Datos inmobiliarios publicados en septiembre de 2024
En la edición de este mes
Con las primeras bajadas de tipos ya realizadas, el mes de septiembre de 2024 ha sido el cuarto mes de este siglo con mayores bajadas de tipos.
Debemos plantear cómo pueden evolucionar los precios a partir de este inicio de normalización de los tipos… ¿Seguirán subiendo los precios en España? ¿Aumentará la oferta de segunda mano en Estados Unidos? ¿Se recuperará el sector inmobiliario chino de su recesión?
Son preguntas complejas a las que queremos dar respuesta en este informe, pero lo visto este mes podría ser el inicio de un cambio de rumbo en muchos países.
En España, la economía destaca por encima del resto de países de la eurozona. La oferta de nueva vivienda está aumentando considerablemente, y los precios del alquiler están mostrando cierta relajación. Veremos si esta tendencia puede mantenerse hasta final de año.
En la Eurozona, la economía de la región se encuentra totalmente estancada. Pese al impulso de los servicios, la manufactura está en una profunda depresión que deja a la actividad inmobiliaria del norte de la región completamente paralizada.
En Reino Unido, el ciclo de bajadas de tipos, aunque se inició antes que en Estados Unidos, va más retrasado en estos momentos. Sin embargo, las aprobaciones de hipotecas están aumentando considerablemente.
En Estados Unidos, la oferta de vivienda de segunda mano está aumentando, lo que está permitiendo ver cierto alivio en los precios. La economía sigue fuerte, y el inicio del ciclo de bajadas de tipos se espera que continúe proporcionando incrementos en la oferta.
En China, el ciclo de bajadas de tipos iniciado por EE. UU. ha permitido a China llevar a cabo estímulos masivos para revitalizar el sector inmobiliario sin riesgo a que el yuan se debilite frente al dólar de forma extrema. Muchos promotores creen que, con esta inyección, ya se ha tocado suelo.
*Todos los datos están actualizados a fecha del 5 de octubre de 2024, aunque se conocen y comentan datos correspondientes al mes de septiembre, la mayoría hacen referencia a agosto.
España
La economía española sigue siendo la excepción en la eurozona, mostrando un crecimiento muy superior durante los últimos trimestres.
Sin embargo, más que mérito español, se debe al demérito del resto de países, donde la manufactura está en una profunda recesión desde el año 2022, cuando la dependencia energética con Rusia afectó de forma preocupante.
El sector inmobiliario está observando un aumento de la oferta de visados de obra nueva. Con las bajadas de tipos, esto debería incrementarse y proporcionar cierto alivio a los precios de la vivienda nueva.
Precio de la vivienda libre
Durante el mes de agosto, se conocieron los datos oficiales del INE sobre los precios de la vivienda, tanto general (libre) como de segunda mano y nueva.
El precio de la vivienda libre subió un 7,8% interanual en el segundo trimestre del año, tasa 1,5 puntos superior a la del trimestre previo y la más elevada desde el segundo trimestre de 2022, cuando se incrementó en un 8%, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV).
Este impulso en los precios se debió tanto a la vivienda nueva como a la de segunda mano. En concreto, el precio de la vivienda nueva se disparó un 11,2% interanual en el segundo trimestre, tasa 1,1 puntos superior a la del trimestre anterior y la más alta desde el tercer trimestre de 2007, cuando estalló la crisis de las hipotecas 'subprime'.
Por su parte, el precio de la vivienda usada aumentó un 7,3% interanual en el segundo trimestre, 1,6 puntos por encima de lo que lo hizo en el trimestre previo y su mayor repunte desde el verano de 2022.
Como claramente se puede observar, es el precio de vivienda nueva lo que verdaderamente impulsa el precio de vivienda libre al alza. De hecho, el precio de venta de vivienda de segunda mano nacional ni siquiera ha superado el precio del año 2007 (si lo ha hecho en algunas regiones como Madrid o Cataluña).
Una pregunta típica que se podría plantear es:
¿Por qué en los datos del INE el precio de vivienda de segunda mano no está en máximos y en Idealista sí?
Una importante diferencia es que el precio del INE es el precio a la que se ha vendido una vivienda, y el índice de idealista es una estimación mensual del precio promedio por el que se oferta la venta.
Es decir, uno es precio medio “de venta“ y el otro el precio medio “en venta“.
Precio en venta de la vivienda
El precio de la vivienda en España registra una subida del 8,7% interanual durante el tercer trimestre del año. Esta subida deja el metro cuadrado en 2.182 euros según el último índice de precios de idealista.
Atendiendo a la variación trimestral, los precios se han incrementado un 2% en los últimos tres meses. Con este precio, el precio de la vivienda en venta en España alcanza un nuevo máximo histórico.
Según Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “aunque a nivel estatal no se refleja directamente en la tasa de esfuerzo, la evolución de los precios de la vivienda está ya en unos niveles preocupantes en los principales mercados y está provocando que los nuevos compradores tengan que destinar más del 30% de sus ingresos al pago de la hipoteca”.
