[Junio 2024] La oferta, tanto para bien como para mal, sigue siendo la clave de los precios.

julio 10  

Diego puertas

Datos inmobiliarios publicados en junio de 2024

En la edición de este mes

Finalizó el primer semestre del año 2024. Aunque aún no se conocen todos los datos correspondientes a junio, ni mucho menos los oficiales del segundo trimestre, se pueden sacar algunas conclusiones.

El año ha estado claramente marcado por el retraso en las bajadas de tipos en las principales regiones. A inicios de año, marzo se preveía como el inicio de las bajadas de tipos, y ha sido en junio cuando el primer gran banco central ha dado el paso, siendo el BCE el que ha bajado los tipos en la Eurozona.

Este hecho, el retraso de las bajadas de tipos, ha provocado un tensionamiento en el mercado de oferta mundial, que ha causado mayores alzas de los precios, especialmente en regiones tensionadas como Estados Unidos, España o Italia. Incluso en Alemania, el repunte intermensual de los precios de vivienda de segunda mano se ha hecho notar.

Sin embargo, también se está observando el gran papel que juega la oferta en este momento tan inusual del ciclo.

Las subidas de tipos han frenado la compraventa tanto de vivienda nueva como de segunda mano, lo que teóricamente debería desplomar los precios (todos nos imaginamos 2008). Sin embargo, esto no sucede si la oferta es menor que la demanda.

Se observa claramente en EEUU, donde el precio de vivienda de segunda mano superó el precio de obra nueva, algo inusual, marcado por la diferencia de oferta.

En España, la situación se ha tensionado aún más en la primera mitad del año. Los precios siguen tensionados por la falta de oferta, marcando nuevos máximos; el alquiler marcando máximos un mes tras otro y mientras tanto los responsables tomando medidas que tensionan aún más los precios.

En la Eurozona, volvieron los repuntes de precios en la primera mitad del año, pese a la primera bajada de tipos del BCE. Se esperan más, aunque no en el horizonte cercano, por lo que se espera que los precios sigan tensionados.

En Reino Unido, nueva caída intermensual de los precios, ofreciendo cierto alivio a la región, después del aumento de inicios de año. Se espera un cambio de Gobierno, por lo que será interesante observar sus medidas al respecto.

En Estados Unidos, ha ocurrido un evento inusual, donde el precio de vivienda de segunda mano superó el precio de vivienda de obra nueva, dejando en evidencia la importancia de la oferta en esta situación del ciclo tan inusual.

En China, los estímulos no parecen funcionar, al menos en el corto plazo, y los precios de la vivienda cayeron a niveles récord para evidenciar aún más la recesión inmobiliaria de la región.

*Todos los datos están actualizados a fecha del 5 de julio de 2024, aunque se conocen y comentan datos correspondientes al mes de junio, la mayoría hacen referencia a mayo.


Listado de contenidos

España

La economía española mantiene el paso firme frente a los países del norte de Europa. Su economía creció en el primer trimestre del año un 0.8%, ampliamente superior al crecimiento del 0.3% de la región y por encima de las estimaciones de 0.7%.

Está manteniendo unas lecturas de PMI, tanto manufacturero como de servicios, bastante más sólidas, aunque al igual que el resto de los países, con un ligero retroceso en junio. De momento sin señales de alarma, pero a vigilar para los próximos meses.

Sorprende cómo la economía española está mostrando mayor recuperación que otras regiones, pero aun así el sentimiento de la ciudadanía generalizada no lo es.

Tiene sentido, observando la situación de la inflación y la gran pérdida de poder adquisitivo que ha supuesto para muchos hogares. En estos momentos, se encuentra mucho más estabilizada que en el conjunto de la Eurozona, marcando tasas superiores al 3%.

El gran reto no solo de España, sino de toda la región, es devolver el crecimiento de los precios a su objetivo, algo que parece una tarea complicada, al menos en el corto plazo.

El crecimiento económico es positivo, pero la pérdida de poder adquisitivo se mantiene.

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Precio de la vivienda libre en el primer trimestre

El mes pasado se conocieron los datos oficiales que hacen referencia a los precios de vivienda de obra nueva, de segunda mano y libre (ambos datos juntos):

El precio de la vivienda libre subió un 6,3% interanual en el primer trimestre, tasa 2,1 puntos superior a la del trimestre previo y la más elevada desde el verano de 2022, cuando se incrementó un 7,6%, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Ofrecieron pocas sorpresas… Como se mencionó en informes anteriores, los precios saltaron en el primer trimestre del año tanto en la vivienda de segunda mano, como especialmente en la vivienda de obra nueva:

En concreto, el precio de la vivienda nueva se disparó un 10,1% interanual en el primer trimestre, tasa 2,6 puntos superior a la del trimestre anterior y la más alta desde el tercer trimestre de 2023, cuando llegó a subir un 11%.

Por su parte, el precio de la vivienda usada aumentó un 5,7% interanual en el primer trimestre, más de dos puntos por encima de lo que lo hizo en el trimestre previo y su mayor repunte desde el verano de 2022.

