Datos inmobiliarios publicados en julio de 2024
En la edición de este mes
El inicio del segundo semestre del año ha sido movido…
Si en informes anteriores se mencionaba que la primera mitad del año estuvo marcada por la falta de bajadas de tipos, cuando a finales de 2023 eran ampliamente esperada.
La segunda mitad estará marcada por las bajadas de tipos, y quizás más rápido de lo que gustaría a los bancos centrales, debido a una desaceleración económica más grave.
Lo cierto es que el sector inmobiliario de la mayoría de los países pedía a gritos este cambio, ya que las políticas monetarias restrictivas estaban provocando efectos graves.
En España, se observa mayor fortaleza económica que la Eurozona en general, recuperándose más rápido desde 2022. Su crecimiento en el segundo trimestre fue del 0,8%, con la inflación estabilizada pero aún por encima de los objetivos. Se espera que las futuras reducciones de tipos impulsen la oferta en el sector inmobiliario, donde el déficit de viviendas frente al aumento de hogares es un problema significativo que está aumentando la tensión en los precios.
En la Eurozona, la economía permanece débil, con un crecimiento del 0,3% en los últimos trimestres, afectada por los países del norte. En junio, se redujeron los tipos por primera vez, y aunque en julio se mantuvieron sin cambios, se espera que en septiembre se reanuden las bajadas para estimular la economía.
En Reino Unido, la situación económica es más delicada que la de la Eurozona o Estados Unidos, agravada por la incertidumbre política. En julio, el Banco de Inglaterra bajó los tipos de interés, aunque la inflación sigue inestable, en parte por comparaciones con datos altos del año anterior. Los efectos de estas medidas aún no se reflejan en un mercado inmobiliario que permanece estancado.
En Estados Unidos, se observó mostró un sólido crecimiento en la primera mitad del año, aunque desacelerado, y ahora enfrenta debilidades que podrían acelerar las reducciones de tipos. En julio, la Reserva Federal decidió no actuar, lo que generó descontento en el mercado. El sector inmobiliario está fragmentado, con precios de viviendas nuevas estancados debido a un aumento de la oferta y los de segunda mano en alza por una oferta limitada.
China, está enfocada en bajar los tipos para estimular la demanda y reducir el exceso de oferta. Este exceso está afectando los precios de la vivienda, que están cayendo a niveles históricos, lo cual impacta en la economía al provocar un crecimiento menor al esperado y obliga a las autoridades a implementar mayores estímulos.
*Todos los datos están actualizados a fecha del 5 de agosto de 2024, aunque se conocen y comentan datos correspondientes al mes de julio, la mayoría hacen referencia a junio.
España
La economía de España sigue mostrando mayor fortaleza que la de la Eurozona en su conjunto, recuperándose de forma más rápida desde el año 2022.
En el segundo trimestre, su crecimiento económico fue del 0,8%, y la inflación está estabilizada, aunque por encima de los objetivos.
Por el momento, parece que puede seguir esa tendencia de mejor comportamiento que otras regiones de la Eurozona.
En cuanto al sector inmobiliario, se espera que las futuras bajadas de tipos sean un catalizador para el aumento de la oferta, que sigue siendo el gran problema del país.
Siendo concretos, desde 2022 se crean el doble de hogares que de viviendas. Hay más factores, pero ese es el problema que está generando tanta tensión en los precios.
Precio de la vivienda de segunda mano en el mes de julio
El precio de la vivienda usada en España ha registrado una subida del 7,9% interanual durante el mes de julio, situándose en 2.153 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista.
Este dato se establece como el récord de precio de la vivienda usada en España, según datos registrados por Idealista. Supone además una subida de un 2,6% trimestral y de un 0,7% durante el último mes.
Por comunidades: Todas las Comunidades Autónomas muestran precios superiores con respecto a julio del año pasado.
Canarias (16,4%) lidera las subidas, seguida de Baleares (11,9%), Comunitat Valenciana (11,5%), Comunidad de Madrid (11,5%), Región de Murcia (8,8%), Andalucía (8,7%), Cantabria (7,5%) y La Rioja (5,2%). Por debajo del 5% se encuentran los incrementos de Navarra (4,8%), Euskadi (4,4%), Aragón (4,3%), Castilla-La Mancha (4,1%), Castilla y León (3,5%), Galicia (3,3%), Extremadura (2,9%), Asturias (2,7%) y Cataluña (1,9%).
Baleares, con 4.445 euros/m2, es la autonomía más cara seguida por la Comunidad de Madrid (3.504 euros/m2). Por detrás aparecen Euskadi (2.945 euros/m2), Canarias (2.636 euros/m2) y Cataluña (2.397 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla, encontramos a Castilla-La Mancha (939 euros/m2), Extremadura (976 euros/m2) y Castilla y León (1.198 euros/m2), que son las comunidades más económicas.
