[Agosto 2023] La escasa oferta impulsa los precios. Problemas en el sector inmobiliario chino.

septiembre 12  

Diego puertas

Datos inmobiliarios publicados en agosto de 2023

En la edición de este mes

Durante el mes de agosto, los problemas de oferta de la vivienda continuaron a nivel mundial. Estos problemas están impulsando el precio tanto de la venta como de los alquileres, tanto en la Eurozona, en Reino Unido como en Estados Unidos.

Si nos vamos a Asia, en China la situación es muy distinta, la economía se está desacelerando a grandes velocidades, los estímulos no terminan de trasladarse a la ciudadanía y los problemas de los grandes administradores de fondos, pueden causar graves problemas… Recuerda que el peso del sector inmobiliario sobre el PIB de China es superior al 20%.

Estos son los principales puntos que veremos en el informe de Agosto:

  • España: Los precios siguen al alza. Alicante, Valencia, Málaga y Palma lideran el crecimiento anual del precio con incrementos superiores al 20% en 12 meses.
  • Resto de la Eurozona: La situación en la Eurozona varía mucho en función de los países. En el norte, la economía está más deteriorada, lo que afecta al sector inmobiliario de forma distinta.
  • Reino Unido El sector inmobiliario en Reino Unido no está tan ajustado como en España o Estados Unidos y los precios están cayendo al mayor ritmo desde 2011.
  • Estados Unidos: El mercado inmobiliario se encuentra muy ajustado debido a la escasa oferta, con niveles de oferta en mínimos registrados por muchos corredores… La demanda sigue fuerte.
  • China: Los precios de forma inter mensual se han desplomado y la economía parece desacelerarse.
  • Resto del mundo: Los problemas de SBB en Suecia y los precios de la vivienda en Portugal, donde parece que la gran demanda afloja.

España

La economía en España va “como una moto”, o al menos los últimos trimestres ha tenido un comportamiento ligeramente superior a el de la Eurozona, influido especialmente porque la crisis energética ha afectado de una forma muy distinta que a los países del norte de Europa.

La situación inmobiliaria, marcada por la escasa oferta, sigue impulsando el precio tanto de la compra como del alquiler al alza. Por el lado de las hipotecas, el euríbor sigue escalando hasta máximos de 2008.

Precio de la vivienda en el mes de julio

Según datos de Idealista, el precio de la vivienda registró un incremento mensual de un 0,3% con respecto al mes anterior.

La tasa interanual se mantiene en el entorno del 7% (7,2%).

Entre las principales capitales destaca el fuerte incremento mensual de Valencia tras registrar casi un 1% de aumento durante el último mes. Por el contrario, Madrid ha registrado una caída en el precio de la vivienda de un 0,3% durante el último mes.

Alicante, Valencia, Málaga y Palma lideran el crecimiento anual del precio con incrementos superiores al 20% en 12 meses. Ávila, Santa Cruz de Tenerife, Cuenca, Soria, Almería y Huelva superan el 10%

Un mes más, la ciudad vasca de San Sebastián se mantiene como la capital de provincia más cara para adquirir un piso. En concreto, al cierre de del último mes el precio del metro cuadrado en la ciudad vasca es de 5.226€, un 2,7% más que hace 12 meses.

La siguen Barcelona y Madrid con 4.135€ y 4.002€ respectivamente. En cuarto puesto se encuentra Palma con 3.827€ el metro cuadrado, seguida de Bilbao con 3.153€ el metro cuadrado.

Precio del alquiler en julio

Según datos publicados por Idealista, el precio del alquiler sigue subiendo en España y en julio alcanza ya los 11,9€ por metro cuadrado de media en nuestro país:

Si nos fijamos en la variación interanual vemos que en los últimos 12 meses el precio de la vivienda en alquiler ha subido un 9,2% en España.

Así ha evolucionado el precio de la vivienda en alquiler en las mayores ciudades españolas:

En concreto, los mayores incrementos en los últimos 12 meses se han producido en algunas capitales mediterráneas, con Alicante, Palma, Málaga y Valencia, superando el 20% de incremento anual.

Préstamos hipotecarios en junio

En agosto, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 33.478, un 21,9% menos que en junio de 2022.

El importe medio es de 143.796 euros, con una disminución del 0,7%.

El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en junio (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 167.904 euros, un 8,3% superior al del mismo mes de 2022.

El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 7.159,4 millones de euros, un 15,8% menos que en junio de 2022. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 4.814,0 millones, con un descenso anual del 22,5%.

Para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en junio, el tipo de interés medio al inicio es del 3,50% y el plazo medio de 23 años. El 41,1% de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 58,9% a tipo fijo.

El tipo de interés medio al inicio es del 3,25% para las hipotecas a tipo variable y del 3,72% para las de tipo fijo.