En tasa intertrimestral (primer trimestre de 2024 sobre último trimestre de 2023), el precio de la vivienda libre subió un 2,6%, su mayor alza trimestral en dos años. Entre enero y marzo, el precio de la vivienda usada creció un 2,2%, frente al retroceso del 1% del trimestre anterior, mientras que la vivienda nueva disparó su precio un 5,5%, en contraste con la caída del 1,4% experimentada entre octubre y diciembre de 2023.

Ya estamos en julio, por tanto ha finalizado el segundo trimestre del año. Si bien los datos oficiales tardarán varios meses en ofrecerse, se pueden ir haciendo estimaciones observando el rendimiento de los precios durante estos meses.

Si hablamos de la vivienda de segunda mano, el principal portal inmobiliario, Idealista, muestra una clara subida de los precios también durante este trimestre, en el que se ha producido la primera bajada de tipos (aunque ya en junio y no de forma muy contundente).

Si hablamos de la vivienda de obra nueva, las intenciones de que la oferta aumente parecen incrementarse, aunque no parece ser suficiente:

Los visados de dirección de obra de vivienda alcanzaron las 41,696 unidades hasta abril, lo que supone un 14.35% más respecto al mismo periodo del año anterior, cuando se registraron 36,462, según datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Por su parte, la concesión de visados de dirección de obra de vivienda nueva aumentó un 43.6% solo en el mes de abril, hasta alcanzar los 11,448 visados. En los cuatro primeros meses del año se concedieron un 11% más de visados de obra nueva para viviendas unifamiliares, hasta los 8,533, y 33,075 para viviendas en bloque, un 15% más en comparación al mismo periodo del año anterior.

Asimismo, la estadística del Ministerio de Vivienda muestra que se registraron 88 visados de dirección de obra nueva para otro tipo de edificios que no son ni viviendas unifamiliares ni en bloque, lo que supone multiplicar por más de cuatro esta cifra frente a los primeros cuatro meses de 2023, cuando se registraron 19 visados.

Por tanto, y pese a ese considerable aumento de los visados de obra nueva (que tardarán meses hasta ofrecerse como oferta), es de esperar que el precio de vivienda libre, haya aumentado este segundo trimestre del año.

Precio de la vivienda de segunda mano en el mes de junio

El precio de la vivienda usada en España registra una subida del 7,5% interanual durante el segundo trimestre del año. Esta subida deja el metro cuadrado en 2.138 euros, según el último índice de precios de idealista.

Atendiendo a la variación trimestral, los precios se han incrementado un 2,9% en los últimos tres meses. Con este precio, España alcanza un nuevo máximo histórico.

Coincido con Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, en que el principal problema que tiene el mercado inmobiliario en la actualidad no es otro que la falta de oferta disponible.

La falta de obra nueva en el mercado de compraventa es acuciante. Pocos ayuntamientos han sido los que se han atrevido a desarrollar suelo en los últimos 15 años.

Esta carencia de nuevas viviendas hace que todo el peso recaiga sobre la vivienda usada, que no es capaz de absorber la demanda actual y presiona los precios al alza.

De hecho, más abajo se expone la situación estadounidense y cómo el precio de la vivienda nueva es ahora inferior al precio de la vivienda de segunda mano debido al exceso de stock de obra nueva.

Si se quieren bajar los precios, se debe aumentar la oferta. Puede que haya otras soluciones complementarias, pero esta es la principal.

Por comunidades: Los precios se han incrementado en todas las CCAA durante los últimos 12 meses.

La mayor subida se ha registrado en Canarias, donde las expectativas de los propietarios se han incrementado un 15,4%. También con aumentos de dos dígitos se sitúan las subidas de Baleares (10,7%) y Comunitat Valenciana (10,3%). Por detrás, están los ascensos de Comunidad de Madrid (9,5%), Andalucía (8,2%), Región de Murcia (7,2%), Cantabria (6,9%) y La Rioja (5,6%). Cataluña registra la menor subida, con un 1,5% interanual, seguida por Galicia, Asturias y Castilla y León (3,2% en los tres casos).

Baleares sigue posicionada como la autonomía más cara, con 4.379 euros/m2, lo que supone el precio más alto desde que idealista tiene registros. Le siguen Madrid (3.440 euros/m2), que también registra su máximo histórico. En tercera posición está Euskadi (2.918 euros/m2) seguida de Canarias (2.592 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla-La Mancha (941 euros/m2), Extremadura (991 euros/m2) y Castilla y León (1.192 euros/m2), las comunidades más económicas.

Por provincias: Al igual que sucede con las capitales, todas las provincias han subido de precio en los últimos 12 meses excepto en dos: en Ourense cayeron un 0,7% y en Barcelona no se movieron.

El mayor ascenso se ha dado en Santa Cruz de Tenerife, con un 18%, seguida de Las Palmas (12,1%) y Málaga (11,3%). Por encima del 10% están también Baleares (10,7%) y Alicante (10,5%). En Madrid, la vivienda en venta se ha apreciado un 9,5%, mientras que en Valencia lo hizo en un 8,9%.