Enfoca el problema sobre todo en la escasa oferta de vivienda nueva:
“La criminalización de la construcción de vivienda en los últimos años, la falta de previsión en el desarrollo del suelo, la ausencia de dialogo político que busque soluciones, el ruido populista alrededor de la vivienda, los laberintos burocráticos, la importante carestía de mano de obra, la desaparición de constructoras y empresas especializadas y el incremento demográfico han provocado una tormenta perfecta en los territorios más dinámicos del país”.
“La vivienda usada no es capaz de dar respuesta a una demanda cada vez mayor y ante la escasez de oferta, los precios suben con fuerza. Sería urgente que a nivel político se tomaran las medidas que sean necesarias, sin líneas rojas, para incentivar y acelerar la construcción de vivienda nueva donde sea necesaria y el apoyo decidido a la puesta en marcha de grandes desarrollos que supongan un alivio en los mercados más tensionados”.
Por comunidades: Los precios se han incrementado en todas las CCAA durante los últimos 12 meses.
La mayor subida se ha registrado en Canarias, donde las expectativas de los propietarios se han incrementado un 16,4%. También con aumentos de dos dígitos se sitúan las subidas de la Comunidad de Madrid (14,1%), Baleares (13,1%), la Comunitat Valenciana y la Región de Murcia (12,7% en ambos casos). Por detrás están los ascensos de Cantabria (8,5%), Andalucía (8,3%), Asturias (5,6%), Euskadi (5,2%) y Navarra (4,7%). Extremadura registra la menor subida, con un 2,8% interanual, seguida por Castilla-La Mancha (3,4%), Castilla y León (3,7%), Aragón (4,1%) y Cataluña (4,2%).
Baleares sigue posicionada como la autonomía más cara, con 4.561 euros/m2, lo que supone el precio más alto desde que idealista tiene registros. Le siguen Madrid (3.569 euros/m2), que también registra su máximo histórico. En tercera posición está Euskadi (2.992 euros/m2) seguida de Canarias (2.719 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla-La Mancha (936 euros/m2), Extremadura (973 euros/m2) y Castilla y León (1.195 euros/m2), las comunidades más económicas.
Por provincias: Al igual que sucede con las capitales, casi todas las provincias han subido de precio en los últimos 12 meses.
Con las excepciones de Ourense (-2,2%), Córdoba (-1,6%), Ciudad Real (-0,9%) y Badajoz (-0,2%). El mayor ascenso se ha dado en Santa Cruz de Tenerife, con un 17,5%, seguida de Las Palmas (14,7%) y Madrid (14,1%). Por encima del 10% están también Baleares (13,1%), Región de Murcia (12,7%), Alicante (12,6%), Málaga (11,9%) y Valencia (10,3%). En la provincia de Barcelona la vivienda en venta se ha apreciado un 2,9%.
El ranking de las provincias más caras está encabezado por Baleares, con 4.561 euros/m2, seguido por Guipúzcoa (3.652 euros/m2). Tras ellas se sitúan Madrid (3.569 euros/m2), Málaga (3.397 euros/m2), Santa Cruz de Tenerife (2.865 euros/m2), Vizcaya (2.859 euros/m2) y Barcelona (2.741 euros/m2). Ciudad Real es la provincia más económica (745 euros/m2), seguida por Jaén (838 euros/m2) y Cuenca (845 euros/m2).
Por capitales: Todas las capitales españolas han incrementado sus precios en los últimos 12 meses, excepto en Huesca donde se mantuvieron estables.
Málaga encabeza la subida de precios, tras encarecerse un 17,9% en el último año. Le siguen Madrid (17,8%), Valencia (17,6%) y Santander (16,7%). A continuación, se encuentran las subidas de Alicante (15,9%), Granada (15%) y Soria (13,5%). Entre los grandes mercados no nombrados hasta ahora, los precios también han subido en Palma (10,2%), Barcelona (9,8%), Sevilla (7,8%), Bilbao (6,1%) y San Sebastián (4%).
San Sebastián es la capital española más cara (5.570 euros/m2), seguida de Madrid (4.756 euros/m2), Barcelona (4.561 euros/m2), Palma (4.308 euros/m2) y Bilbao (3.384 euros/m2). En la parte opuesta de la tabla, encontramos a Zamora, la capital más económica, con un precio de 1.175 euros/m2.
Un total de 16 capitales marcan sus máximos históricos. Se trata de las ciudades de Málaga, Madrid, Valencia, Alicante, Granada, Las Palmas de Gran Canaria, Palma, Barcelona, Cádiz, Santa Cruz de Tenerife, San Sebastián, Pontevedra, Girona, Pamplona, Melilla y Ceuta.
Oferta de nueva vivienda
Los visados de dirección de obra de vivienda nueva alcanzaron las 75.814 unidades hasta julio, un 27,5% más en relación al mismo periodo del año anterior, cuando se registraron 59.468 visados, según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Por su parte, la concesión de visados de dirección de obra de vivienda nueva aumentó un 18,25% solo en julio, hasta alcanzar los 12.569 visados. Se trata de la cifra mensual más elevada desde diciembre de 2008.