En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 3,19% (con una subida de 1,37 puntos respecto al del mismo mes de 2022) y el plazo medio de 24 años. El 40% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 60,0% a tipo fijo.

El tipo de interés medio al inicio es del 2,84% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,45% para las de tipo fijo.

Euríbor (tipo de interés de referencia en el mercado interbancario de la zona euro)

El Euribor cerró agosto con un tipo medio de 4.073%.

  • La media de hace 6 meses fue de 3,534%.

  • La media de hace 1 año fue de 1,250%.

El mes de julio el tipo medio fue del 4,149%, el dato más alto registrado desde noviembre del año 2008. En la siguiente imagen se observa la evolución del Euribor desde principios de siglo:

El incremento durante julio ha sido de +14 puntos básicos, muy similar al dato de junio y encadena ya 19 meses consecutivos de incremento.

En la siguiente imagen se puede observar como ha variado el Euríbor desde el inicio de cada ejercicio hasta el cierre del mes de julio:

Gráficos destacados:

1- Alquilar hoy un piso de 60m2 en Palma cuesta 151€ mas que hace un año, un 21% más. En Barcelona, Málaga, Valencia y Alicante el incremento anual supera también los 100€/mes.

2- La única comunidad con tasa de variación anual positiva en el número de hipotecas sobre viviendas es Canarias (5,4%). Por su parte, las que presentan los mayores descensos en sus tasas anuales son La Rioja (–64,7%), Castilla y León (–41,2%) y Aragón (–33,0%).

3- Málaga registró un fuerte repunte del número de operaciones en el mes de junio (aunque de comportamiento muy volátil en los junios)

4- Madrid representa el 25% del importe total hipotecado, frente al 15% que representaba en el boom inmobiliario anterior.

Resto de la Eurozona

La economía de la Eurozona se está viendo lastrada por los países del norte, afectados por la crisis de dependencia energética que desde el verano pasado afecta a los precios, además, la inflación se mantiene más elevada que en Estados Unidos o España. Alemania fundamentalmente no está en una buena situación y lastra al resto de la eurozona. En cambio, los países del sur, a excepción de Italia, que falló con el último PMI, mantienen la fortaleza de la región.

Para el sector inmobiliario, el indicador más fiable a seguir, son los PMI de construcción. Una lectura inferior a 50 muestra un sector en declive.

PMI Construcción Eurozona

El PMI de la construcción de la Eurozona cayó a 43,5 en julio de 2023 desde los 44,2 del mes anterior, marcando la reducción más significativa de la actividad de la construcción desde diciembre de 2022.

También fue el 15º mes consecutivo de descenso de la producción, impulsado principalmente por una fuerte caída en la construcción residencial, que fue la más grave desde abril de 2020.

Además, el trabajo comercial se contrajo a un mínimo de 7 meses, mientras que los proyectos de ingeniería civil disminuyeron a un ritmo sólido, con pocos cambios desde junio. La afluencia de nuevas empresas cayó por decimosexto mes, lo que llevó a las empresas a recortar la actividad de compra, con un ritmo que fue el segundo más rápido desde agosto de 2022.

Por el lado del empleo, se contrajo por quinto mes consecutivo, pero se moderó desde el mínimo de más de tres años registrado en junio.

Los costes de los consumos aumentaron a su ritmo más lento en más de 7 años debido a la menor demanda y a la mayor disponibilidad de materiales.

En general, las empresas se mantuvieron pesimistas para los próximos 12 meses, con el grado de pesimismo más pronunciado en 7 meses.

En Alemania

El índice PMI de la construcción bajó a 41 en julio de 2023 desde 41,4 en junio, y apunta al decimosexto mes consecutivo de caída de la actividad de la construcción y el mayor desde febrero de 2021.

El sector de la construcción siguió afrontando retos, ya que el aumento de los tipos de interés, los costes de construcción aún elevados y el estancamiento de la economía pesaron tanto sobre la demanda como sobre las expectativas de las empresas.

La actividad en el sector de la vivienda registró su mayor descenso desde febrero de 2010 y los trabajos en proyectos comerciales cayeron a un ritmo más rápido.

En Francia

El PMI de la construcción de S&P Global France cayó a 42,9 en julio de 2023 desde los 43,7 del mes anterior, señalando el decimocuarto mes consecutivo de contracción del sector de la construcción en Francia, ya que se observaron descensos significativos en la construcción de viviendas y en la actividad comercial y de ingeniería civil.

En Italia

El PMI de la construcción de HCOB Italia cayó a 48 en julio de 2023 desde 48,6 en junio, registrando un octavo periodo en contracción.