El ranking de las provincias más caras está encabezado por Baleares, con 4.379 euros/m2, seguido por Guipúzcoa (3.549 euros/m2). Tras ellas se sitúan Madrid (3.440 euros/m2), Málaga (3.282 euros/m2), Vizcaya (2.805 euros/m2), Santa Cruz de Tenerife (2.721 euros/m2) y Barcelona (2.696 euros/m2). Ciudad Real es la provincia más económica (754 euros/m2), seguida por Jaén (841 euros/m2) y Cuenca (853 euros/m2).

Por capitales: Todas las capitales españolas han incrementado sus precios en los últimos 12 meses, excepto en Pamplona, donde se redujeron un 1,1%.

Málaga encabeza la subida de precios, tras encarecerse un 19,9% en el último año. Le sigue Alicante (16,9%), Valencia (14,7%), Santander (13,7%), Soria (13,6%), Madrid y Santa Cruz de Tenerife (12,4%, en ambos casos). Entre los grandes mercados, los precios también han subido en Palma (9,4%), Sevilla (7,5%), Barcelona (7,2%), San Sebastián (5,2%) o Bilbao (4,1%).

San Sebastián es la capital española más cara (5.461 euros/m2), seguida de Madrid (4.514 euros/m2), Barcelona (4.430 euros/m2), Palma (4.114 euros/m2) y Bilbao (3.301 euros/m2). En la parte opuesta de la tabla, encontramos a Zamora, la capital más económica, con un precio de 1.154 euros/m2

Un total de siete capitales marcan sus máximos históricos. Se trata de las ciudades de Madrid, Barcelona, Palma, Málaga, Cádiz, Valencia y Las Palmas de Gran Canaria.

Precio del alquiler en junio

El precio del alquiler de viviendas en España se incrementó un 13,2% durante los últimos 12 meses, según un informe publicado por idealista, mientras que en tasa trimestral el incremento se sitúa en el 5%.

A cierre del mes de junio de 2024, arrendar una vivienda en nuestro país tenía un coste de 13,4 euros por metro cuadrado.

Dice Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “los datos de este informe muestran el fracaso de todas las medidas y políticas que se han tomado en materia de alquiler y que culminaron hace un año con la Ley de Vivienda. Todos los indicadores, como la oferta y la presión de la demanda, muestran que la situación sigue empeorándose y el encarecimiento interanual de los precios en este mes de junio es 4 puntos superior al registrado en junio de 2023”.

Además, este mismo mes de junio se ha conocido que el Ayuntamiento de Barcelona anuncia que no rneovará las licencias de pisos de uso turístico (HUT), con el objetivo de que en 2029 no haya pisos turísticos.

Según los últimos datos del Banco de España, de agosto de 2023 el ratio de viviendas turísticas en el centro de la ciudad era de 3.6 por cada 100 viviendas en alquiler residencial.

Si el objetivo es evitar las subidas de precios sobre todo en el mercado del alquiler...¿Por qué no se incentiva que los propietarios pongan en alquiler residencial sus pisos con mayor seguridad jurídica y fiscal?

Una vez más, se pone el foco donde no se debe, el mercado de alquiler en España lo forman los particulares, un 92%, frente al 8% que son personas jurídicas.

Por capitales: Todas las capitales tienen precios del alquiler más elevados que en junio de 2023, siendo Valencia y Cáceres donde más se han encarecido, con un incremento del 19% en ambas ciudades.

En el resto de los grandes mercados los precios se han incrementado en un año, seguidas por Madrid (17,9%), Palma (17,8%), Barcelona (17,8%), Málaga (16,5%), Alicante (14,1%), San Sebastián (11,1%), Bilbao (8,7%) y Sevilla que con un 6,5% es el gran mercado que menos crece este trimestre.

Las menores subidas se han producido en Tarragona (2%), Pamplona (2,8%), Zamora (3,6%) y Jaén (4,2%).

Barcelona es la capital más cara para alquilar una vivienda, con 22,1 euros/m2, seguida por Madrid (19,8 euros/m2) y San Sebastián (17,6 euros/m2). En cuarto lugar se sitúa Palma (17 euros/m2) y ya en quinto lugar está Málaga (14,5 euros/m2). En la parte baja de la tabla encontramos a Zamora (6,5 euros/m2), Ciudad Real (6,7 euros/m2), Ourense (7,2 euros/m2), Ávila (7,2 euros/m2), Lugo, Jaén y Palencia (7,3 euros/m2 en los tres casos).

Por provincias: Todas las provincias españolas registran precios del alquiler más elevados que hace un año, con la excepción de Huelva, donde se han reducido un 1,3%.

El mayor incremento se ha registrado en Cáceres, donde los precios ascendieron un 21,6%. También han sido relevantes las subidas registradas en Baleares (21,5%), Lugo (19,4%), Girona (18,2%), Valencia (18%), Barcelona (17,7%) o Madrid (17,5%).

