% de las hipotecas solicitadas tiene un importe inferior a 200.000€ y el 81% de las solicitudes son para la compra de vivienda habitual.

Por Comunidades Autónomas, Madrid destaca por su importe de hipoteca media solicitada, con 188.926€, junto con Baleares y Cataluña, con un importe de 174.691€ y 157.103€, lo que representa una diferencia respecto a la media general de 32,5%; 22,5% y 10,1% respectivamente. El 21,7% de las solicitudes provienen de la Comunidad de Madrid.

Firmas de hipoteca

Las hipotecas a tipo mixto representan el 44% del total; el 67% de las firmas se financian por encima del 70;, el 70% tienen un importe inferior a 200.000€ y las mejoras de hipoteca representan un 16,4% del total.

Euribor a cierre de octubre (tipo de interés de referencia en el mercado interbancario de la zona euro)

El euríbor a 12 meses ha terminado octubre en máximos desde noviembre de 2008 y seguirá encareciendo las hipotecas. 

El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España ha terminado el décimo mes del año con una media provisional del 4,16%, tras registrar un leve avance respecto a septiembre (4,149%).

A pesar de que se trata de una subida leve mensual, todavía se mantiene muy por encima de los niveles de hace un año (2,629%), lo que provocará un nuevo aumento de las cuotas de las hipotecas variables a las que le toque revisión. De media, el encarecimiento será de unos 120 euros al mes y de más de 1.400 euros anuales. 

En los últimos tres días del décimo mes del año, el euríbor ha bajado en tasa diaria hasta quedarse alrededor del 4%, después de que el Banco Central Europeo (BCE) anunciara la semana pasada un freno en las subidas de los tipos de interés.

Pese a ello, y sin certeza aun de si habrá una subida de tipos más o no, podrían quedar varios meses de subidas de las hipotecas y no hay visos de que la tendencia cambie al menos hasta el próximo verano.

Resto de la Eurozona en septiembre

La economía de la eurozona se mantiene extremadamente débil, tanto es así que la primera lectura del PIB del tercer trimestre, mostró un dato de -0.1%.

Esta debilidad viene especialmente de los países del noreste, que también están viendo dificultades y considerables caídas en los precios del sector inmobiliario.

La raíz de esta crisis se puede rastrear en una confluencia de factores:

  • Las sucesivas subidas de tipos de interés del Banco Central Europeo han provocado un aumento vertiginoso de los costes financieros, ejerciendo una inmensa presión sobre las empresas del sector de la construcción de viviendas.
  • Los precios de la construcción han experimentado aumentos sustanciales, atribuidos en parte a la escasez de materiales y al aumento de los precios de la energía. Estos desafíos agravados han dejado a las empresas lidiando con un número sin precedentes de cancelaciones de proyectos, exacerbando una situación ya precaria.

(Pese a que el primer punto afecta igual a España, el segundo si que es una gran diferencia en cuanto a efectos de los países del norte y del sur del continente).

PMI Construcción Eurozona

El PMI de construcción de la eurozona aumentó ligeramente a 43.6 en septiembre desde 43.4 en agosto, pero continuó señalando una fuerte contracción en el sector de la construcción.

Las condiciones de la demanda se mantuvieron débiles, con una disminución en los nuevos negocios a la mayor velocidad desde mayo de 2020, lo que llevó a una caída marcada en la actividad y la compra de insumos.

La actividad continuó contrayéndose en todas las categorías, siendo la construcción de viviendas la que lideró la disminución. Además, una vez más se observó una fuerte caída en la actividad de construcción en Alemania.

Mientras tanto, las presiones de costos se mantuvieron moderadas, con un aumento de gastos a una tasa modesta que estuvo muy por debajo de las registradas en este mismo período del año anterior.

Finalmente, la confianza en cuanto al año venidero cayó al nivel más bajo en lo que va de 2023.

En Alemania

El PMI de construcción alemán cayó bruscamente a 39.3 en septiembre desde 41.5 en agosto, marcando la contracción más pronunciada desde abril de 2020, impulsada principalmente por una disminución general sostenida en el sector de la vivienda.

Llas entradas de nuevos trabajos cayeron a su cuarta tasa más rápida registrada, reflejando las condiciones de demanda desafiantes a las que se enfrentan los constructores debido a las tasas de interés más altas y la incertidumbre entre los clientes.