Aunque los nuevos pedidos aumentaron por segundo mes consecutivo en un contexto de mayor interés por parte de los clientes, las empresas se mostraron circunspectas y redujeron marginalmente sus compras por octavo mes consecutivo.

Precios de la vivienda en la Eurozona

Los datos de los precios de la vivienda en la Eurozona se proporcionan de forma trimestral, aumentaron un 0,4% en la zona del euro y un 0,8% en la Unión Europea en el primer trimestre de 2023, en comparación con el mismo trimestre de 2022.

Pese al aumento del global, si se analiza por países, los precios en el primer trimestre bajaron en el norte:

De segunda mano, similar:

En Alemania

El Índice de Vivienda descendió a 210,62 puntos en julio, frente a los 211,61 puntos de junio de 2023.

(Este dato se calcula a partir de los datos de transacciones de financiación inmobiliaria privada de la plataforma independiente Europace)

Aun no se conocen datos oficiales del segundo trimestre, pero a juzgar por los mensuales, se puede esperar un gran descenso en la vivienda de segunda mano:

En Francia

El precio medio por metro cuadrado para comprar una casa en Francia es de 2.530 €.

De las 50 ciudades más grandes de Francia analizadas, la zona que rodea París es la más cara del país. Neuilly-sur-Seine, al oeste de París, es el lugar más caro para comprar una casa. Una casa de tamaño medio en Neuilly-sur-Seine cuesta 2.910.000 dólares o 1.455 dólares por pie cuadrado. Un apartamento promedio de 800 pies cuadrados le costará hasta $884,000, a $1,105 por pie cuadrado.

Fuente: mydolcecasa

En el país galo, las viviendas iniciadas aumentaron hasta las 28700 unidades en julio, frente a las 25500 de junio de 2023.

En Italia

En junio de 2023 las propiedades residenciales en venta se pidieron de media 1.980 € por metro cuadrado , con un incremento del 2,48% respecto a julio de 2022 (1.932 €/m²). En los últimos 2 años, el precio medio en Italia alcanzó su punto máximo en junio de 2023, con un valor de 1.980 € por metro cuadrado. El mes con el precio de venta más bajo fue diciembre de 2021: por una propiedad en venta se pidió una media de 1.908 € por metro cuadrado.

En junio de 2023 para propiedades residenciales en alquiler se pidió una media de 12,63 € mensuales por metro cuadrado, con un incremento del 4,47% respecto a julio de 2022 (12,09 € mensuales por metro cuadrado). En los últimos 2 años, el precio medio en Italia alcanzó su máximo en el mes de junio de 2023, con un valor de 12,63 € por metro cuadrado. El mes con el precio de venta más bajo fue septiembre de 2021: para una propiedad en alquiler, se pidió una media de 11,30 € al mes por metro cuadrado.

Gráficos destacados:

1- España que venía de una burbuja tremenda aún seguía bajando precios hasta 2013, mientras Alemania, que no había tenido esa burbuja, subía.

2- Los alquileres alcanzan máximos históricos en algunas capitales europeas

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Reino Unido

La situación de Reino Unido, a nivel económico, es compleja… Podríamos decir que tiene las características estructurales de Estados Unidos (un empleo ajustado, unos fuertes consumidores) y los problemas geográficos europeos (altos precios de la energía).

A nivel inmobiliario, al igual que en la Eurozona, los PMI de construcción muestran la situación.

PMI Construcción

El índice PMI de la construcción de S&P Global subió a 51,7 en julio de 2023, superando las expectativas del mercado de 48 y los 48,9 de junio.

Aunque indica un crecimiento modesto, marcó la lectura más fuerte en cinco meses, impulsada por los fuertes aumentos de la construcción comercial y la actividad de ingeniería civil. Sin embargo, esto se vio contrarrestado por la fuerte caída de la obra residencial.

En junio, el crecimiento de los nuevos pedidos se ralentizó por debajo de la media observada en el primer semestre del año, ya que el aumento de los costes de los préstamos siguió obstaculizando las ventas. Mientras tanto, el empleo se aceleró hasta alcanzar su nivel más alto desde octubre de 2022, debido a la mejora de la disponibilidad de candidatos y a los planes de expansión de las empresas.

Asimismo, los precios de los insumos subieron moderadamente, a un ritmo inferior al observado por término medio en el primer semestre de 2023. Por último, la confianza empresarial siguió siendo positiva a un año vista y repuntó ligeramente desde junio. No obstante, algunas empresas citaron la subida de los tipos de interés como un factor clave que frena las previsiones de crecimiento de la producción.

Viviendas iniciadas en el primer trimestre de 2023

Se iniciaron 37.810 construcciones de viviendas (ajustadas estacionalmente) en Inglaterra en el primer trimestre de 2023, una disminución del 3% en comparación con el trimestre anterior y una disminución del 12% en comparación con el mismo trimestre de 2022.