El ranking de las provincias más caras está encabezado por Baleares (19,9 euros/m2 al mes), Barcelona (18,8 euros/m2), Madrid (18 euros/m2) y Guipúzcoa (16,3 euros/m2). Zamora y Jaén son las provincias más económicas para alquilar una vivienda, con 6,1 euros/m2, seguidas por Ciudad Real (6,2 euros/m2), Badajoz (6,6 euros/m2) y Teruel (6,7 euros/m2).

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Préstamos hipotecarios en mayo

Demanda de hipoteca

El precio medio de las solicitudes de compra de vivienda se sitúa en 222.481€, un 26.07% superior al mismo periodo de 2023; el 74,1% de las hipotecas solicitadas tiene un importe inferior a 200.000€ y el 80.4% de las solicitudes son para la compra de vivienda habitual.

Firmas de hipoteca

Las hipotecas a tipo mixto representan el 27% del total, el 65.1% de las firmas se financian por encima del 70%, el 66.2% tienen un importe inferior a 200.000€, las mejoras de hipoteca representan un 5.8% del total.

Euribor a cierre de junio (tipo de interés de referencia en el mercado interbancario de la zona euro)

El euríbor a 12 meses sella su tercer mes consecutivo de caídas. El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España ha terminado junio con una media provisional del 3,65%, frente al 3,68% de mayo y del 3,703% registrado en abril. Se trata del dato más bajo desde enero. 

Este nuevo descenso coincide con la bajada de los tipos de interés que anunció el Banco Central Europeo (BCE) a principios de junio, la primera en la eurozona desde 2016, y traerá consigo una rebaja de las cuotas de las hipotecas variables a las que les toque revisión próximamente. No obstante, el ahorro será moderado.

Para una hipoteca media, el ahorro será de unos 30-32 euros al mes (unos 360-380 euros al año) en el caso de una revisión anual (el año pasado el euríbor cerró junio por encima del 4%); y será más bajo en el caso de las revisiones semestrales, de unos 3 euros mensuales (unos 36 euros al año). 

La buena noticia es que el euríbor apunta a más descensos, tras acumular ya cinco sesiones con una tasa diaria inferior al 3,6%. En el último día laborable de junio, se ha situado en el 3,578%. 

¿Habrá mayores bajadas?

Los expertos esperan más bajadas del euríbor a 12 meses a corto plazo, pero sin que grandes variaciones en lo que queda de ejercicio.

El motivo es que el mercado ahora descuenta que el Banco Central Europeo (BCE) mantendrá una política monetaria restrictiva por más tiempo tras esa primera bajada de tipos, y, por tanto, que anunciará entre uno y dos recortes en lo que queda de año.

Resto de la Eurozona

La región de la Eurozona mostró un crecimiento en el primer trimestre algo más fuerte que en los trimestres anteriores, alcanzando un 0.3%, con claras diferencias entre las regiones del sur, donde España destaca claramente, y las regiones del norte.

Respecto a la inflación, la situación es parecida, pero algunos países están más adelantados que otros en el ciclo. Por ejemplo, las tasas interanuales de la Eurozona son inferiores al 3%, y las de Italia son inferiores al 1%, lo que podría parecer unos datos más controlados que los de España, donde se sitúan ampliamente por encima del 3%.

En España, el efecto base apenas hace efecto y ya se encuentra estabilizada, mientras que en otras regiones, como por ejemplo Italia, habrá que esperar a finales de año para observar estabilizaciones.

Observen el siguiente gráfico que compara la evolución de la inflación interanual en España, Francia e Italia:

Para generar el gráfico, necesito los datos específicos de inflación interanual de España, Francia e Italia durante los últimos meses. Por favor, proporcióname esos datos o cualquier otra información relevante que desees incluir en el gráfico.

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PMI Construcción Eurozona en mayo

El PMI de la Construcción de la Eurozona de HCOB subió ligeramente a 42.9 en mayo de 2024 desde 41.9 en abril, aunque aún indicó una contracción significativa, una de las más bajas en 11 años.

Esto marca más de dos años de actividad de construcción en declive. Los nuevos pedidos cayeron bruscamente, lo que llevó a la caída más rápida de empleos en la construcción en cuatro años y a una notable disminución en las compras y el uso de subcontratistas.

Sin embargo, el desempeño de la cadena de suministro mejoró rápidamente, y las presiones sobre los costos de los insumos fueron modestas, contribuyendo a expectativas comerciales más neutrales para el próximo año.

En Alemania

El PMI de Construcción de HCOB en Alemania subió a 38.5 en mayo de 2024 desde 37.5 en abril, señalando que el sector de la construcción sigue en territorio de contracción durante el segundo trimestre y por segundo año consecutivo.

Hubo nuevas y marcadas disminuciones en la actividad total de la industria y en los nuevos pedidos, y las empresas continuaron recortando en consecuencia, reduciendo tanto la actividad de compras como el empleo.