En consecuencia, el empleo se contrajo a su ritmo más fuerte en más de tres años.

Mirando hacia el futuro, las expectativas hacia la actividad futura cayeron a un nivel cercano al mínimo histórico.

En Francia

El PMI de construcción francés se situó en 43.7 en septiembre, una ligera mejora con respecto al 42.4 del mes anterior, pero esta cifra sigue indicando el decimosexto mes consecutivo de actividad de construcción en contracción, ya que las empresas luchan por conseguir nuevos proyectos.

Las condiciones de demanda moderada ejercieron una presión significativa sobre el sector de la construcción durante el mes, indicando una rápida e intensificada disminución en los nuevos pedidos, marcando la contracción más rápida en cuatro meses.

Mientras tanto, las empresas también redujeron su actividad de compras a finales del tercer trimestre debido a un deterioro más rápido en los libros de pedidos. Además, las empresas mostraron poca disposición para ampliar sus plantillas, ya que los niveles de empleo volvieron a disminuir.

En Italia

El PMI de construcción en Italia aumentó a 49.8 en septiembre de 2023 desde 47.7 en el mes anterior.

Este fue el décimo mes consecutivo de contracción, pero la caída más suave en la secuencia, principalmente debido a una disminución moderada en los proyectos comerciales.

Debido a las condiciones de demanda debilitada, la actividad de compra en el sector de la construcción se estancó en general.

En cuanto a los precios, la inflación aumentó, impulsada por el aumento de los costos energéticos y los precios del petróleo.

Finalmente, las empresas se mantuvieron optimistas, impulsadas por el Plan Nacional de Recuperación y Resiliencia del país y las esperanzas de un aumento en los nuevos pedidos en el próximo año.

Precios de la vivienda en la Eurozona en septiembre

En Alemania

En septiembre, los precios tanto de las viviendas de nueva construcción como de segunda mano subieron ligeramente, según Europace.

Según los datos de Europace, los precios de las viviendas usadas en Alemania registraron una caída interanual del 11,2% en septiembre, una ligera mejora con respecto a la caída del 12,4% de agosto.

Paralelamente, los precios de las viviendas de nueva construcción también experimentaron un descenso interanual del 9,8%, una mejora marginal con respecto a la caída del 10,0% observada en agosto.

Una encuesta reciente realizada por el Instituto Ifo con sede en Munich reveló que en septiembre, un asombroso 21,4% de los constructores residenciales informaron la cancelación de sus proyectos, lo que marca el nivel más alto desde que comenzaron los registros en 1991, superando la ya alarmante cifra del 20,7% del mes anterior.

Según datos viusales de Properstar:

El precio medio de un piso en venta es de 361.000 €. En cuanto a las casas en venta, el precio medio es de 549.000 €.

El precio medio de un piso en alquiler es de 1.521€. En cuanto a las casas en alquiler, el precio medio es de 1.056 €.

En Francia

El precio medio de un piso en venta es de 257.667 €. En cuanto a las casas en venta, el precio medio es de 298.333 €.

El precio medio de un piso en alquiler es de 705€. En cuanto a las casas en alquiler, el precio medio es de 954€.

En Italia

En septiembre de 2023 las propiedades residenciales en venta se pidieron de media 1.973 € por metro cuadrado, con un incremento del 1,86% respecto a octubre de 2022 (1.937 €/m²). En los últimos 2 años, el precio medio en Italia alcanzó su punto máximo en junio de 2023, con un valor de 1.980 € por metro cuadrado. El mes con el precio de venta más bajo fue diciembre de 2021: por una propiedad en venta se pidió una media de 1.908 € por metro cuadrado.

En septiembre de 2023 para propiedades residenciales en alquiler se pidió una media de 12,78 € mensuales por metro cuadrado , con un incremento del 6,06% respecto a octubre de 2022 (12,05 € mensuales por metro cuadrado). En los últimos 2 años, el precio medio en Italia alcanzó su máximo en el mes de septiembre de 2023, con un valor de 12,78 € por metro cuadrado. El mes con el precio de venta más bajo fue diciembre de 2021: para una propiedad en alquiler, se pidió una media de 11,31 € al mes por metro cuadrado.

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Reino Unido

Los indicadores económicos de la situación del país están mostrando una gran debilidad, similar a la del global de la eurozona, al final las dificultades macroeconómicas que enfrenta el país son muy similares a las europeas.