Por provincias: Hasta 45 provincias tienen precios superiores a los registrados hace un año.
Las mayores subidas se han vivido en Santa Cruz de Tenerife, donde las expectativas de los vendedores han subido un 18,6%, seguida de Las Palmas (13,5%), Málaga (12,2%), Baleares (11,9%), Comunidad de Madrid (11,5%) y Alicante (11,3%). En el lado contrario, solo cinco provincias han experimentado descensos de precios durante el último año, estas son: Ourense (-1,4%), Badajoz (-1%), Córdoba (-0,7%) Ciudad Real (-0,2%) y León (-0,1%).
Baleares se reafirma como la provincia más cara para adquirir una vivienda (4.445 euros/m2) por delante de Guipúzcoa (3.575 euros/m2). Les sigue Madrid (3.504 euros/m2), Málaga (3.325 euros/m2), Vizcaya (2.830 euros/m2), Santa Cruz de Tenerife (2.777 euros/m2) y Barcelona (2.692 euros/m2).
Ciudad Real es la provincia más económica con un precio de 750 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Cuenca (845 euros/m2) y Jaén (846 euros/m2).
Por capitales: Todas las capitales han experimentado incrementos en el precio de la vivienda durante el último año.
La subida más pronunciada es la vivida por la ciudad de Málaga, donde las expectativas de los vendedores crecieron un 18,2% en un año, seguida de Alicante (18%), Soria (17%), Valencia (16,1%), Santander (15,6%) y Madrid (15,5%).
Melilla (0,3%), por el contrario, es la capital en la que menos crecieron las expectativas de los vendedores, seguida de Pamplona (1,1%), Palencia (1,8%), Vitoria (2,1%) y Pontevedra (2,4%).
Entre los grandes mercados, además de en Málaga, Alicante, Valencia y Madrid, los precios han crecido en Palma (8,9%), Barcelona (8,2%), Sevilla (7,3%), Bilbao (6,3%) y San Sebastián (5,1%).
Con esta subida el precio en Madrid se establece en 4.622 euros/m2, mientras que en Barcelona el precio se ha situado los 4.477 euros/m2. San Sebastián es la capital más cara de España al situar su precio en 5.492 euros/m2. Zamora, en cambio, es la capital más económica con sus 1.152 euros/m2, seguida por Jaén (1.206 euros/m2) y Lleida (1.251 euros/m2).
Visados de obra nueva hasta mayo
A medida que las previsiones de bajadas de tipos se incrementan, se puede observar como la oferta de nueva vivienda aumenta.
Los visados de dirección de obra de vivienda nueva alcanzaron las 52.805 unidades hasta mayo, lo que supone un 14,79% más respecto al mismo periodo del año anterior, cuando se registraron 46.003 visados, según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Por su parte, la concesión de visados de dirección de obra de vivienda nueva aumentó un 16,43% solo en el mes de mayo, hasta alcanzar los 11.109 visados.
Precio del alquiler en julio
El mes de julio se ha cerrado con una subida interanual del precio del alquiler en España del 10,4% hasta establecerse en 13,1 euros/m2, según el último informe de precios publicado por idealista.
En el último trimestre, el precio ha subido un 1,3% mientras que en el último mes se produce un descenso del 1,6%.
Un mes no es sinónimo de nada, pero veamos si futuras bajadas de tipos pueden relajar el drástico aumento del precio del alquiler.
El motivo por el que unas bajadas de tipos podrían ayudar a aliviar el precio del alquiler, es porque podría reducir la demanda, ya que más personas tendrían acceso a hipotecas para la compra de su vivienda.
Por capitales: Todas las capitales españolas tienen precios superiores con respecto a julio del año pasado.
El incremento más pronunciado es el de Cáceres donde las expectativas de los caseros subieron un 18,9%, seguido de las subidas de Palma (18,7%), Valencia (17,6%), Lugo (16,6%) y Santa Cruz de Tenerife (16,5%). Por el contrario, Tarragona (1,9%) es la capital en la que menos han subido las rentas en el último año, seguida de Zamora (2,9%), Cádiz (3,9%), Huelva (4,1%) y Pamplona (4,3%).
El comportamiento de las rentas en los principales mercados del país, además de Palma y Valencia, ha sido totalmente alcista ya que suben en Madrid (16,1%), Barcelona (14,3%), Alicante (14,1%), Málaga (13,6%), Sevilla (7,8%), San Sebastián (7%) y Bilbao (6,7%).