La menor demanda de materiales de construcción, por su parte, afectó los costos promedio de compra, mientras que también llevó a una marcada mejora en los tiempos de entrega de los proveedores. La actividad de vivienda siguió siendo, de lejos, el área con peor desempeño, aunque la tasa de disminución al menos se redujo al nivel más bajo en ocho meses.

El trabajo en proyectos de construcción comercial cayó al mismo ritmo que el mes anterior, y la ingeniería civil, el sector más resistente hasta ahora este año, registró una tasa de disminución que se profundizó.

En Francia

El PMI de Construcción de S&P Global en Francia subió a 43.4 en mayo de 2024, desde 41.5 en el mes anterior. La lectura más reciente marcó el nivel más alto en seis meses, pero aún indicó una fuerte reducción en la actividad de construcción en Francia.

La actividad de construcción comercial y residencial continuó cayendo, aunque un renovado aumento en las obras de ingeniería civil ayudó a atenuar la desaceleración en el sector.

El volumen de nuevos pedidos cayó aún más durante el mes, reflejando condiciones de demanda débiles. En consecuencia, las empresas de construcción redujeron sus compras de insumos y disminuyeron su número de empleados. En cuanto a los costos, la inflación de los precios de los insumos aumentó ligeramente en medio de informes de precios crecientes de materias primas.

No obstante, la confianza en las perspectivas de actividad para los próximos 12 meses se fortaleció, con el nivel de optimismo en su punto más alto en casi dos años, atribuido a la apertura de nuevos sitios.

En Italia

El PMI de Construcción de HCOB en Italia subió a 49.0 en mayo de 2024, desde 48.5 en el mes anterior, indicando una segunda disminución consecutiva en el sector de la construcción italiano, pero en menor medida.

Tanto la actividad como las ventas volvieron a caer, y las empresas atribuyeron la reducción de la actividad principalmente a las condiciones climáticas adversas. No obstante, las tasas de disminución de ambos indicadores fueron más suaves que las vistas en abril.

Entre los subsectores monitoreados, la vivienda tuvo su contracción más pronunciada en casi 18 meses, la disminución en la ingeniería civil se suavizó y la actividad de construcción comercial se recuperó después de una breve caída en abril. Mientras tanto, el número de empleados cayó por primera vez en un año y medio, marcando la reducción más rápida desde septiembre de 2022.

En cuanto a los precios, los costos de los insumos continuaron aumentando, pero la tasa de inflación fue notablemente moderada en comparación con el promedio. Por último, los constructores italianos se mantuvieron optimistas, con el grado de optimismo siendo el más fuerte visto en dos años.

Precios de la vivienda en la Eurozona

Finalizó el segundo trimestre del año 2024, y aun EUROSTAT no ha dado a conocer los datos oficiales de la vivienda en la región de la eurozona.

De momento debemos conformarnos con los datos oficiales del último trimestre de 2023, y la previsión (siguiendo datos mensuales oficiales y de inmobiliarias de los distintos países) de que los precios repuntaron en el primer trimestre de año.

De cara al segundo trimestre, aunque aun no se conocen datos respecto al mes de junio, parece que puede seguir la misma tendencia.

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En Alemania

En mayo, el índice de precios de viviendas de Europace (EPX) registró un aumento continuo en los precios, especialmente para apartamentos de propiedad, pero también subieron los precios de las casas unifamiliares y bifamiliares existentes. Los precios de las construcciones nuevas bajaron ligeramente en mayo.

Por segundo mes consecutivo, el índice de precios de viviendas registró en mayo un aumento del 1,15 % en los precios de los apartamentos de propiedad, el mayor incremento dentro de los tres segmentos. El índice alcanzó los 209,33 puntos. En comparación con el año anterior, los precios disminuyeron un 0,88 %.

En mayo, los precios de las casas unifamiliares y bifamiliares existentes aumentaron ligeramente un 0,40 %, y el índice alcanzó los 193,54 puntos. En los últimos doce meses, los precios aún disminuyeron un 2,40 %.

En Francia

Sin ninguna duda, Francia es el país más complicado para encontrar datos oficiales o semioficiales mensuales.

Aun no se conocen los datos oficiales respecto al primer trimestre del año, eso sí, viendo la evolución de los diferentes portales inmbiliarios y algunos datos extra, todo parece indicar que los precios repuntarán después del desplome del cuarto trimestre.

Uno de los datos *extra son las ventas de viviendas nuevas en Francia, que disminuyeron a 15,131 unidades en el primer trimestre de 2024 desde las 15,701 unidades en el cuarto trimestre de 2023.

Según los datos de portales inmobiliarios, se observa que el precio medio de un apartamento en venta es 4388 €/m². En cuanto a las casas en venta, el precio medio es 2422 €/m²

En Italia

Los datos oficiales correspondientes al primer trimestre del año 2024 aun no se conocen, no se vieron grandes cambios en los precios del cuarto trimestre, pero muy probablmente haya aumentos (muy consdierables) en los datos oficiales del primer trimestre, y todo apunta que en el segundo también.