Se está mostrando un aumento muy considerable en los alquileres, a la vez que una caída muy considerable en los precios de las viviendas atribuida principalmente a reducciones en los proyectos de construcción de viviendas debido al aumento de los costos de endeudamiento y las débiles condiciones de demanda.

PMI Construcción en septiembre

El índice PMI de construcción cayó a 45 en septiembre de 2023 desde 50.8 en el mes anterior y por debajo de las expectativas del mercado de 49.9.

La lectura más reciente marcó la primera contracción en la producción del sector de la construcción desde junio, con la tasa de declive más rápida desde mayo de 2020.

La actividad total de nuevos negocios disminuyó por tercera vez en los últimos cuatro meses en septiembre, alcanzando la caída más significativa en más de tres años.

El trabajo residencial fue notablemente el sector más débil en términos de producción, seguido de la actividad de ingeniería civil.

Aparte de la pandemia, la caída más reciente en la actividad de viviendas fue la más pronunciada desde abril de 2009, atribuida principalmente a reducciones en los proyectos de construcción de viviendas debido al aumento de los costos de endeudamiento y las débiles condiciones de demanda.

Finalmente, las empresas de construcción prevén un aumento en la producción en el próximo año, impulsado por planes de expansión empresarial a largo plazo y esperanzas de un cambio en la demanda del cliente.

Precio vivienda en septiembre

El índice Halifax de precios de la vivienda cayó un 4,7% interanual en septiembre, tras una caída ligeramente revisada del 4,5% en agosto.

Se trata del mayor descenso de los precios de la vivienda desde agosto de 2009, en un contexto de costes de endeudamiento persistentemente elevados y de indicios crecientes de que los propietarios de viviendas se han vuelto más realistas en cuanto a su precio de venta objetivo.

Una vivienda típica en el Reino Unido cuesta ahora 278.601 libras, alrededor del nivel registrado a principios de 2022.

"Los niveles de actividad siguieron pareciendo moderados en comparación con los últimos años, con datos del sector que muestran niveles más bajos de nuevas instrucciones para vender viviendas y de ventas acordadas", dijo Kim Kinnaird, director de Halifax Mortgages, añadiendo que la presión a la baja sobre los precios de la vivienda probablemente se extienda hasta el próximo año debido a muchos factores.

En todo el país, los precios en el sureste de Inglaterra sufrieron una fuerte presión a la baja (-5,7%), mientras que los de Irlanda del Norte fueron los más resistentes en la actualidad (-0,2%).

Sobre una base mensual, los precios de la vivienda cayeron un 0,4% en septiembre, frente a un descenso del 1,8% revisado marginalmente en agosto.

Precio alquileres septiembre

Los precios de los alquileres privados pagados por los inquilinos en el Reino Unido aumentaron un 5,7% interanual en septiembre de 2023, superando la subida revisada del 5,6% del mes anterior.

Esto marcó el aumento anual más significativo de los precios de alquiler desde que comenzaron los registros comparables en enero de 2016, atribuido tanto a la subida de los tipos hipotecarios como a la escasez de oferta en el sector del alquiler.

Se observó un aumento de los precios en Inglaterra (5,6 % frente al 5,4 % de agosto), Gales (6,9 % frente al 6,5 %) y Escocia (6,0 %, igual que en agosto). Dentro de Inglaterra, los precios subieron un 6,2% en Londres, el nivel más alto desde el inicio de la serie de datos en enero de 2006.

Tipo hipotecario en septiembre

El tipo hipotecario en el Reino Unido aumentó hasta el 7,93% en septiembre desde el 7,85% de agosto de 2023.

El tipo hipotecario medio en el Reino Unido fue del 5,65% desde 1995 hasta 2023, alcanzando un máximo histórico del 8,87% en septiembre de 1998 y un mínimo histórico del 3,59% en noviembre de 2021.

Hipotecas aprobadas en septiembre

Las aprobaciones netas para la compra de viviendas en el Reino Unido que sirven como indicador de futuros préstamos, disminuyeron a 43,3 mil en septiembre de 2023, por debajo de la cifra revisada de agosto de 45,4 mil y por debajo del consenso del mercado de 45,0 mil.

Se trata del nivel más bajo desde enero, ya que la actividad inmobiliaria se mantuvo moderada tras el endurecimiento sin precedentes de la política del Banco de Inglaterra.