Barcelona continúa siendo la capital con los alquileres más caros con un precio de 21,6 euros/m2, seguida por Madrid (19,8 euros/m2) y San Sebastián (17,6 euros/m2). Les siguen Palma (17,2 euros/m2), Málaga (14,5 euros/m2) y Valencia (14,1 euros/m2).
Por el contrario, Zamora (6,5 euros/m2), Ciudad Real (6,7 euros/m2) y Ourense (7,1 euros/m2) son las capitales con la renta más económica.
Por provincias: El precio del alquiler sube en todas las provincias españolas, salvo en Huelva, donde ha bajado un 4,5% en el último año.
Los mayores incrementos se han vivido en Cáceres (34,6%), Huesca (18,5%), Lugo (18,2%), Valencia (16,7%), Comunidad de Madrid (16%), Segovia (14,9%) y Baleares (14,6%).
Baleares (18,9 euros/m2) continúa siendo la provincia más cara para alquilar una vivienda en España, superando a Barcelona (18,3 euros/m2) y Madrid (18,1 euros/m2). Les siguen Guipúzcoa con 16 euros/m2 y Málaga con 15,3 euros/m2. Ciudad Real (6,1 euros/m2) junto a Jaén y Zamora (6,2 euros/m2 en ambos casos), por el contrario, son las provincias más económicas.
Préstamos hipotecarios en junio
Demanda de hipoteca
El precio medio de las solicitudes de compra de vivienda se sitúa en 187.281€, un 8% superior al mismo periodo de 2023; el 72,9% de las hipotecas solicitadas tiene un importe inferior a 200.000€ y el 79,8% de las solicitudes son para la compra de vivienda habitual.
Firmas de hipoteca
Las hipotecas a tipo mixto representan el 35% del total, el 64,5% de las firmas se financian por encima del 70%, el 66,1% tienen un importe inferior a 200.000€, las mejoras de hipoteca representan un 6,5% del total.
Euribor a cierre de julio (tipo de interés de referencia en el mercado interbancario de la zona euro)
El Euríbor, la tasa de referencia a la que están indexadas la mayoría de hipotecas a tipo variable en España, cerró el mes de julio situado en el 3,526%, por lo que ya encadena cuatro meses consecutivos de descensos.
El dato de julio es 12,4 puntos básicos inferior al 3,65% registrado en el mes de junio. Asimismo, está 62,3 puntos básicos por debajo del 4,149% que se registró hace un año.
De esta forma, la tasa de referencia interbancaria ha alcanzado su menor valor desde enero de 2023, cuando el ciclo de subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo todavía estaba a medio camino, pero las probabilidades de bajadas de tipos se dipsararon.
Esto se traducirá en que una persona que tenga contratada una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años y con un diferencial del 0,99% más Euríbor y deba revisar su tipo de interés con el Euríbor de julio registrará un leve descenso en su cuota de 56,6 euros al mes. Esto equivale a casi 680 euros al año.
Este cálculo implica el máximo nivel de descenso para una persona que haya contratado una hipoteca con ese nivel financiado, ya que al tratarse de una revisión, al principio del préstamo (es decir, le quedan 30 años por amortizar), el cambio en el tipo de interés tiene mucho más impacto al haber mucho principal por amortizar.
¿Habrá mayores bajadas?
Todo parece indicar que en septiembre llegarán más bajadas de tipos por parte del BCE, y a partir de ahí la tendencia irá a la baja.
Por lo que se podrían esperar menores tasas en el Euribor para los próximos meses.
Este evento de ciclo de bajadas de tipos, también beneficiaría para el aumento de la oferta, por lo que podría ayudar aliviar los precios, tanto de vivienda nueva como de segunda mano.
Resto de la Eurozona
La economía de la Eurozona sigue debilitada, con un crecimiento del 0,3% en los últimos dos trimestres, lastrada especialmente por los países del norte de la región.
En junio, se llevó a cabo la primera bajada de tipos y, pese a que en julio se ha decidido mantener las tasas sin cambios, se espera que para septiembre se reanude el ciclo de bajadas.
PMI Construcción Eurozona en junio
El PMI de Construcción de la Eurozona de HCOB cayó a 41.8 en junio de 2024 desde 42.9 en mayo, lo que indica una contracción significativa en la producción de construcción.
La tasa de descenso fue la segunda más alta desde mediados de 2020, después de enero. Los volúmenes de pedidos disminuyeron, lo que llevó a una reducción en el empleo y las compras.
La débil demanda alivió las presiones de la cadena de suministro, redujo el uso de subcontratistas y condujo a una leve inflación de los costos de insumos.
La producción disminuyó en todos los sectores y países, con la perspectiva futura en su punto más negativo desde marzo.