En los siete primeros meses del año se concedieron un 9,27% más de visados de obra nueva para viviendas unifamiliares, hasta los 15.673, y casi un 16% más para viviendas en bloque, con 60.020 visados. El acumulado entre enero y julio ya supera el balance anual del periodo 2012-2016, en los que se marcaron mínimos de la serie histórica, y si se mantiene la tendencia 2024 podría marcar el mejor registro anual desde 2008.
Precio del alquiler
El precio del alquiler de viviendas en España se incrementó un 10,2% durante los últimos 12 meses, mientras que en tasa trimestral el precio cayó un 2,4%.
A cierre del mes de septiembre de 2024, arrendar una vivienda en España tenía un coste de 13 euros por metro cuadrado.
Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “la situación actual del alquiler en España es alarmante y requiere soluciones inmediatas. Para poner fin de forma urgente a esta sangría de la oferta que está disparando los precios, tenemos que contemplar a los propietarios como la solución y no como el problema. Años de políticas restrictivas han provocado su retirada del mercado, así como la de los potenciales inversores. Debemos adoptar de forma inmediata medidas para flexibilizar y equilibrar la relación entre las partes y proporcionar al propietario mayor seguridad jurídica. Solo de este modo podremos hacer crecer de forma rápida el parque de viviendas en alquiler”.
Por capitales: Palma es la capital en la que más ha crecido el alquiler en un año: 18,9%.
En el resto de los grandes mercados los precios se han incrementado en un año, seguidas por Madrid (15,7%), Valencia (15,4%), Alicante (13,9%), Málaga (13,2%) y Barcelona (12,1%), mientras que las más moderadas se han producido en Bilbao (5,9%), Sevilla (6,5%) y San Sebastián (6,9%). La menor subida de España se produjo en Lleida, con un crecimiento de solo el 3,8%.
Barcelona es la capital más cara para alquilar una vivienda, con 22,4 euros/m2, seguida por Madrid (20,4 euros/m2) y San Sebastián (18,1 euros/m2). En cuarto lugar, se sitúa Palma (17,3 euros/m2) y ya en quinto lugar está Málaga (14,5 euros/m2). En la parte baja de la tabla encontramos a Ciudad Real (6,6 euros/m2), Zamora (6,7 euros/m2), Cáceres (6,9 euros/m2), Ourense y Lugo (7 euros/m2 en ambos casos).28 de las 51 capitales españolas analizadas han marcado precios máximos este trimestre.
Por provincias: Todas las provincias españolas registran precios del alquiler más elevados que hace un año.
El mayor incremento se ha registrado en Cáceres, donde los precios ascendieron un 29,5%. También han sido relevantes las subidas registradas en Madrid (16%), Valencia (15,4%), Cuenca (13,7%), Ávila (13,1%), Soria (12,4%), Toledo (12,1%) o Barcelona (11,8%).
El ranking de las provincias más caras está encabezado por Barcelona (19,2 euros/m2 al mes), Madrid (18,7 euros/m2), Baleares (18 euros/m2) y Guipúzcoa (16,4 euros/m2). Jaén es la provincia más económica para alquilar una vivienda, con 6 euros/m2, seguida por Ciudad Real (6,1 euros/m2), Zamora (6,4 euros/m2), Lugo, Ourense, Teruel y Badajoz (6,7 euros/m2 en las 4 provincias).
Préstamos hipotecarios
Demanda de hipoteca
El precio medio de las solicitudes de compra de vivienda se sitúa en 181.055€, un 3,8% superior al mismo periodo de 2023; el 74,6% de las hipotecas solicitadas tiene un importe inferior a 200.000€ y el 77,7% de las solicitudes son para la compra de vivienda habitual.
Firmas de hipoteca
Las hipotecas a tipo fijo representan el 59% del total, el 66,2% de las firmas se financian por encima del 70%, el 69,6% de las hipotecas tienen un importe inferior a 200.000€, las mejoras de hipoteca representan un 5,7% del total.
Euribor (tipo de interés de referencia en el mercado interbancario de la zona euro)
El euríbor sigue dando alegrías a los hipotecados. Tras experimentar en agosto su mayor caída en más de una década, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España ha mantenido su tendencia a la baja y ha logrado terminar septiembre con una media mensual inferior al 3%. Se trata de su nivel más bajo desde noviembre de 2022.
En concreto, el euríbor a 12 meses ha terminado el noveno mes de año con un promedio del 2,936%, frente al 3,166% registrado el mes anterior, al 3,718% que registraba hace medio año y al 4,149% de septiembre de 2023, firmando su sexta bajada mensual consecutiva. Este descenso, de más de un punto, supondrá una fuerte rebaja de las hipotecas variables a las que les toque revisión.
Para una hipoteca media (de 150.000 euros a 30 años y con un diferencial del 0,99% + euríbor), la bajada del euríbor supondrá un ahorro en la cuota mensual de unos 107 euros al mes, y de casi 1.300 euros al año. No obstante, conviene tener en cuenta que este cálculo implica el máximo nivel de descenso para una persona que haya contratado una hipoteca con ese nivel financiado, ya que al tratarse de una revisión, al principio del préstamo (es decir, le quedan 30 años por amortizar), el cambio en el tipo de interés tiene mucho más impacto al haber mucho principal por amortizar.