Durante el mismo periodo, las aprobaciones de rehipotecas, que sólo incluyen las rehipotecas con un prestamista diferente, cayeron a 20.600, el nivel más bajo desde enero de 1999.

El tipo de interés "efectivo", que representa el interés real pagado por las nuevas hipotecas, subió 19 puntos básicos hasta el 5,01% en septiembre.

Del mismo modo, el tipo del saldo vivo de hipotecas aumentó 8 puntos básicos, hasta el 3,14%.

Estados Unidos

La economía estadounidense sigue mostrando una fortaleza importante respecto a otros países occidentales, impulsado especialmente por un gasto del consumidor sorprendente en el tercer trimestre del año.

No obstante, los primeros datos económicos correspondientes al primer mes del cuarto trimestre (octubre) están mostrando una contracción importante, por ejemplo el ISM manufacturero, corrige desde el 49 hasta el 46.7.

A nivel inmobiliario, los precios siguen en niveles elevados, aunque con ligeras caídas intermensuales e interanuales. Sorprendió el aumento de venta de viviendas nuevas, quizás impulsado por ligeras caídas de precios e incentivos que los constructores ofrecen (no reflejados en los precios) para tratar de dar salida a la vivienda.

En el mes de septiembre un ligero aumento de los listados (oferta) ayudó a aliviar los precios.

Viviendas iniciadas y permisos de construcción en septiembre

Los permisos de construcción en Estados Unidos disminuyeron un 4,4% hasta una tasa anual desestacionalizada de 1,473 millones en septiembre de 2023, por debajo del máximo de 10 meses de agosto de 1,541 millones, pero superando el consenso del mercado de 1,45 millones, según una estimación preliminar.

La subida de los tipos hipotecarios a máximos de varios años ha estado afectando a la demanda de vivienda, mientras que la actual escasez de viviendas disponibles en el mercado ayudó a proporcionar cierto apoyo.

Las viviendas iniciadas en EE.UU. aumentaron un 7% intermensual hasta una tasa anualizada desestacionalizada de 1,36 millones en septiembre de 2023, recuperándose del mínimo de tres años revisado al alza de 1,27 millones del mes anterior, pero sin alcanzar las estimaciones de 1,38 millones de viviendas iniciadas.

Bajo el capó, los permisos de alquiler multifamiliares se desplomaron más desde noviembre de 2022, mientras que los permisos unifamiliares aumentaron por noveno mes consecutivo. Los inicios de unidades multifamiliares aumentaron más desde agosto de 2022...

A modo de contexto, los permisos para familias múltiples en septiembre disminuyeron un 14% a 459.000 desde 534.000, el nivel más bajo desde octubre de 2020 , pero los permisos para familias unifamiliares en septiembre aumentaron un 1,8% a 965.000 desde 948.000, el nivel más alto desde mayo de 2020.

Venta de nuevas viviendas en septiembre

Las ventas de viviendas nuevas en Estados Unidos aumentaron un 12,3% YoY en septiembre de 2023, alcanzando el nivel más alto desde febrero de 2022.

A finales de septiembre quedaban 435.000 viviendas en venta, lo que equivale a una oferta de 6,9 meses al ritmo actual de ventas.

Este aumento de las ventas de obra nueva, muchos analistas indican que se debe a que los constructores quieren vender cuanto y para ello están ofreciendo descuentos no reflejados en los precios para mostrar diferenciación ante unas tasas hipotecarias en niveles no vistos en mucho tiempo:

Fíjese, a nivel nacional, el 30,6% de las viviendas unifamiliares a la venta en Estados Unidos en el tercer trimestre fueron de nueva construcción, la proporción más alta registrada en cualquier tercer trimestre. Eso es más que el 28,9% de un año antes y el 25% de dos años antes.

No obstante, parece que se está viendo cierto alivo gracias a que los nuevos listados aumentaron un 1,4% mes tras mes en septiembre, el mayor aumento desde febrero de 2022 en una base desestacionalizada.

Venta de viviendas de segunda mano en septiembre

Las ventas de viviendas de segunda mano en Estados Unidos cayeron un 2% respecto al mes anterior, hasta una tasa anualizada desestacionalizada de 3,96 millones de unidades en septiembre de 2023, la más baja desde octubre de 2010.

Aun así, el resultado superó ligeramente las expectativas del mercado, que esperaban 3,89 millones de unidades.