En Alemania
El PMI de Construcción de Alemania de HCOB aumentó a 39.7 en junio de 2024 desde 38.5 en mayo, pero continuó señalando un fuerte declive en el sector de la construcción, que ahora dura 27 meses consecutivos.
Sin embargo, la actividad total y los nuevos pedidos cayeron lo menos en 10 y 16 meses, respectivamente, mientras que las empresas fueron las menos pesimistas sobre el panorama desde febrero de 2022. La debilidad en la demanda a lo largo de las cadenas de suministro de la construcción, mientras tanto, llevó a una mejora récord en los tiempos de entrega de materiales y productos de construcción.
Al mismo tiempo, hubo presión a la baja sobre los costos de insumos, en medio de una fuerte competencia entre proveedores. La disponibilidad de subcontratistas también mejoró considerablemente. La disminución en la actividad de vivienda se redujo notablemente por segundo mes consecutivo en junio, pero siguió siendo la de peor desempeño.
Las tasas de contracción en la actividad comercial y de ingeniería civil, mientras tanto, cambiaron poco con respecto al mes anterior, permaneciendo ambas ligeramente más lentas que el promedio de toda la industria.
En Francia
El PMI de Construcción de Francia de S&P Global cayó a un mínimo de tres meses de 41 en junio de 2024, desde 43.5 en el mes anterior, reflejando un descenso más severo en la actividad de construcción del país.
La contracción en la actividad fue generalizada, con el subsector de la vivienda teniendo el impacto más significativo, ya que la actividad de construcción residencial cayó a un ritmo récord. Los otros dos subsectores, comercial y de viviendas, también experimentaron descensos.
Los últimos datos de la encuesta indicaron una vigésima séptima caída mensual consecutiva en el nivel de nuevos proyectos entrantes, reflejando condiciones de demanda débiles. Los constructores franceses redujeron posteriormente su actividad de compras y su personal. En cuanto a los costos, los precios de insumos continuaron subiendo, pero la tasa de inflación fue débil en comparación con los estándares históricos.
Los tiempos de entrega de los proveedores también mejoraron significativamente. Finalmente, las expectativas para los próximos 12 meses se volvieron pesimistas por primera vez en tres meses, debido a las preocupaciones de que el entorno de demanda débil persistirá.
En Italia
El PMI de Construcción de Italia de HCOB cayó a 46 en junio de 2024 desde 49 en el mes anterior. Esto marcó el tercer mes consecutivo de declive en el sector de la construcción italiano y el ritmo más rápido desde agosto de 2022.
Los nuevos pedidos cayeron a su tasa más pronunciada en 17 meses, en medio de condiciones de demanda débil y reducción de incentivos fiscales. Entre los subsectores monitoreados, la actividad de ingeniería civil disminuyó drásticamente, y la actividad de construcción residencial cayó a su nivel más bajo en un año y medio, mientras que la actividad comercial fue la única que registró crecimiento.
Además, la compra de insumos disminuyó por cuarto mes y al ritmo más rápido desde el pasado agosto, y los tiempos de entrega se alargaron. En una nota positiva, los constructores italianos volvieron a aumentar sus niveles de personal. Además, la presión inflacionaria se redujo en junio.
De cara al futuro, las empresas de construcción italianas fueron menos optimistas respecto a los niveles de actividad futura, ya que algunas seguían preocupadas de que las condiciones de demanda no mejoraran.
Precios de la vivienda en la Eurozona en junio
En Alemania
En junio, los precios de los condominios se encarecieron un 0,78 por ciento y el índice alcanzó los 210,96 puntos. En el mismo período del año anterior, los precios aumentaron un 0,55 por ciento, siendo la primera vez que se observa una evolución positiva desde octubre de 2022.
En el segmento de las casas unifamiliares y bifamiliares existentes, los precios se mantuvieron estables en junio con una ligera disminución de 0,08 por ciento. Así, el índice cayó a 193,38 puntos. En los últimos 12 meses, los precios disminuyeron un 1,56 por ciento.
Los costos de las nuevas construcciones también disminuyeron en junio, aunque solo un 0,12 por ciento de forma mínima, y el índice de precios de la vivienda se situó en 234,56 puntos. En comparación con el año anterior, los precios aumentaron un 2,62 por ciento.
En general, el índice general se mantiene estable con un ligero aumento del 0,19 por ciento. El índice alcanza los 212,97 puntos. Comparado con el mismo período del año anterior, los precios aumentaron por primera vez en meses un 0,64 por ciento.
En Francia
Sin ninguna duda, Francia es el país más complicado para encontrar datos oficiales o semioficiales mensuales.