Se completaron 39.970 construcciones de viviendas (ajustadas estacionalmente) en Inglaterra en el primer trimestre de 2023, una disminución del 12% en comparación con el trimestre anterior y una disminución del 8% en comparación con el mismo trimestre de 2022.

Precio de vivienda en julio

El índice Halifax de precios de la vivienda cayó un 2,4% interanual en julio de 2023, tras un descenso del 2,6% en junio, que fue el más pronunciado desde junio de 2011.

El último resultado señaló el tercer mes consecutivo de caída anual de los precios de la vivienda, en medio de la continua compresión de la asequibilidad debido a la inflación pegajosa y las elevadas tasas de interés.

Una vivienda típica en el Reino Unido cuesta ahora 285.044 libras (frente al máximo de 293.992 libras del pasado agosto).

Se espera que los precios de la vivienda sigan bajando el año que viene, aunque no es probable que se invierta totalmente el crecimiento registrado en los últimos años.

"Las perspectivas para el mercado inmobiliario británico siguen estando estrechamente vinculadas al comportamiento de la economía en general", declaró Kim Kinnaird, director de Halifax Mortgages, añadiendo que es poco probable que un repunte del desempleo desencadene un fuerte deterioro de las condiciones.

El sudeste sigue siendo la zona en la que los precios de la vivienda se enfrentan a una mayor presión a la baja. En comparación con el mes anterior, los precios de la vivienda cayeron un 0,3%, el cuarto mes consecutivo de descenso, tras un 0,1% en junio.

Precio de alquiler en julio

Para julio de 2023, los datos muestran que el precio medio de alquiler para un nuevo inquilino en el Reino Unido fue de £1243 por mes calendario (PCM), un 10,3% más que el año pasado.

Excluyendo Londres, el promedio del Reino Unido es ahora £1,037 PCM

Todas las regiones han experimentado un aumento anual de los alquileres, y Escocia muestra el mayor, un aumento del 15,8% desde julio de 2022 hasta £973 PCM.

El noreste de Inglaterra es la zona más barata para alquilar en el Reino Unido, por sólo £636 PCM.

Tipo hipotecario

El tipo hipotecario en el Reino Unido aumentó hasta el 7,68% en julio, frente al 7,54% de junio de 2023.

Hipotecas aprobadas

Los datos del Banco de Inglaterra sobre el número de hipotecas aprobadas para financiar la compra de viviendas son un indicador adelantado de las ventas de viviendas.

Las aprobaciones de hipotecas para la compra de viviendas alcanzaron un mínimo histórico relacionado con el confinamiento en mayo de 2020. Luego, las aprobaciones aumentaron significativamente hacia finales de 2020, pero han disminuido desde entonces. Las aprobaciones de hipotecas para la compra de viviendas en junio de 2023 disminuyeron un 13% con respecto al año anterior, pero aumentaron un 7% con respecto a mayo de 2023.

En junio de 2023 se aprobaron 54.662 hipotecas, frente a 63.157 en junio de 2022.

Gráficos destacados

Últimamente, los constructores de viviendas británicos están atravesando una época difícil. De hecho, Crest Nicholson ha sido la última en emitir una advertencia de beneficios, revisando sus expectativas de beneficios para todo el año de 75 millones de libras a 50 millones de libras.

Los vendedores de inmuebles del Reino Unido reducen sus precios de venta al ritmo más rápido del año - Bloomberg

Artículos recomendados

Estados Unidos

La economía estadounidense está sorprendiendo por la resiliencia que está mostrando, impulsado especialmente por los consumidores, que parece que las rápidas subidas de tipos aún no han afectado. Los motivos de ello, son varios… Pero el fundamental es que muchas empresas y propietarios particulares (de vivienda) se han beneficiado de unos tipos bajos en los últimos años.

Fíjese, el 92% de los deudores hipotecarios en EE.UU tienen tipos fijos inferiores al 6%, el 82% tienen tipos fijos inferiores al 5%, el 62% tienen tipos fijos inferiores al 4% y el 24% tienen tipos fijos inferiores al 3%…

El sector inmobiliario, está influido por la escasa oferta, algunos operadores como Redfin, están registrando la menor oferta desde que registran datos. La principal causa para ello, es que ante unos tipos hipotecarios tan altos, los posibles vendedores se lo están pensando dos veces antes de financiarse a un interés récord:

Un comprador de vivienda con un presupuesto mensual de 3.000 dólares... Ha perdido 71.000 dólares de poder adquisitivo desde agosto de 2022.

Viviendas iniciadas y permisos de construcción

Después de las grandes caídas del mes pasado, se esperaba que las viviendas iniciadas y los permisos de construcción se recuperarán en los datos de julio.