El descenso fue coherente con otras publicaciones del periodo, ya que la subida de los tipos hipotecarios no sólo sigue desalentando a los compradores de primera vivienda, sino que también impide a los propietarios vender propiedades bloqueadas a tipos hipotecarios más bajos.

El inventario total de viviendas a finales de mes aumentó un 2,7% hasta 1,13 millones, equivalente a la oferta de 3,4 meses al ritmo de ventas actual.

Venta de viviendas pendientes en septiembre

Las ventas pendientes de viviendas en Estados Unidos subieron un 1,1% respecto al mes anterior en septiembre de 2023, recortando el desplome del 7,1% del periodo anterior, que había sido el mayor en 11 meses, y sorprendiendo las expectativas del mercado de una caída del 1,8%.

Los resultados, considerados un indicador adelantado del mercado inmobiliario estadounidense, desafiaron una serie de avances contractivos mientras los tipos hipotecarios seguían disparándose.

El salto inesperado podría estar relacionado con la estabilización de las tasas hipotecarias en septiembre... pero no esperen que esto continúe en octubre...

Precios de venta de vivienda nueva y segunda mano en septiembre

El precio medio de las casas nuevas vendidas fue de 418.800 dólares, mientras que el precio medio de venta fue de 503.900 dólares, frente a los 477.700 y 530.100 dólares respectivamente de hace un año.

Mientras tanto, los precios medios de venta de viviendas de segunda mano aumentó un 2,8% año tras año a 394.300 dólares.

Precios de alquiler en septiembre

El alquiler solicitado medio en Estados Unidos aumentó un 0,4% año tras año a 2.011 dólares en septiembre, el sexto mes consecutivo en el que los alquileres apenas cambiaron respecto al año anterior.

Antes de eso, el crecimiento de los alquileres se había desacelerado rápidamente durante aproximadamente un año, volviendo a la tierra después de un aumento de los precios durante la pandemia.

El alquiler medio solicitado cayó un 2% respecto al mes anterior en septiembre.

En el Medio Oeste, el alquiler medio solicitado aumentó un 5% año tras año hasta un récord de 1.436 dólares. También hubo un aumento en el noreste, donde el alquiler medio solicitado subió un 3,1% a 2.482 dólares. Los alquileres solicitados cayeron un 1,6% a 2.413 dólares en el oeste y un 0,3% a 1.653 dólares en el sur.

Hipotecas en octubre

El tipo de interés medio de las hipotecas a tipo fijo a 30 años con saldos conformes (726.200 dólares o menos) en EE.UU. bajó al 7,86% en la semana que finalizó el 27 de octubre, lo que supone el primer descenso en dos meses.

Sin embargo, sigue siendo 80 puntos básicos superior al de la misma semana de hace un año, y se acerca al máximo histórico del 7,90% alcanzado la semana anterior, lo que ha provocado una caída de la demanda de préstamos hipotecarios hasta un nuevo mínimo de 28 años.

El índice de solicitudes de compra de vivienda de la Asociación de Banqueros Hipotecarios cayó al nivel más bajo desde 1995.

China

La economía China, pese a mostrar una ligera recuperación con los datos PMI de septiembre y el PIB interanual, los primeros datos correspondientes al mes de octubre, muestran un gran giro a la baja, manteniéndose en contracción las manufacturas y muy cerquita de ello los servicios.

A nivel inmobiliario, los principales promotores siguen mostrando grandes dificultades, envueltos en escándalos e impagos constantes, algo que está afectando a la caída de los precios inmobiliarios y la salida de capital en China (acciones Chinas registraron en octubre su tercer mes consecutivo de ventas)

Algo relevante a comentar sobre China es que el Banco Popular de China inyectó una cifra récord de 733 mil millones de yuanes (100,2 mil millones de dólares) en el mercado de préstamos, para tratar de estimular la economía y lograr los objetivos de crecimiento.

Venta de viviendas nuevas en septiembre

Las ventas de viviendas nuevas en China aumentaron a 79,311 millones de CNY en septiembre de 2023, en comparación con los 69,918 millones de CNY en agosto de 2023.

Las ventas de viviendas nuevas en China han tenido un promedio de 30,383.67 millones de CNY desde 1999 hasta 2023, alcanzando su punto más alto de 162,730.00 millones de CNY en diciembre de 2021.