Observando datos de portales inmobiliarios:

En junio de 2024, el precio medio de una vivienda en venta fue de 2.072 € por metro cuadrado, con un aumento del 4,65% respecto a junio de 2023 (1.980 €/m²). En los últimos 2 años, el precio medio en Italia alcanzó su pico en junio de 2024, con un valor de 2.072 € por metro cuadrado. El mes con el precio de venta más bajo fue agosto de 2022: por una vivienda en venta se pidió una media de 1.927 € por metro cuadrado.

En junio de 2024, el precio medio de una vivienda en alquiler era de 14,01 € al mes por metro cuadrado , con un aumento del 10,93% respecto a junio de 2023 (12,63 € mensuales por metro cuadrado). En los últimos 2 años, el precio medio en Italia alcanzó su pico en el mes de junio de 2024, con un valor de 14,01 € por metro cuadrado. El mes con el precio de venta más bajo fue enero de 2023: por una vivienda en alquiler, se pidió una media de 11,90 € al mes por metro cuadrado.

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Reino Unido

La situación económica del Reino Unido en el primer trimestre mostró una considerable recuperación respecto a los débiles datos de los últimos dos años, creciendo un 0.7%.

Es la expansión más fuerte en más de dos años, poniendo fin a la recesión técnica en la que entró el año pasado.

No obstante, su situación respecto a la estabilidad de los precios plantea un problema aún mayor que en otras regiones como la Eurozona o Estados Unidos.

A pesar de que su última tasa interanual más reciente mostrara un crecimiento de solo el 2%, el efecto base tiene gran parte de la culpa y todo parece indicar que se estabilizará claramente superior al 4%, pero ni siquiera lo hará pronto, lo que supone un gran desafío para el BoE.

PMI Construcción en mayo

El PMI de Construcción del Reino Unido de S&P Global subió a 54.7 en mayo de 2024, el nivel más alto desde mayo de 2022, desde 53 en abril y superando las previsiones de 52.5.

La lectura mostró que la construcción aumentó al ritmo más rápido en dos años, con la actividad, los nuevos negocios, la actividad de compras y el empleo aumentando a un ritmo más acelerado.

Además, las condiciones de la cadena de suministro continuaron mejorando en medio de informes de buena disponibilidad de stock en los proveedores. Esto contribuyó a que la inflación de los costos de los insumos se desacelerara a un ritmo marginal.

Mientras tanto, las tres categorías monitoreadas vieron aumentar la actividad por primera vez desde mayo de 2022, ya que la vivienda volvió a crecer. Finalmente, la confianza empresarial también se fortaleció.

Precio vivienda en mayo

El precio promedio de una propiedad ahora se sitúa en £288,688, en comparación con £288,862 en abril y £284,477 hace un año.

“La actividad del mercado se mantuvo resiliente durante los meses de primavera, respaldada por un fuerte crecimiento salarial nominal y algunas evidencias de una mejora en la confianza sobre las perspectivas económicas. Un período de relativa estabilidad tanto en los precios de las viviendas como en las tasas de interés debería dar un grado de confianza tanto a compradores como a vendedores. Mientras que los compradores de viviendas y aquellos que refinancian continuarán respondiendo a los cambios en los costos de los préstamos, en un contexto de una oferta limitada de propiedades disponibles, es poco probable que el mercado vea grandes fluctuaciones en el corto plazo", dijeron desde Halifax.

El Índice de Precios de la Vivienda de Halifax en el Reino Unido aumentó un 1,5% interanual en mayo de 2024, marcando el sexto mes consecutivo de aumentos y acelerando desde un crecimiento del 1,1% en abril y en comparación con las previsiones de un 1,2%.

En comparación con el mes anterior, los precios de las viviendas disminuyeron un 0,1%, después de una lectura revisada plana y en comparación con las previsiones de un aumento del 0,2%.

Respecto al alquiler en abril

Para junio de 2024, los datos muestran que el precio promedio de alquiler para un nuevo contrato de arrendamiento en el Reino Unido fue de £1,299.

Excluyendo Londres, el promedio del Reino Unido ahora es de £1,102.

El aumento mensual en junio fue el mismo (0,2%) que en mayo.

La tasa de crecimiento anual ahora es casi la mitad de lo que era hace un año.

Tipo hipotecario

La tasa hipotecaria en el Reino Unido se mantuvo sin cambios en 7.93 por ciento en mayo. Los niveles más elevados desde 1998:

Hipotecas aprobadas en mayo

Las aprobaciones netas de hipotecas para la compra de viviendas en el Reino Unido, que son un indicador de los préstamos futuros, cayeron a 59.99 mil en mayo desde 60.82 mil en abril.

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Estados Unidos

La economía estadounidense está observando una gran desaceleración en el mes de junio.

El PMI de Servicios cayó a su menor dato desde mayo de 2020 y volvió a terreno de contracción por primera vez en 17 meses.