Sin embargo, el panorama fue más bien mixto...

Las viviendas iniciadas tuvieron un aumento intermensual del 3.9%, frente al +1,1 % previsto, legando a una tasa anualizada ajustada por estacionalidad de 1.452 millones en julio de 2023, superando las expectativas del mercado de 1.448 millones. Pero se vio afectado por una notable revisión a la baja en junio (de -8,0 % a -11,7 %).

  • Viviendas unifamiliares aumentaron un 6,7 % hasta 983 000, frente a 921 000, el nivel más alto desde mayo

  • La cifra de Viviendas multifamiliares es 460K, empatado en el más bajo desde julio de 2022

Los permisos de construcción aumentaron solo un 0,1% inter mensual, a una tasa anualizada ajustada por estacionalidad de 1.442 millones en julio de 2023, quedando por debajo de las estimaciones del mercado de 1.463 millones de licencias. (1,5% inter mensual).

  • Unifamiliar hasta 930K desde 924K, más alto desde junio de 2022

  • Multifamiliar hasta 464K desde 465K, el nivel más bajo desde octubre de 2020

Venta de nuevas viviendas en julio

Las ventas de viviendas nuevas en Estados Unidos subieron un 4,4% hasta 714.000 en julio de 2023, alcanzando el nivel más alto desde febrero de 2022 y superando fácilmente el consenso del mercado de 705.000.

Los precios medios de venta de viviendas nuevas se recuperaron en julio, incluso cuando las tasas hipotecarias comenzaron a dispararse.

Por último comentar que este dato está revisado siempre a la baja los meses posteriores:

Por lo que el dato se mantiene fuerte, pero la realidad es inferior al titular.

Venta de viviendas de segunda mano

Las ventas de viviendas usadas cayeron un 2,2% en julio respecto a junio, a una tasa anualizada desestacionalizada de 4,07 millones de unidades, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Las ventas fueron un 16,6% menores en comparación con julio del año pasado. Las viviendas se vendieron al ritmo más lento en julio desde 2010.

Este conteo es para cierres, por lo que los contratos probablemente se firmaron en mayo y junio, cuando las tasas hipotecarias pasaron de alrededor del 6,5% a más del 7%.

La escasez de oferta continúa elevando tanto la competencia como los precios. El precio medio de una vivienda vendida en julio fue de 406.700 dólares, un aumento del 1,9% con respecto a julio del año pasado.

Precio de vivienda

El precio medio de venta de una vivienda en Estados Unidos fue de 426.056 dólares en junio, apenas un 1,5% (6.341 dólares) por debajo del máximo histórico de 432.397 dólares alcanzado en mayo de 2022.

En junio, el precio medio de venta bajó un 0,6% respecto al año anterior, el menor descenso de los últimos cinco meses, y la vivienda media se vendió por encima de su precio de catálogo por primera vez en casi un año.

“El mercado inmobiliario actual es extraordinario; se siente caliente a pesar de que hay muy pocas casas que cambian de manos”, dijo el economista jefe de Redfin, Daryl Fairweather .

“Los vendedores reciben múltiples ofertas si su casa tiene un buen precio y se encuentra en un área deseable, aunque no haya muchos compradores por ahí. Eso es porque los cazadores de casas tienen muy pocas casas para elegir. Más compradores están comenzando a salir de la nada a medida que se acostumbran a las tasas hipotecarias elevadas, lo que hace que el mercado se sienta aún más caliente”.

Aunque se espera que las tasas hipotecarias comiencen a disminuir gradualmente en respuesta al enfriamiento de la inflación, es poco probable que bajen lo suficiente como para que una masa crítica de vendedores regrese al mercado en el corto plazo, lo que significa que la oferta de viviendas debería permanecer baja. Cuando las tasas finalmente caen de manera más significativa, es probable que los precios aumenten a medida que más compradores se retiren.

Precio de alquiler

La media del alquiler solicitado en Estados Unidos en julio fue de $2,038, apenas $16 por debajo del récord histórico establecido en agosto de 2022. Aunque los alquileres están cerca de su punto más alto de todos los tiempos, el crecimiento del alquiler sigue siendo lento. El alquiler medio solicitado aumentó solo un 0.3% respecto al año anterior en julio, en comparación con un aumento anual del 13.6% en julio de 2022.

Las ganancias por alquiler se han enfriado en el último año debido a un aumento en la oferta, la incertidumbre económica y la desaceleración en la formación de hogares, pero las grandes ofertas siguen siendo difíciles de encontrar, dado que los alquileres están cerca de máximos históricos.