El descenso que está experimentando el euríbor está directamente relacionado con las bajadas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). En junio, el Guardián del euro anunció el primer recorte del precio del dinero en la eurozona en ocho años, de 25 puntos básicos. Y en septiembre volvió a anunciar otro de la misma intensidad. Además, el mercado espera al menos otras cinco bajadas adicionales hasta finales de 2025, lo que debería arrastrar también al indicador hipotecario.
Resto de la Eurozona
La economía de la eurozona se está viendo lastrada por los países del norte de la región, especialmente por Alemania, donde la manufactura y la actividad inmobiliaria han estado bajo presión.
Sin embargo, el dato de construcción de septiembre ha mostrado cierta fortaleza respecto a los meses anteriores. Es pronto para saber si se trata de un cambio de dirección, ya que en países como Francia, en lugar de fortaleza, se ha observado una mayor debilidad.
Debido a la debilidad económica y a que la inflación está siendo inferior a las estimaciones, se espera que el BCE continúe con los recortes de tipos en octubre.
PMI Construcción Eurozona
El PMI de la construcción de la zona euro de HCOB subió a 42,1 en septiembre de 2024, desde un mínimo de seis meses de 41,4 en los dos meses anteriores.
La lectura aún indicó una caída significativa en la actividad total de la construcción en la eurozona, ya que los nuevos pedidos continuaron disminuyendo drásticamente, resultando en la reducción más significativa de empleos en la construcción desde el máximo de cuatro años alcanzado en mayo.
Las compras y el uso de subcontratistas también cayeron considerablemente. La producción disminuyó en todos los sectores monitoreados, con la vivienda experimentando la mayor caída. Los sectores comercial e ingeniería civil también registraron descensos, con este último enfrentando la contracción más pronunciada, ya que la actividad de infraestructura se debilitó en todos los países monitoreados.
Como nota positiva, el desempeño de la cadena de suministro mejoró por sexto mes consecutivo, ayudando a contener las presiones inflacionarias. La inflación de los precios de los insumos se desaceleró con respecto a agosto y se mantuvo moderada en general. A pesar de esto, las perspectivas para el próximo año continuaron siendo negativas, con un aumento del pesimismo en comparación con agosto.
En Alemania
El PMI de la construcción de Alemania de HCOB subió a 41,7 en septiembre de 2024 desde 38,9 en agosto, marcando el 30º mes consecutivo de contracción, pero con la caída más suave desde mayo de 2023.
Tanto la actividad de vivienda como la comercial experimentaron una desaceleración más moderada, aunque la vivienda siguió siendo el sector con peor desempeño entre las tres categorías principales de la construcción.
Mientras tanto, la ingeniería civil registró una reducción de actividad más rápida, aunque continuó contrayéndose a la tasa más lenta en general. Los nuevos pedidos cayeron significativamente, con las empresas citando la incertidumbre del mercado, las condiciones financieras ajustadas y los altos costos como los principales factores.
En cuanto a los precios, los costos de compra promedio cayeron por sexto mes consecutivo, reflejando la débil demanda de insumos junto con menores precios de combustibles y materias primas.
De cara al futuro, el sentimiento sobre las perspectivas a 12 meses empeoró aún más, alcanzando su nivel más bajo de 2024, principalmente debido a preocupaciones sobre la caída de los nuevos pedidos, las condiciones económicas en general y la continua incertidumbre en las políticas.
En Francia
El PMI de la construcción de Francia de S&P Global cayó a 37,9 en septiembre de 2024, desde 40,1 en el mes anterior, indicando la contracción más pronunciada en el sector de la construcción del país desde 2015, excluyendo el período de la pandemia de COVID-19.
Los tres segmentos de la construcción monitoreados registraron fuertes caídas en septiembre, especialmente la vivienda. Los nuevos pedidos disminuyeron drásticamente en medio de una demanda débil, aunque la tasa de contracción se mantuvo igual que en agosto, lo que la convierte en una de las más lentas desde mayo.
Como resultado, tanto la actividad de compras como el empleo continuaron reduciéndose significativamente. En cuanto a los precios, los costos de los insumos volvieron a aumentar, aunque el ritmo de crecimiento se desaceleró ligeramente. De cara al futuro, los encuestados se mantuvieron firmemente pesimistas respecto a las perspectivas de actividad para los próximos 12 meses.
En Italia
El PMI de la construcción de Italia de HCOB subió a 47,8 en septiembre de 2024, desde 46,6 en el mes anterior. Esto marcó el sexto mes consecutivo de contracción, aunque fue la más suave desde mayo. Los nuevos pedidos continuaron cayendo, pero a un ritmo más lento, en medio de una demanda débil de trabajos de construcción. Entre los tres sectores monitoreados, la ingeniería civil registró la mayor caída, siendo significativa en general.
Mientras tanto, la actividad comercial y de vivienda disminuyó a tasas igualmente moderadas. En una nota más positiva, las empresas de construcción aumentaron sus niveles de personal en septiembre tras dos meses consecutivos de recortes. Además, los tiempos de entrega mejoraron y fueron los más pronunciados desde julio de 2010. En cuanto a los precios, la inflación de los insumos se moderó en septiembre, brindando un alivio a las empresas de construcción.