La Fed no bajará los tipos porque la inflación esté cerca del objetivo, ya que, al igual que ocurre en España, parece ya estabilizada por encima del 3%. Sin embargo, sí se verá obligada a hacerlo por la desaceleración económica y el enfriamiento del mercado laboral.

¿Cuándo lo hará?

Aún se mantienen firmes en su decisión de no bajar los tipos, pero si los datos de empleo se debilitan, no tardarán mucho en hacerlo, con septiembre como mes clave.

Revisando el mercado inmobiliario, en el mes de mayo ocurrió algo inusual: los precios de la vivienda de segunda mano superaron a los precios de obra nueva. Una clara muestra de cómo la oferta afecta a los precios.

Permisos de construcción y viviendas iniciadas

Los permisos de construcción en Estados Unidos cayeron un 2,8% a una tasa anual ajustada estacionalmente de 1,399 millones en mayo de 2024, revisados al alza desde una estimación preliminar de 1,386 millones, pero aún se mantienen en el nivel más bajo desde junio de 2020.

Los inicios de construcción de viviendas en Estados Unidos cayeron un 5,5% a una tasa anualizada de 1,277 millones en mayo de 2024, el nivel más bajo desde julio de 2020, desde los 1,352 millones revisados a la baja en abril y muy por debajo de la previsión de 1,37 millones. Esta caída inesperada muestra que las altas tasas de interés comenzaron a afectar nuevamente el mercado inmobiliario.

Observando algunos detalles a mayores:

Las aprobaciones de unidades en edificios con cinco unidades o más cayeron un 5,2% a una tasa de 386 mil, el nivel más bajo desde mayo de 2017 (vs -6,1% a 382 mil en la estimación preliminar), y las autorizaciones para viviendas unifamiliares bajaron un 2,1% a un mínimo de diez meses de 956 mil (vs -2,9% a 949 mil).

Los inicios de viviendas unifamiliares cayeron un 5,2% a 982 mil, el nivel más bajo desde octubre. Los inicios de unidades en edificios con cinco unidades o más se desplomaron un 10,3% a 278 mil, un mínimo de dos meses.

Venta de nuevas viviendas en abril

Las ventas de casas nuevas en Estados Unidos se hundieron un 11,3% mes a mes a una tasa anual ajustada estacionalmente de 619 mil en mayo de 2024, ya que los altos precios y las tasas hipotecarias continuaron afectando la asequibilidad para los compradores.

El dato quedó muy por debajo de las previsiones de 640 mil, con los datos de abril revisados bruscamente al alza a 698 mil desde 634 mil.

Esta es la mayor caída interanual desde febrero de 2023, lo que lleva la tasa SAAR al mismo nivel que en 2016...

Las ventas se desplomaron en el noreste (-43,8% a 18 mil) y cayeron en el sur (-12% a 368 mil), el medio oeste (-8,6% a 85 mil) y el oeste (-4,5% a 148 mil).

Venta de viviendas de segunda mano en abril

Las ventas de viviendas existentes en los EE.UU. disminuyeron un 0,7% mes a mes a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4.11 millones de unidades en mayo de 2024, el nivel más bajo en cuatro meses, en comparación con 4.14 millones en abril y las previsiones de 4.1 millones.

Algunos extra:

Alrededor del 67% de las viviendas vendidas estuvieron en el mercado menos de un mes en mayo, aproximadamente el mismo nivel que el mes anterior, mientras que el 30% se vendió por encima del precio de lista. Las propiedades permanecieron en el mercado durante 24 días en promedio en mayo, en comparación con los 26 días de abril, según el informe de la NAR.

Las ventas en el Sur, la región más grande, cayeron por tercer mes, mientras que las transacciones en las otras tres áreas principales se mantuvieron sin cambios en mayo.

Los compradores primerizos representaron el 31% de las compras, una cifra ligeramente inferior a la del mes anterior.

Además, después de una caída en abril, los analistas esperaban un pequeño repunte en las ventas pendientes de viviendas en mayo, pero no fue así…

Observar las ventas de viviendas pendientes es interesante, ya que la mayoría de se convierten en transacciones de venta de viviendas, típicamente uno o dos meses después.

En mayo, las ventas cayeron un 2,1% mes a mes... Eso arrastró el cambio interanual a un 6,6% a un nuevo mínimo histórico...

Precios de vivienda en Estados Unidos en mayo

El precio mediano de las viviendas nuevas cayó un 0,9% interanual a $417.400, el más bajo desde abril de 2023 , (con el precio de venta promedio de $520.000) con una gran revisión a la baja para abril de $433.000 a $417.000.

Esto hace que los precios medios de las viviendas existentes estén por encima de los precios medios de las viviendas nuevas en Estados Unidos.

Esta "anomalía" no es la primera vez que ocurre, la última vez fue en junio de 2021.

¿Por qué ocurre esto?

Se acumula oferta de vivienda nueva a los niveles más altos desde 2008, pero NADIE quiere comprar en este momento, con estas tasas hipotecarias.