"Aunque los alquileres se están estabilizando, todavía es demasiado pronto para decir si el crecimiento de los alquileres ha tocado fondo"

"Un sólido mercado laboral, la disminución de la inflación y el aumento del gasto del consumidor, lo que ha reducido la probabilidad de una recesión, apuntan a una demanda resiliente de alquileres. Pero todavía hay muchos apartamentos recién construidos que aún no han salido al mercado, lo que significa que los alquileres aún podrían tener margen para disminuir mientras los propietarios lidian con la creciente cantidad de viviendas desocupadas".

La media del alquiler solicitado está cerca de su máximo histórico porque el mercado de la vivienda tiende a ser "pegajoso hacia abajo", lo que significa que los precios no suelen caer sustancialmente incluso cuando el negocio está lento. En lugar de reducir los alquileres, muchos propietarios ofrecen incentivos como un mes de alquiler gratis o estacionamiento con descuento, que tienden a ser menos perjudiciales para las ganancias.

En el Oeste, el alquiler medio solicitado cayó un 1,1% interanual hasta los 2.451 dólares en julio. Y en el Sur, subió un 0,3% hasta 1.674 dólares, el menor incremento desde 2020. En comparación, los alquileres solicitados aumentaron un 4,6% a un récord de $ 2,533 en el noreste y subieron un 4,3% a un récord de $ 1,416 en el medio oeste.

Hipotecas

Las tasas hipotecarias aumentaron, siguiendo un incremento en los rendimientos de los bonos impulsado por las preocupaciones de los inversionistas de que las tasas de interés elevadas y la inflación persistirán más tiempo de lo esperado.

La tasa promedio de la popular hipoteca fija a 30 años alcanzó el 7.48%, el nivel más alto desde noviembre de 2000, según Mortgage News Daily. Ha subido 29 puntos base en tan solo la última semana.

"Los inversionistas simplemente no están viendo el tipo de deterioro en los datos económicos que esperaban"

Por cierto, las solicitudes de hipotecas para la compra de vivienda cayeron a su nivel más bajo desde *abril de 1995.

Gráficos destacados

1- Las viviendas nuevas representaron el 31% de las viviendas en venta en el segundo trimestre, el porcentaje más alto de todos los segundos trimestres registrados.

2- Casi 1 de cada 10 viviendas en EE.UU. vale al menos 1 millón de dólares, cerca de su máximo histórico

La proporción de viviendas de más de un millón de dólares está en alza tras caer en febrero a su nivel más bajo en 12 meses. Esto se debe a la escasez de existencias, que está haciendo subir los precios y llevando a muchas viviendas a superar la barrera de las siete cifras.

Algo más del 8% de las viviendas de EE.UU. valen un millón de dólares o más, cerca del máximo histórico del 8,6% de junio de 2022.

3- El mercado inmobiliario estadounidense recupera los casi 3 billones de dólares perdidos y alcanza un valor total récord de 47 billones de dólares

El valor total de las viviendas en EE.UU. alcanzó la cifra récord de 46,8 billones de dólares en junio, superando el máximo histórico anterior de 46,6 billones de dólares establecido un año antes, ya que la escasez de viviendas en venta apuntaló el valor de la vivienda. Así se desprende de un análisis de la estimación de Redfin sobre más de 90 millones de propiedades residenciales estadounidenses.

4- La asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos es hoy peor que en el punto álgido de la última burbuja inmobiliaria. El hogar estadounidense medio necesitaría gastar el 43% de sus ingresos para permitirse una vivienda de precio medio.

5- Los tipos hipotecarios estadounidenses han vuelto a los máximos, pero la morosidad y las ejecuciones hipotecarias se mantienen en niveles muy bajos.

6- El número total de viviendas en venta cayó un 15% interanual en junio, alcanzando su mínimo histórico, el mayor descenso anual en casi dos años. Ello se debe en gran medida a que la subida de los tipos hipotecarios impidió a los propietarios vender, lo que intensificó la escasez de viviendas que dura desde hace años. Los nuevos listados cayeron un 30,6% respecto al año anterior, hasta aproximadamente 450.000, el nivel más bajo y la mayor caída anual registrada, aparte de abril de 2020, cuando el inicio de la pandemia paralizó el mercado inmobiliario.

7- La divergencia entre las ventas de viviendas nuevas y existentes sigue aumentando

China

La economía China, desde enero, parece que se está desacelerando… Aunque eso sí, se espera un crecimiento del PIB de alrededor del 5% (ya le gustaría a cualquier economía de occidente). Por lo que se está desacelerando frente a lo que nos tenía acostumbrados a crecer, pero no frente a otras grandes economías.

El sector inmobiliario en China tiene un gran peso en su Producto Interior Bruto, más del 20%. Durante los últimos años, debido a problemas de deuda, está habiendo ruido en torno a la solvencia de constructoras e inmobiliarias. Estos problemas en el mes de agosto sonaron con fuerza, el gran riesgo es que problemas en un sector de tanto peso, puedan afectar al resto de la economía.