De cara al futuro, la confianza empresarial se recuperó desde el mínimo de dos años de agosto, alcanzando su nivel más alto en tres meses, con algunas empresas anticipando un aumento en los niveles de actividad debido a contratos ya firmados.
Precios de la vivienda en la Eurozona
En el segundo trimestre de 2024, los precios de la vivienda, medidos por el índice de precios de la vivienda, aumentaron un 1,3% en la zona del euro y un 2,9% en la UE en comparación con el mismo trimestre del año anterior. En el primer trimestre de 2024, los precios de la vivienda cayeron un 0,3% en la zona del euro y aumentaron un 1,5% en la UE . Estas cifras proceden de Eurostat, la oficina estadística de la Unión Europea.
En comparación con el primer trimestre de 2024, los precios de la vivienda aumentaron un 1,8% en la zona del euro y un 1,9% en la UE en el segundo trimestre de 2024.
Entre los Estados miembros para los que se dispone de datos, seis registraron una disminución anual de los precios de la vivienda en el segundo trimestre de 2024, y veinte registraron un aumento anual. Las mayores caídas se registraron en Luxemburgo (-8,3 %) , Finlandia (-4,8 %) y Francia (-4,6 %), mientras que los mayores aumentos se registraron en Polonia (+17,7 %), Bulgaria (+15,1 %), Lituania (+10,4 %) y Croacia (+10,0 %).
En comparación con el trimestre anterior, los precios bajaron en dos Estados miembros, se mantuvieron estables en uno ( Hungría ) y aumentaron en veintitrés Estados miembros. Las caídas se registraron en Francia y Bélgica (ambos -0,2%), mientras que los mayores aumentos se registraron en Croacia (+4,3%), Portugal (+3,9%) y España (+3,6%).
En Alemania
El índice de precios de vivienda Europace (EPX) registró un ligero aumento de precios en todos los segmentos para agosto. Los precios de las propiedades de condominios se mantuvieron estables, mientras que los de las casas unifamiliares y bifamiliares existentes aumentaron y los de las nuevas construcciones disminuyeron.
En agosto, los precios de las propiedades de condominios se mantuvieron estables con un leve aumento del 0,08%. El índice se ubicó en 212,51 puntos; en el mismo periodo del año anterior, el incremento fue del 2,73%.
Destaca el crecimiento de precios en agosto para las casas unifamiliares y bifamiliares existentes, con un aumento del 0,84%. El índice subió a 195,38 puntos. En los últimos doce meses, los precios aumentaron un 0,60%.
Para las nuevas casas unifamiliares y bifamiliares, los precios disminuyeron un 0,41%, y el índice cayó a 233,28 puntos. En comparación con el mes anterior, los precios subieron un 2,22%.
En general, el índice total registró un aumento mínimo del 0,13%, alcanzando los 213,72 puntos. Comparado con el mismo periodo del año anterior, los precios aumentaron un 1,89%.
En Francia
El índice de precios de la vivienda en Francia disminuyó a 125,66 puntos en el segundo trimestre de 2024, comparado con 125,96 puntos en el primer trimestre de 2024.
El índice de precios de la vivienda interanual en Francia disminuyó un 4,60% en el segundo trimestre de 2024, comparado con un -4,80% en el primer trimestre de 2024. El índice de precios de la vivienda interanual en Francia promedió un 2,36% desde 2006 hasta 2024, alcanzando un máximo histórico del 13,70% en el primer trimestre de 2006 y un mínimo récord de -8,00% en el segundo trimestre de 2009.
Sin ninguna duda, Francia es el país más complicado para encontrar datos oficiales o semioficiales mensuales… Esto es algo que me inquieta, y he estado investigando el motivo para ello…
Según Paris Property Group, “el fragmentado mercado francés puede convertir la busqueda estadística de precios en una una tarea complicadisima... El mercado inmobiliario francés no funciona a través de un sistema de listado múltiple, o MLS, en el que los agentes comparten todos los listados de propiedades disponibles (este es el sistema en la mayoría de los mercados de EE. UU.). En cambio, las agencias individuales solo publican sus propias propiedades. No pueden ni quieren mostrarle propiedades que se publican en otros lugares, aunque a veces las propiedades se publican en más de una agencia, lo que acelera aún más la venta, antes de que tenga la oportunidad de hacer su movimiento”.En datos más actualizados:
No obstante, navegando por diferente sportales inmobiliarios, se podrían extraer algunos datos, aunque no del todo fiables:
El precio medio de un apartamento en venta es 4177 €/m². Eso significa que hay tantas propiedades más caras que 4177 €/m² como más baratas. En cuanto a las casas en venta, el precio medio es 2352 €/m².
El precio medio de un apartamento en alquiler es 17 €/m². Eso significa que hay tantas propiedades más caras que 17 €/m² como más baratas. En cuanto a las casas en alquiler, el precio medio es 11 €/m².
En Italia
El índice de precios de la vivienda en Italia aumentó a 112 puntos en el segundo trimestre de 2024, comparado con 108,50 puntos en el primer trimestre de 2024.