Mientras tanto, la oferta de vivienda de segunda mano se mantiene en mínimos, nadie quiere cancelar su hipoteca y vender su vivienda en estos momentos.

¿Por qué nadie quiere vender su vivienda de segunda mano?

Hay que comprender que el 95% de los prestatarios hipotecarios tienen tipos de interés inferiores a los actuales del mercado.

Casi el 80% tienen tasas 2pp por debajo de los del mercado. E

stos hechos, les desincentiva fuertemente a cambiar de vivienda, ya que cuando lo hagan tendrán que amortizar la hipoteca de tipo bajo y asumir una nueva hipoteca de tipo mucho más alto.

Precios de alquiler en abril

El alquiler medio solicitado en Estados Unidos aumentó un 0,8% interanual en mayo hasta los 1.653 dólares, el nivel más alto desde octubre de 2022. Se trata del segundo aumento consecutivo (los alquileres subieron un 0,9% interanual en abril) tras 11 meses de descensos.

Los alquileres aumentaron un 0,5% intermensual.

Los precios de los apartamentos están estrechamente vinculados a la oferta de apartamentos. La construcción de viviendas multifamiliares aumentó durante el frenesí de mudanzas por la pandemia, lo que hizo bajar los precios de los alquileres porque los propietarios de los edificios competían por los inquilinos.

Si bien los inicios de construcción de viviendas multifamiliares han caído por debajo de su promedio histórico de 10 años, todavía hay una acumulación de nuevas unidades que llegan al mercado todos los meses, lo que limita el aumento de los precios.

De hecho, solo el 47% de los apartamentos de nueva construcción en EE. UU. se alquilaron en un plazo de 3 meses, la segunda proporción más baja de los últimos 12 años (solo el primer trimestre de 2020 fue menor).

Tasas hipotecarias

La tasa promedio para una hipoteca fija a 30 años aumentó en 9 puntos básicos hasta el 6,95% al 3 de julio, recuperándose del nivel más bajo en casi tres meses, según Freddie Mac. La tasa promedio para una hipoteca a 30 años fue del 6,81% en el período correspondiente del año anterior.

“Las tasas hipotecarias aumentaron esta semana, situándose justo por debajo del siete por ciento", dijo Sam Khater, Economista Jefe de Freddie Mac. “Tanto las ventas de viviendas nuevas como las pendientes están disminuyendo, lo que provoca un aumento en los listados activos. Todavía esperamos que las tasas disminuyan moderadamente en la segunda mitad del año y, dado el inventario adicional, el crecimiento de los precios debería moderarse, lo que es positivo para los compradores de viviendas interesados.”

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China

Mientras que Occidente lucha contra la inflación con políticas monetarias (que no fiscales) restrictivas, China se enfrenta a un panorama totalmente contrario, viéndose obligada a estimular su debilitado mercado inmobiliario para tratar de recuperarlo.

El sector inmobiliario tiene un peso de más del 20% en su economía y está en una cada vez más profunda recesión.

En el mes de junio se volvieron a conocer débiles datos de precios respecto a mayo; de hecho, fueron niveles récord.

Esto muestra que, al menos a corto plazo, el intento por frenar este desplome no está funcionando.

Precio de vivienda en mayo

Los precios de las viviendas en China cayeron a un ritmo más rápido en mayo, ya que los esfuerzos más contundentes del país para apoyar el mercado inmobiliario tomaron tiempo en reactivar la demanda.

Los precios de las viviendas nuevas en 70 ciudades, excluyendo la vivienda subsidiada por el estado, disminuyeron un 0,71% desde abril, el descenso más pronunciado desde octubre de 2014, según mostraron las cifras de la Oficina Nacional de Estadísticas el lunes. Los valores de las viviendas existentes cayeron un 1%, la mayor caída desde al menos 2011, cuando China comenzó a utilizar el método actual de recopilación de datos.

El mes pasado, China presentó un amplio paquete de rescate inmobiliario para abordar la incertidumbre sobre la economía del país, relajando las reglas hipotecarias y alentando a los gobiernos locales a comprar viviendas no vendidas, con el objetivo de eliminar parte del exceso de oferta.

Tres de las ciudades más grandes de la nación (Shanghai, Shenzhen y Guangzhou) han implementado importantes medidas de alivio para los compradores de viviendas, reduciendo los requisitos de pago inicial y permitiendo hipotecas más baratas. La capital, Pekín, no se ha movido.

Los inversores y analistas siguen siendo escépticos respecto a que las medidas sean suficientes debido a la financiación limitada del banco central revelada hasta ahora y al lento progreso de los programas piloto existentes en varias ciudades. El exceso de oferta de viviendas ha estado arrastrando los precios hacia abajo, dando a las personas menos razones para invertir en propiedades.


sobre el autor: Diego Puertas

Diego es analista de inversión independiente y asesor financiero certificado por CISI. Es autor del boletín de análisis The Market Eye y colaborador en numerosos medios financieros y servicios privados de análisis económico. Habitualmente comparte sus análisis y opiniones en sus redes sociales y newsletter.

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