Aun no se conocen los datos oficiales respecto al primer trimestre del año, eso sí, viendo la evolución de los diferentes portales inmbiliarios y algunos datos extra, todo parece indicar que los precios repuntarán después del desplome del cuarto trimestre.
Uno de los datos *extra son las ventas de viviendas nuevas en Francia, que disminuyeron a 15,131 unidades en el primer trimestre de 2024 desde las 15,701 unidades en el cuarto trimestre de 2023.
Según los datos de portales inmobiliarios, se observa que el precio medio de un apartamento en venta es 4316 €/m². En cuanto a las casas en venta, el precio medio es 2410 €/m².
Ambos registraron ligerso descensos intermensuales, desde 4388 €/m² y 2422 €/m² respectivamente.
En Italia
Durante este mes se han conocido los datos oficiales correspondientes al primer trimestre del año 2024 aun no se conocen, y a diferencia de lo que pronosticaban los portales inmobiliarios, se registró una ligera caída intertrimestral. Con respecto al año 2023, los precios subieron un 1,70%.
Observando datos de portales inmobiliarios:
En julio de 2024, el precio medio de una vivienda en venta fue de 2.053 € por metro cuadrado , con un aumento del 3,79% respecto a julio de 2023 (1.978 €/m²). En los últimos 2 años, el precio medio en Italia alcanzó su pico en junio de 2024, con un valor de 2.072 € por metro cuadrado. El mes con el precio de venta más bajo fue septiembre de 2022: el precio medio de una vivienda en venta fue de 1.928 € por metro cuadrado.
En julio de 2024, el precio medio solicitado por una propiedad residencial en alquiler fue de 14,06 € al mes por metro cuadrado , con un aumento del 10,45% en comparación con julio de 2023 (12,73 € mensuales por metro cuadrado). En los últimos 2 años, el precio medio en Italia alcanzó su pico en el mes de julio de 2024, con un valor de 14,06 € por metro cuadrado. El mes con el precio de venta más bajo fue enero de 2023: para una propiedad en alquiler, el precio medio solicitado fue de 11,90 € al mes por metro cuadrado.
Reino Unido
La situación del Reino Unido siempre ha sido algo más peligrosa que en la Eurozona o Estados Unidos. A esto hay que sumarle la reciente incertidumbre política, que afecta al país y que también se puede trasladar a la economía y al sector inmobiliario.
En julio, el Banco de Inglaterra ha decidido bajar los tipos. Su inflación no está estabilizada, pese a las recientes tasas interanuales del 2%, ya que el efecto base hace que sean comparadas con datos de más del 8% de hace un año.
Los primeros efectos de estas bajadas de tipos aún no se han mostrado en un mercado inmobiliario que podríamos decir que se encuentra estancado durante el año.
PMI Construcción en junio
El PMI de Construcción del Reino Unido de S&P Global cayó a 52.2 en junio de 2024 desde 54.7 en mayo, por debajo de las previsiones de 53.6, lo que indica un cuarto mes consecutivo de aumento de la actividad en la construcción, pero de manera más moderada.
El principal motor del crecimiento siguió siendo la actividad comercial, que aumentó notablemente. También se registró un aumento más lento en la actividad de ingeniería civil, mientras que la actividad de vivienda volvió a la contracción después de un primer aumento en 19 meses durante mayo.
También se registró un aumento más lento en los nuevos pedidos, en algunos casos vinculado a la incertidumbre electoral, pero el ritmo de creación de empleo se aceleró. Mientras tanto, la tasa de inflación de los costos de los insumos se aceleró con respecto a mayo, pero se mantuvo moderada.
Precio vivienda en junio
El Índice de Precios de Vivienda de Halifax en el Reino Unido aumentó un 1.6% interanual en junio de 2024, igual que el aumento revisado al alza del 1.6% en mayo, marcando el séptimo mes consecutivo de crecimiento anual.
En comparación con el mes anterior, los precios de la vivienda disminuyeron un 0.2%, tras una lectura plana revisada al alza y en comparación con las previsiones de un aumento del 0.2%.
Una vivienda típica en el Reino Unido ahora cuesta £288,455, ligeramente por debajo de las £288,931 de mayo.
Un comentario relevante desde Halifax:
"Esta estabilidad continua en los precios de la vivienda, con un aumento de solo +0.4% en lo que va del año, refleja un mercado que sigue siendo moderado, aunque la actividad en general se ha estado recuperando. Por ahora, es la escasez de propiedades disponibles, más que la demanda de los compradores, lo que sigue sustentando los precios más altos. Es probable que este problema se alivie gradualmente, mediante una combinación de tasas de interés más bajas, aumento de ingresos y un crecimiento más moderado en los precios de la vivienda. Según nuestras expectativas actuales, es probable que los precios de las propiedades aumenten modestamente durante el resto de este año y hasta 2025"
Respecto al alquiler en junio
Aun no se conocen los datos de alquiler oficiales correspondientes al segundo trimestre del año… Por tanto, debemos conformarnos con los datos que ofrecen los portales inmobiliarios.