El índice de precios de la vivienda interanual en Italia aumentó a 2,90% en el segundo trimestre de 2024, comparado con un 1,60% en el primer trimestre de 2024.
Observando datos de portales inmobiliarios:
En septiembre de 2024, el precio promedio solicitado para propiedades residenciales en venta fue de 2.061 € por metro cuadrado, lo que representa un aumento del 4,46% en comparación con septiembre de 2023 (1.973 €/m²).
Con respecto al alquiler
En septiembre de 2024, el precio promedio solicitado para propiedades residenciales en alquiler fue de 14,09 € al mes por metro cuadrado, lo que representa un aumento del 10,25% en comparación con septiembre de 2023 (12,78 € al mes por metro cuadrado).
Reino Unido
En Reino Unido, la inflación sigue siendo un problema, mientras que la economía, pese a crecer, lo hace a un ritmo más lento del deseado por los analistas. El BoE espera continuar con el ciclo de bajadas de tipos a partir de la próxima reunión.
Aunque en ciertos momentos de 2023 el Reino Unido estaba en una situación peor que la eurozona, actualmente es el conjunto de países el que está mostrando un comportamiento más desfavorable.
PMI Construcción
El índice PMI de construcción del Reino Unido de S&P Global se disparó a 57,2 en septiembre de 2024, frente a 53,6 del mes anterior, superando ampliamente las expectativas del mercado de 53,1 y marcando la séptima expansión consecutiva en el sector, al ritmo más rápido desde abril de 2022.
El resultado sugiere que la demanda de construcción en el Reino Unido ha experimentado un nuevo repunte este año, a pesar del prolongado periodo de tasas de interés restrictivas por parte del Banco de Inglaterra. Los nuevos pedidos aumentaron al ritmo más rápido en dos años y medio, elevando la actividad general a su nivel más alto en casi tres años.
La producción fue impulsada por la ingeniería civil, que creció al ritmo más rápido en más de tres años, mientras que la construcción comercial y residencial también aumentó a un ritmo considerable.
Precio vivienda
El índice de precios de la vivienda en el Reino Unido aumentó a 504,40 puntos en agosto, comparado con 502,80 puntos en julio de 2024.
El índice de precios de la vivienda de Halifax en el Reino Unido aumentó un 4,3% interanual en agosto de 2024, el mayor incremento desde noviembre de 2022, tras una revisión al alza del 2,4% en julio y superando las previsiones de un 4,2%.
El mayor crecimiento anual se debe en gran parte al efecto base de los precios más bajos del año anterior. El costo de una propiedad típica ahora es de £292,505, el más alto desde agosto de 2022, comparado con £291,585 en julio.
En comparación con el mes anterior, los precios de la vivienda aumentaron un 0,3%, por debajo del 0,9% registrado en julio, pero ligeramente por encima de las previsiones del 0,3%.
“Los recientes aumentos de precios se basan en un verano mayormente positivo para el mercado inmobiliario del Reino Unido. Los compradores potenciales se sienten más confiados gracias a la moderación de las tasas de interés", dijo Amanda Bryden, directora de Hipotecas en Halifax. "Con la actividad del mercado en recuperación y la posibilidad de nuevas reducciones de las tasas de interés, esperamos que los precios de la vivienda continúen con un crecimiento moderado durante el resto del año", añadió.
Respecto al alquiler
El alquiler privado medio en el Reino Unido aumentó un 8,4 % interanual en agosto de 2024.
Según el portal inmobiliario HomeLet:
El precio promedio del alquiler en el Reino Unido en septiembre de 2024 es de £1,331. Excluyendo Londres, el promedio en el Reino Unido es de £1,124.
El aumento mensual en septiembre fue del 0,5%. La tasa de crecimiento anual es ahora casi la mitad de lo que era hace un año.
(imagen no disponible del mes de septiembre)
Tipo hipotecario
La tasa hipotecaria en el Reino Unido disminuyó a 7,83% en agosto desde el 7,98% en julio de 2024.
Hipotecas aprobadas
Las aprobaciones netas de hipotecas para la compra de viviendas en el Reino Unido, un indicador de la demanda futura de préstamos, aumentaron en 2.400 hasta alcanzar 64.860 en agosto de 2024, el nivel más alto en dos años y por encima de las expectativas del mercado de 63.800.
De manera similar, las aprobaciones para la refinanciación de hipotecas, que solo capturan la refinanciación con un prestamista diferente, subieron de 25.200 en julio a 27.200 en agosto, tras cinco caídas consecutivas mes a mes.
La tasa de interés “efectiva”, que es el interés real pagado en las nuevas hipotecas, fue del 4,84% en agosto, frente al 4,81% en julio. La tasa sobre el stock de hipotecas existente también subió 3 puntos básicos, hasta el 3,72% en agosto.
Estados Unidos
La economía estadounidense sigue mostrando un crecimiento superlativo pese a la debilidad de la manufactura.
El ciclo de bajadas de tipos se ha iniciado a lo grande en el mes de septiembre, con una reducción de 50 pb, algo que ya estaba descontado en el mercado inmobiliario, observando la caída de las tasas y el aumento de la oferta de vivienda de segunda mano.