Viviendas existentes en julio

Las viviendas iniciadas en China aumentaron a 56.969,11 decenas de miles de metros cuadrados en julio desde, 49.879,50 decenas de miles de metros cuadrados en junio de 2023.

En China la cifra de viviendas iniciadas hace referencia a la superficie total de las casas recién construidas por las empresas de desarrollo inmobiliario durante el año.

Precio de vivienda

Los precios de la vivienda en China en julio cayeron un 3,9% inter mensual (vs 0% anterior). Se trata de uno de los mayores descensos mensuales registrados.

Interanualmente, los precios cayeron un 0,1% (vs 0% anterior). Lo que supone el quinto descenso en lo que va de año en medio de una prolongada crisis inmobiliaria y el estancamiento de la recuperación económica.

20 ciudades registraron una subida del precio de la vivienda nueva en julio, frente a 31 ciudades en junio. 6 ciudades registraron una subida del precio de la vivienda de 2ª mano inter mensualmente en julio, frente a 7 en junio.

Aunque según Bloomberg, los datos pueden ser mayores de lo que nos muestran…

Estiman que los precios de las viviendas existentes han caído al menos un 15% en los principales barrios de áreas metropolitanas como Shanghái y Shenzhen, así como en más de la mitad de las ciudades de nivel 2 y 3 de China.

Tipos de interés para hipotecas

El Banco Popular de China (PBoC) está en un gran dilema… Por un lado, pretenden estimular la economía mediante estímulos fiscales, como pueden ser las bajadas de tipos… Sin embargo, tampoco quieren hacerlo de una forma agresiva, pues eso afectaría a su moneda.

Por ello, han reducido su tipo de interés preferencial a un año en 10 puntos básicos, hasta un mínimo histórico del 3,45%, pero han mantenido el tipo a cinco años, de referencia para las hipotecas, en el 4,2%.

Esto son estímulos más débiles de los esperados… Los analistas estimaban que el PBoC bajaría el de un año hasta el 3.4% y el de cinco años al 4.05%.

El PBoC ha prometido en repetidas ocasiones liberar más liquidez para la economía, en un contexto de ralentización de la actividad empresarial, perspectivas deflacionistas crecientes y débiles resultados comerciales.

El primer ministro Li Qiang mencionó recientemente que cumplir los objetivos económicos anuales de China no era opcional y destacó la necesidad de expandir la demanda interna, apoyar a las empresas privadas y atraer la inversión extranjera.

Zhongzhi Enterprise Group puede ser insolvente

Zhongzhi Enterprise Group, que Bloomberg describe como un "conglomerado financiero secreto que gestiona alrededor de 1 billón de yuanes (138 mil millones de dólares)", es el último desencadenante de una crisis de deuda después de que varios de sus clientes corporativos revelaran pagos atrasados. Y como señal de que las autoridades chinas están preocupadas por un posible contagio, el regulador bancario ha establecido un grupo de trabajo para examinar los riesgos.

Es poco conocido fuera de China, pero Zhongzhi está entre los actores más grandes en la industria fiduciaria del país, valuada en 2.9 billones de dólares, un pilar fundamental del problemático sector bancario en la sombra del país, que combina características de la banca comercial e de inversión, capital privado y gestión de patrimonio.

Las empresas en este sector reúnen ahorros de hogares adinerados y clientes corporativos para ofrecer préstamos e invertir en bienes raíces, acciones, bonos y materias primas. Como resultado, suelen ser las primeras en enfrentar dificultades cada vez que el país entra en una de sus fases económicas y de "turbulencia" en el mercado de deuda característico.

Un total de 106 productos fiduciarios por un valor de 44 mil millones de yuanes incumplieron en lo que va del año hasta el 31 de julio, según el proveedor de datos Use Trust. Las inversiones en bienes raíces representaron el 74% en términos de valor.

Las últimas noticias que tenemos sobre ello es que los problemas se han acelerado y que el administrador de activos no solo no pagó los pagos de docenas de productos, lo que se sumó a los retrasos en al menos otros 10 desde fines de julio, sino que:

"no tiene un plan inmediato para recuperar a los clientes, lo que indica que los problemas en el asediado banco en la sombra chino es más profundo de lo que se sabía anteriormente".

La sección China de Evergrande se declara en quiebra

Según Reuters, está buscando la protección de los acreedores en los Estados Unidos bajo el Capítulo 15 del código de bancarrota de los EE.UU.

A principios de esta semana, el asediado promotor inmobiliario resolvió retrasar sus reuniones para los tenedores de deuda de clase A y clase C del CEG de Hong Kong con el fin de darles más tiempo para considerar su nuevo plan de reestructuración.