Precio de vivienda en septiembre

Los precios medios de la vivienda nueva en las 70 principales ciudades chinas cayeron un 0,1% interanual en septiembre de 2023, descendiendo al mismo ritmo por tercer mes consecutivo, ya que la demanda siguió siendo floja mientras Pekín sigue con sus esfuerzos por revertir una prolongada caída del sector inmobiliario.

Sobre una base mensual, los precios de la vivienda nueva se contrajeron un 0,2% en septiembre, el tercer mes consecutivo de descenso, tras una caída del 0,3% en agosto, que fue la mayor en 10 meses, en medio de una persistente atonía de la demanda.

Caída de los préstamos inmobiliarios en septiembre

Los préstamos inmobiliarios pendientes de China cayeron en términos anuales por primera vez en la historia, disminuyendo en 100.000 millones de yuanes a 53,19 billones de yuanes a finales de septiembre.

Los préstamos hipotecarios pendientes disminuyeron en 490.000 millones de yuanes a 38,42 billones de yuanes durante el mismo período, según informó Bloomberg con datos del Banco Popular de China.

Estos datos reflejan una demanda más débil en el sector debido a una crisis de deuda. China Evergrande todavía está luchando con su reestructuración de deuda y enfrentará una audiencia de liquidación el 4 de diciembre.

Ha propuesto un nuevo plan de reestructuración para los tenedores de bonos offshore, ofreciendo intercambiar sus deudas por aproximadamente un 30% de participación accionaria en cada uno de sus dos subsidiarias listadas en Hong Kong, según Reuters, citando fuentes anónimas.

Country Garden ha sido declarado en incumplimiento de su deuda después de no realizar un pago de bonos antes de la fecha límite final el 18 de octubre, lo que activa pagos en los swaps de incumplimiento crediticio.

Las acciones de este último, han caído ya más de un 96% y la delicada situación inmobiliaria china, sigue pesando en las cotizaciones de sus índices.

Otros países

Mexico

El Índice SHF de Precios de la Vivienda mostró en el segundo trimestre de 2023 (aun no se conocen los del tercer trimestre) una apreciación de 11.5% a nivel nacional en comparación con el mismo periodo de 2022; mientras que en el acumulado al primer semestre el crecimiento fue de 11.6%.

Durante los primeros seis meses de 2023 se registró un descenso del 7.2% en la cantidad de avalúos respecto al mismo periodo 2022.

Durante el primer semestre de 2023, el precio promedio nacional fue de 1 millón 601 mil pesos.

El aumento de precio de las viviendas se da en un entorno macroeconómico en el que el Producto Interno Bruto (PIB) creció 3.7% en términos reales en el segundo trimestre de 2023, al compararlo con el mismo periodo del año anterior, de acuerdo con la Estimación Oportuna del PIB publicada por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI).

La plataforma Propestar muestra datos más visuales de la venta: El precio medio de un departamento en venta es de MXN 4,602,184. En cuanto a las casas en venta, el precio medio es de MXN 5,401,117.

Y el alquiler: El precio medio de un departamento en alquiler es de MXN 19,879. En cuanto a las casas en renta, el precio medio es de MXN 19,850.

Colombia

En Colombia cada día es más costoso adquirir vivienda nueva, y así lo demostró el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), entidad que informó que los precios de la finca raíz en el país cerró el segundo semestre (aun no se conocen los del tercer trimestre) del año 2022 con una variación anual del 10.10%.

Así mismo, en lo que va de 2023, se ha evidenciado que este sector ha tenido un aumento en sus precios de 6.12%, tomando como referencia el último trimestre del año anterior.

Dividiendo estos datos, el valor de los apartamentos tuvieron un incremento del 3.03% con respecto al segundo trimestre del 2022, por su parte las casas, tuvieron un alza promedio del 3.39%.

La plataforma Propestar muestra datos más visuales de la venta: El precio medio de un apartamento en venta es de COP 530.678.172. En cuanto a las casas en venta, el precio mediano es de COP 866.508.780.

Y el alquiler: El precio medio de un departamento en alquiler es de COP 4.295.775. En cuanto a las casas en alquiler, el precio mediano es de COP 6.457.474.

sobre el autor: Diego Puertas

Diego es analista de inversión independiente y asesor financiero certificado por CISI. Es autor del boletín de análisis The Market Eye y colaborador en numerosos medios financieros y servicios privados de análisis económico. Habitualmente comparte sus análisis y opiniones en sus redes sociales y newsletter.

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