El principal problema del país radica en la baja oferta de vivienda de segunda mano, que se espera aumente con las bajadas de tipos y pueda proporcionar cierto alivio en los precios.
Permisos de construcción y viviendas iniciadas
Los permisos de construcción en Estados Unidos aumentaron un 4,6% a una tasa anual ajustada por estacionalidad de 1,470 millones en agosto de 2024, revisada a la baja desde la estimación preliminar de 1,475 millones.
Los inicios de construcción de viviendas en Estados Unidos se dispararon un 9,6% con respecto al mes anterior, alcanzando una tasa anualizada de 1,356 millones de unidades en agosto de 2024, superando ampliamente las expectativas del mercado de 1,31 millones de unidades. Esto representa un repunte significativo tras la caída cercana al 7% del período anterior y marca el mayor incremento en seis meses.
Venta de nuevas viviendas
Las ventas de viviendas unifamiliares nuevas en Estados Unidos disminuyeron un 4,7% en agosto de 2024, alcanzando una tasa anual ajustada por estacionalidad de 716.000 unidades.
Aunque esta caída compensó parcialmente el aumento revisado del 10,3% del mes anterior, aún superó ligeramente las previsiones del mercado de 700.000 unidades.
La disminución se debió principalmente a una fuerte caída del 17,8% en el Oeste, donde las ventas cayeron a un mínimo de tres meses de 152.000 unidades. El Noreste también experimentó un descenso significativo, con una caída del 27,3% a 24.000 unidades, marcando otro mínimo de tres meses. En el Medio Oeste, las ventas bajaron un 5,8% hasta 81.000 unidades. Por el contrario, el Sur registró un aumento del 2,7%, con las ventas subiendo a 459.000 unidades.
En términos interanuales, las ventas de viviendas nuevas aumentaron un 9,8% (pero bajaron a 716.000 SAAR en el mes), lo que continúa desvinculándose drásticamente de las ventas de viviendas pendientes y existentes...
Venta de viviendas de segunda mano
Las ventas de viviendas existentes en EE.UU. cayeron un 2,5% respecto al mes anterior, a una tasa anual ajustada por estacionalidad de 3,86 millones en agosto de 2024, disminuyendo desde las 3,96 millones revisadas al alza, marcando la cuarta caída del año.
“Las ventas de viviendas volvieron a ser decepcionantes en agosto, pero el reciente desarrollo de tasas hipotecarias más bajas junto con el aumento del inventario es una combinación poderosa que proporcionará el entorno para que las ventas aumenten en los próximos meses”, dijo el economista jefe de la NAR, Lawrence Yun, en un comunicado.
La disminución ocurrió a pesar de la bajada en las tasas hipotecarias durante el período. Curiosamente, las solicitudes de hipotecas están aumentando debido a la caída de las tasas hipotecarias (en su nivel más bajo desde septiembre de 2022)...
Venta de viviendas pendientes
A pesar de la caída de las tasas hipotecarias y el aumento de las solicitudes de hipotecas, las ventas de viviendas pendientes en EE. UU. aumentaron solo un 0,6% intermensual en agosto (menos que el salto intermensual esperado del 1,0% desde la caída del 5,5% en julio).
Las ventas de viviendas pendientes bajaron un 4,3 % interanual (y no han sido positivas en términos interanuales desde noviembre de 2021).
Eso elevó el índice de ventas de viviendas pendientes justo por encima de sus mínimos históricos...
“Un ligero giro al alza refleja una modesta mejora en la asequibilidad de la vivienda, principalmente porque las tasas hipotecarias descendieron al 6,5% en agosto”, dijo el economista jefe de la NAR, Lawrence Yun, en una declaración preparada.
“Sin embargo, las firmas de contratos se mantienen cerca de mínimos cíclicos, incluso cuando los precios de las viviendas siguen avanzando hacia nuevos máximos históricos”.
Precios de vivienda en Estados Unidos
Los precios medios de venta de viviendas nuevas cayeron a 420,600 dólares desde 429,000 del mes pasado.
Ayudado especialmente por esa oferta que sigue siendo elevada.
Este mes, el precio medio de venta de viviendas existentes también cayó en 10,200 dólares, situándose en 416,900 dólares.
Los precios de las viviendas ya están en máximos históricos, al tiempo que comienza el ciclo de recortes de tasas. Mientras tanto, el precio de venta medio aumentó un 3,1% en el año hasta agosto, hasta los 416.700 dólares. Ese fue el precio más alto para cualquier mes de agosto según los datos de la NAR.
El inventario de viviendas no vendidas aumentó y subió al equivalente de 3,9 meses de ventas al ritmo actual, en comparación con los 3,6 meses del mes anterior.
La falta de inventario ha sido un obstáculo notable en los últimos meses, ya que muchos posibles vendedores no están dispuestos a poner sus casas a la venta y renunciar a sus tasas hipotecarias inferiores al 3%. Este llamado efecto de encierro ha reducido las ventas en alrededor de un millón de casas al año.
“El aumento del inventario –y, más técnicamente, el suministro de los meses que lo acompañan– implica que los compradores de viviendas están en una posición mucho mejor para encontrar la vivienda adecuada y a precios más favorables”
En agosto, las cifras de la NAR mostraron que el 60% de las casas vendidas estuvieron en el mercado durante menos de un mes, en comparación con el 62% en julio.