Según HomLet, en junio:
El alquiler mensual promedio en el Reino Unido aumentó un 0.7% a £1,308.
El precio promedio de alquiler en el Reino Unido para julio de 2024 es de £1,308.
Excluyendo Londres, el promedio en el Reino Unido ahora es de £1,113.
El aumento mensual en julio fue del 0.7%, más alto que en los dos meses anteriores.
La tasa de crecimiento anual ahora es casi la mitad de lo que era hace un año.
Tipo hipotecario
La tasa hipotecaria en el Reino Unido aumentó a 7.98 por ciento en junio desde 7.93 por ciento en mayo de 2024.
Hipotecas aprobadas en junio
Las aprobaciones netas de hipotecas para la compra de viviendas en el Reino Unido, que son un indicador de futuros préstamos, disminuyeron ligeramente a 59,980 en junio de 2024 desde las 60,130 revisadas al alza en mayo. Las aprobaciones para la refinanciación hipotecaria también experimentaron una leve disminución, de 29,300 en mayo a 27,500 en junio.
Estados Unidos
La economía estadounidense, pese a mantener un sólido crecimiento (aunque desacelerado) en la primera mitad del año, ha arrancado la segunda mitad mostrando grandes debilidades, que pueden hacer que las bajadas de tipos se apresuren.
De momento, en julio, la Reserva Federal ha decidido no actuar, algo que no ha gustado al mercado, que considera que vuelve a estar retrasada con respecto a la economía.
El sector inmobiliario del país está completamente roto. Los precios de la vivienda nueva están estancados ante un gran aumento de oferta, mientras que los de la vivienda de segunda mano están disparados ante una oferta irrisoria.
Permisos de construcción y viviendas iniciadas
Los permisos de construcción en los Estados Unidos aumentaron un 3.9% a una tasa anual ajustada estacionalmente de 1.454 millones en junio de 2024, el nivel más alto en tres meses y por encima de las estimaciones preliminares de 1.446 millones.
Los inicios de construcción de viviendas en EE. UU. aumentaron un 3% con respecto al mes anterior a una tasa anualizada de 1,314,000 en junio de 2024, recuperándose de la caída revisada del 4.6% del mes anterior y superando firmemente las expectativas del mercado de 1,300,000 inicios.
No es un buen panorama para el mercado inmobiliario, con cuatro meses consecutivos de descensos en los planes de construcción de viviendas unifamiliares (inventarios altos) y una creciente demanda de viviendas de alquiler (¿inflación?).
Inicio de viviendas unifamiliares en junio: caída del 2,2 % hasta 980 000 SAAR, el nivel más bajo desde octubre de 2023
Inicio de proyectos multifamiliares en junio : 22 % más, 360 000 SAAR, el nivel más alto desde febrero de 2024
- Los permisos para viviendas unifamiliares en junio caen un 2,3 % hasta 934 000 SAAR, el nivel más bajo desde principios de 2023
- Los permisos para viviendas multifamiliares en junio aumentaron un 19,2 % hasta 460 000, el nivel más alto desde febrero de 2024
Venta de nuevas viviendas en junio
Las ventas de casas nuevas unifamiliares en los Estados Unidos disminuyeron un 0.6% mes a mes a una tasa anualizada ajustada estacionalmente de 617,000 en junio de 2024, ya que los altos precios y las tasas hipotecarias continuaron afectando la asequibilidad para los compradores.
Es la cifra más baja en siete meses y está muy por debajo de las previsiones de 640,000, aunque los datos de mayo se revisaron al alza a 621,000.
Venta de viviendas de segunda mano en junio
Las ventas de viviendas de segunda mano en EE.UU. piden a gritos bajadas de tipos...
Cayeron un 5.4% respecto al mes anterior a una tasa anualizada ajustada estacionalmente de 3.89 millones de unidades en junio de 2024, la mayor caída mensual desde 2022, alcanzando la menor cantidad de ventas desde el inicio del año.
Fue la cuarta caída mensual consecutiva en las ventas de viviendas existentes.
Según Bloomberg, el único segmento del mercado que vio aumentar sus ventas fue el de más de un millón de dólares (que vio aumentar sus ventas un 3,6 % interanual).
Como apunte:
Después de dos meses de caídas desagradables, las ventas de viviendas pendientes en Estados Unidos rebotaron en junio (subieron un 4,8 % intermensual). Sin embargo, ese salto no fue suficiente para impulsar los cambios interanuales, que vieron las ventas caer un 7,8 % interanual...