Desde que se desencadenó la crisis de deuda del sector a mediados de 2021, empresas que representan el 40% de las ventas de viviendas chinas han incurrido en impagos, la mayoría de ellas promotoras inmobiliarias privadas.

Según otros informes:

  • Evergrande registró pérdidas de unos 80.000 millones de dólares en los últimos 2 años.

  • La empresa tenía una deuda de unos 340.000 millones de dólares a finales de 2022 .

A nadie debería sorprender esto... Evergrande era insolvente e incumplió hace casi dos años

Gráficos destacados

Con tanto Country Garden como el sector bancario en la sombra de China al borde del colapso, no sorprende que la maquinaria crediticia de China se haya detenido...

Los préstamos otorgados por los bancos chinos cayeron al nivel más bajo desde 2009 el mes pasado, una señal de la disminución de la demanda de las empresas y los consumidores, y también un claro indicio de que China se enfrenta a un período brutal de deflación impulsada por la reducción de la deuda.

Resto del Mundo

El propietario sueco SBB se está quedando sin opciones para refinanciar sus enormes préstamos

Uno de los dolores de cabeza que está azotando a los inversores mundiales es la situación de SBB, en Suecia.

SBB es un propietario sueco que se creó en 2016 y se endeudó fuertemente durante los siguientes años para pagar su creciente imperio inmobiliario. Para que nos entendamos, SBB se ha aprovechado de la deuda barata de los últimos años para expandir su negocio. Esto es una buena palanca, hasta que los tipos de interés aumentan…

SBB ha estado luchando para refinanciar sus deudas desde que el banco central de Suecia comenzó a subir su tipo de interés oficial, que ha pasado del 0,75 % de hace un año al 3,75 % actual.

En la última conferencia telefónica sobre resultados de la compañía, el nuevo director ejecutivo de SBB dijo que la deuda equivalía al 52% del valor de sus activos. Pero Edoardo Gili, analista de la firma de investigación inmobiliaria Green Street, estima que la cifra es del 74% una vez que se tienen en cuenta los bonos híbridos y las recientes caídas en los valores de las propiedades. 

En la última conferencia telefónica sobre resultados de la compañía, el nuevo director ejecutivo de SBB dijo que la deuda equivalía al 52% del valor de sus activos. Pero Edoardo Gili, analista de la firma de investigación inmobiliaria Green Street, estima que la cifra es del 74% una vez que se tienen en cuenta los bonos híbridos y las recientes caídas en los valores de las propiedades. 

SBB se encuentra en una situación difícil, ya que su valor de mercado ha caído a 6.600 millones de coronas suecas, equivalente alrededor de 600 millones de dólares al tipo de cambio actual, tras una caída del 77% en el precio de sus acciones desde enero. Esto queda eclipsado por las deudas de la empresa, que suman 7.400 millones de dólares. De estos préstamos, 2.500 millones de dólares vencen  en los próximos dos años. SBB solo tiene suficiente dinero para devolver tres cuartas partes de esa cantidad,  basándose en el efectivo que tiene disponible y en el flujo de caja operativo que se espera que la empresa genere de aquí a entonces.

La refinanciación está resultando muy difícil… En mayo, la agencia de calificación S&P Global rebajó la calificación de SBB a basura, lo que provocó un aumento inmediato de 1,25 puntos porcentuales en los márgenes de interés de algunos de sus bonos en circulación.

Demanda y precios en Portugal

La demanda de viviendas para comprar se está enfriando en Portugal. Las ventas de viviendas han bajado y las familias ahora están optando por comprar casas más baratas y pedir prestado menos capital a los bancos, dado el aumento de las tasas de interés sobre los préstamos hipotecarios.

Todo este escenario ha influido en la evolución de los precios de la vivienda, que se mantuvieron prácticamente estables en julio respecto al mes anterior, apunta el índice de precios idealista.

Sin embargo, este no es un escenario visible en casi todo Portugal, ya que las casas se encarecieron en ocho capitales de distrito, entre junio y julio, con Viana do Castelo a la cabeza del aumento (5,3%). En Lisboa y Faro, los precios de la vivienda se mantuvieron estables durante este período.

En Portugal, comprar una casa tenía un coste de 2.531 euros por metro cuadrado (euros/m2) a finales de julio, teniendo en cuenta el valor mediano. Se trata de un valor prácticamente igual al observado el mes anterior. En relación con la variación anual, los precios de la vivienda en Portugal aumentaron un 6,2%.

sobre el autor: Diego Puertas

Diego es analista de inversión independiente y asesor financiero certificado por CISI. Es autor del boletín de análisis The Market Eye y colaborador en numerosos medios financieros y servicios privados de análisis económico. Habitualmente comparte sus análisis y opiniones en sus redes sociales y newsletter.

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