Y el 20% se vendió por encima del precio de lista, en comparación con el 24% del mes anterior.
Los compradores primerizos representaron el 26% de las compras, igualando un mínimo histórico.
Los inversores individuales o compradores de segundas residencias adquirieron el 19% de las viviendas, en comparación con el 16% de hace un año.
Precios de alquiler
El alquiler medio solicitado en Estados Unidos aumentó un 0,9 % interanual en agosto hasta los 1.645 dólares, el mayor aumento anual desde abril de 2023. Los alquileres subieron un 0,1 % mes a mes.
Los alquileres de apartamentos de 0 a 1 dormitorio aumentaron un 0,1 % interanual hasta los 1.495 dólares.
Los de 2 dormitorios se mantuvieron sin cambios en 1.725 dólares.
Los alquileres de apartamentos de 3 o más dormitorios cayeron un 1,7 % hasta los 2.008 dólares.
La discrepancia entre el resultado general (que muestra un aumento del 0,9 %) y los tres recuentos de dormitorios diferentes (que o bien cayeron, se mantuvieron iguales o aumentaron en una cantidad menor) es el resultado de un fenómeno estadístico conocido como la paradoja de Simpson .
Si bien los alquileres aumentaron más que nunca en casi 18 meses, en agosto se cumplieron dos años desde que alcanzaron un máximo histórico. Los alquileres más bajos, junto con un aumento de los salarios del 3,8 % interanual, muestran que la asequibilidad de los alquileres ha mejorado.
Tasas hipotecarias
La tasa promedio de una hipoteca fija a 30 años aumentó a 6,12% al 3 de octubre, recuperándose desde su mínimo de mediados de septiembre de 2022 de la semana pasada, cuando promediaba 6,08%.
Este aumento coincide con el incremento de los rendimientos de los bonos del Tesoro a largo plazo, ya que los sólidos datos del mercado laboral refuerzan la confianza en la resiliencia económica, mientras que la Reserva Federal señala recortes de tasas más pequeños en el futuro, lo que reduce las expectativas de una política monetaria agresiva.
“La caída en las tasas hipotecarias se ha estancado debido a una combinación de tensiones geopolíticas crecientes y un repunte de las tasas a corto plazo, lo que indica que el entusiasmo del mercado por los recortes de tasas fue prematuro,” señaló Sam Khater, Economista Jefe de Freddie Mac.
“En una perspectiva más amplia, las tasas hipotecarias han disminuido un punto y medio porcentual en los últimos 12 meses, el crecimiento de los precios de la vivienda se está desacelerando, el inventario está aumentando y los ingresos continúan subiendo. Como resultado, el panorama para los compradores de vivienda este otoño está mejorando y debería continuar así durante el resto del año.”
China
La economía china estaba logrando un crecimiento económico inferior al objetivo durante el año. Sin embargo, eso es algo que no quieren que ocurra, y desde el gobierno harán todo lo posible por conseguirlo.
Precio de vivienda
Los precios de las viviendas en China cayeron a un ritmo ligeramente más acelerado en agosto, lo que subraya el debilitamiento del efecto del último plan de rescate del sector inmobiliario.
Los precios de las viviendas nuevas en 70 ciudades, excluyendo las viviendas subsidiadas por el estado, cayeron un 0,73% respecto a julio, tras una disminución del 0,65% el mes anterior, según mostraron las cifras de la Oficina Nacional de Estadísticas el sábado. Los valores de las viviendas de segunda mano cayeron un 0,95%, en comparación con la disminución del 0,8% del mes anterior.
Anuncios de estímulos masivos:
China ha aprovechado que la Fed bajó los tipos de interés en 50 pb para anunciar una serie de estímulos. Estos son los que más impacto tendrán en el sector inmobiliario:
La proporción mínima de pago inicial se reducirá al 15% para los compradores de segunda vivienda, desde el 25%.
El Banco Popular de China cubrirá el 100% de los préstamos para los gobiernos locales que compren viviendas no vendidas con financiamiento barato, en lugar del 60%.
Reducción de los costos de endeudamiento de hasta 5,3 billones de dólares en hipotecas para millones de familias.
Parecen comprometidos con "ayudar a que el mercado inmobiliario deje de declinar", "controlar el volumen de nueva construcción inmobiliaria" y "monetizar tierras ociosas".
Además, sumado al resto de estímulos para fortalecer la debilitada demanda interna, es posible que esto sea el inicio de una gran recuperación. Evidentemente, solo el tiempo puede dar la razón, pero algunos promotores inmobiliarios chinos apuestan a que la caída de los precios de la vivienda en el país terminará pronto tras el anuncio de estas medidas de estímulo largamente esperadas.
sobre el autor: Diego Puertas
Diego es analista de inversión independiente y asesor financiero certificado por CISI. Es autor del boletín de análisis The Market Eye y colaborador en numerosos medios financieros y servicios privados de análisis económico. Habitualmente comparte sus análisis y opiniones en sus redes sociales y newsletter.