Las cifras de ventas pendientes tienden a ser un indicador adelantado de las ventas de casas usadas, porque las casas normalmente se firman contratos uno o dos meses antes de su venta.
Precios de vivienda en Estados Unidos en junio
Los precios sigue disparados... El precio medio de la vivienda de segunda mano aumentó un 4,1% respecto al año pasado, a 426.900 dólares...
Se trata de un nuevo récord en el precio medio de una vivienda existente en Estados Unidos...
Mientras tanto, el inventario de viviendas sin vender aumentó ligeramente un 3.1% respecto al mes anterior, alcanzando 1.32 millones, o el equivalente a un suministro de 4.1 meses al ritmo de ventas mensual actual.
"Estamos viendo una lenta transición de un mercado de vendedores a un mercado de compradores", dijo el economista jefe de NAR, Lawrence Yun.
"Las viviendas están permaneciendo más tiempo en el mercado y los vendedores están recibiendo menos ofertas. Más compradores están insistiendo en inspecciones y tasaciones de viviendas, y el inventario está aumentando definitivamente a nivel nacional."
El mercado inmobiliario está roto, cuando te das cuenta que:
El precio medio de las casas nuevas vendidas en el período fue de $417,300, mientras que el precio promedio de venta fue de $487,200, por debajo de $417,600 y $507,800 un año antes, respectivamente.
Es decir, el precio de vivienda de segunda mano está por encima que la vivienda nueva…
Parte de ello se debe a la acumulación de oferta de vivienda nueva:
Mientras tanto, hubo 476,000 nuevas viviendas listadas para la venta durante el período, lo que representa aproximadamente 9.3 meses de suministro al ritmo de ventas más reciente.
¿Puede estar cerca el fin de este anormal mercado inmobiliario?
Lo estamos viendo en los últimos datos de precios de viviendas de Redfin (portal inmobiliario), donde, entre otras cosas, encontramos que a medida que los precios promedio de venta de viviendas alcanzan nuevos máximos históricos, el número de transacciones reales se ha derrumbado mientras que el número de nuevas viviendas listadas está aumentando y, por último, pero no menos importante, el número de caídas de precios reportadas, que es lo que aquellos que necesitan extraer el dinero de sus bienes raíces pero ya no pueden darse el lujo de vivir en el mundo de marca a mito creado por diferenciales de oferta/demanda récord, acaba de saltar al más alto registrado.
Aquí están los detalles:
El precio de venta medio alcanzó los 397.954 dólares, el más alto registrado, y un aumento interanual del 4,9%, el mayor desde marzo.
El precio de venta medio alcanzó los 409.975 dólares, lo que supone un aumento interanual del 6,1%, el mayor aumento desde octubre de 2022.
Sin embargo, los precios de venta finalmente se están estabilizando, porque con $2,749, el número de compradores potenciales restantes que pueden permitirse pagar casi el doble del pago mensual promedio de 2021 se puede contar con una mano.
Y con los vendedores manteniendo los precios artificialmente altos (después de todo, la mayoría de ellos en realidad no necesitan el dinero en este momento, y sólo están ofreciendo pedidos a compradores desesperados para que los aumenten) el número real de transacciones ha colapsado, mientras que el número de compradores que no discriminan precios se ha desplomado, lo que ha llevado a una parálisis generalizada del mercado.
Con el mercado paralizado, no es ningún secreto por qué el número de listados activos de casas en venta se ha disparado un 18% año tras año, mientras que el inventario sigue acumulándose...
... lo que supone un suministro de 3,3 meses, un récord para esta época del año.
El exceso de inventario también significa que lleva cada vez más tiempo vender la vivienda promedio...
... en un mercado donde la demanda está cayendo un 17% interanual.
Sin embargo, los vendedores están empezando a impacientarse y, después de un récord del 55% de viviendas vendidas por encima del precio de cotización en 2022, el número ha caído desde entonces a solo el 32,3%.
Y quizás el dato más importante: si bien en el pasado los vendedores tenían el lujo de simplemente esperar a que pasara la falta de compradores, la primera grieta real en el mercado finalmente apareció porque los vendedores finalmente están comenzando a perseguir las ofertas (que no están aumentando) y el número de listados cuyos precios cayeron aumentó al 6,9%, el más alto registrado.
Esto significa que, a menos que la Reserva Federal recorte las tasas significativamente en los próximos meses, el mercado inmobiliario está al borde de crear su propia espiral de liquidación masiva y que se retroalimenta a sí misma, a medida que más vendedores reducen los precios, fueran aún más vendedores a reducir los precios hasta que, de repente, colapsa…
Precios de alquiler en abril
El alquiler medio solicitado para apartamentos en Estados Unidos aumentó un 0.7% interanual en junio, alcanzando $1,654. Este es el mayor aumento en más de un año y el precio medio más alto desde octubre de 2022.
Si se observan detalles regionales proporcionados por Redfin:
Florida está yendo en contra de la tendencia nacional. Las cuatro áreas metropolitanas más pobladas del estado del sol están experimentando una disminución en los precios de alquiler.
El alquiler medio solicitado en Jacksonville cayó un 12.4% interanual en junio, la mayor caída registrada en los datos que se remontan a 2019. Tampa registró una disminución del 6%, también la más grande registrada.
En Orlando y Miami, los precios de alquiler cayeron un 4.8% y un 3.8%, respectivamente.
Tasas hipotecarias
La tasa promedio para una hipoteca fija a 30 años disminuyó en 5 puntos básicos, situándose en un 6.73% a partir del 1 de agosto, alcanzando su nivel más bajo desde principios de febrero, según Freddie Mac.
Esta disminución coincidió con una caída significativa en los rendimientos del Tesoro a mínimos de seis meses, ya que los mercados evaluaron las perspectivas de la política monetaria de la Reserva Federal, con el banco central manteniendo su tasa de fondos en el rango del 5.25%-5.5% mientras insinuaba posibles recortes de tasas en septiembre.
Hace un año, la tasa promedio para una hipoteca a 30 años era del 6.90%.
“Las tasas hipotecarias disminuyeron a su nivel más bajo desde principios de febrero”, señaló Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac. “Las expectativas de un recorte de tasas por parte de la Fed, junto con signos de enfriamiento de la inflación, son favorables para el mercado, pero la aprensión en la confianza del consumidor puede impedir un aumento inmediato, ya que los desafíos de asequibilidad siguen siendo una preocupación principal. A pesar de esto, una moderación reciente en el crecimiento de los precios de la vivienda y los aumentos en el inventario de viviendas son una señal positiva para los compradores potenciales.”
China
Mientras Occidente se pelea con unos precios elevados y busca que las bajadas de tipos aumenten la oferta ante una demanda que no cesa, China está centrada en bajar los tipos para tratar de estimular la demanda y eliminar oferta del mercado.
El exceso de oferta sigue lastrando a los precios de la vivienda, que registran las mayores caídas desde que se tienen registros.
Esto está afectando también a su economía, provocando un crecimiento económico menor que el esperado y obligando a las autoridades a llevar a cabo mayores estímulos.
Precio de vivienda en mayo
Los precios de las viviendas nuevas en 70 ciudades, excluyendo las viviendas subsidiadas por el estado, bajaron en junio un 0.67% desde mayo, cuando disminuyeron un 0.71%, la mayor caída desde octubre de 2014, según mostraron las cifras de la Oficina Nacional de Estadísticas.
Los valores de las viviendas existentes disminuyeron un 0.85%, en comparación con una disminución del 1% el mes anterior.
Las cifras se suman a la evidencia de que un paquete de rescate presentado en mayo ha hecho poco para mejorar el sentimiento en el mercado inmobiliario.
El sector inmobiliario siguió lastrando la economía de China en el último trimestre. El producto interno bruto creció un 4.7% respecto al año anterior, por debajo de la estimación media del 5.1%.
La inversión en bienes raíces se redujo un 10.1% en el primer semestre, el mismo ritmo que en los primeros cinco meses, según mostraron datos gubernamentales separados el lunes.
No han tardado en llegar mayores estimulos:
El Banco Popular de China recortó la tasa de recompra inversa a siete días, una tasa clave de política a corto plazo, en la primera reducción en casi un año. L
os bancos chinos siguieron el movimiento, reduciendo sus principales tasas de interés de referencia para préstamos, lo que abarata los costos para hipotecas y otros préstamos.
Y unos días después, el l Banco Popular de China disminuyó la tasa de la facilidad de préstamo a mediano plazo en 20 puntos básicos, llevándola al 2.3%, la primera reducción en casi un año.
Esto significa que siguen comprometidos con tratar de remontar esa debilidad interna y estimular de nuevo el lastrado sector inmobiliario.
¿Lo conseguirán?
Parece que las medidas tomadas ahora son estímulos más directos hacia el consumidor, pero hará falta que sean continuados y que realmente se trasladen a la demanda interna.
sobre el autor: Diego Puertas
Diego es analista de inversión independiente y asesor financiero certificado por CISI. Es autor del boletín de análisis The Market Eye y colaborador en numerosos medios financieros y servicios privados de análisis económico. Habitualmente comparte sus análisis y opiniones en sus redes sociales y newsletter.