Datos inmobiliarios publicados en noviembre de 2024
Camino de finalizar el año 2024, es momento de reflexionar sobre las lecciones que nos deja este periodo. Sin duda, el retraso en las bajadas de tipos de interés ha sido el factor más determinante para los mercados.
Hace un año, se proyectaban entre 6 y 7 recortes de tipos para el ejercicio. Sin embargo, la realidad fue muy distinta: las bajadas fueron menos numerosas y llegaron con mayor retraso de lo esperado. A pesar de esto, la percepción de que las tasas de interés han alcanzado su punto máximo ha generado un efecto positivo, mejorando los volúmenes de transacciones y estabilizando los precios en varios sectores.
En este contexto, los mercados inmobiliarios han empezado a regresar a sus líneas de tendencia históricas, brindando resultados más predecibles tras los altibajos extremos vividos en la etapa posterior a la pandemia.
Es importante destacar que la situación del mercado inmobiliario no es homogénea. Existen notables diferencias entre regiones del mundo e incluso dentro de una misma área, como la eurozona. Estas variaciones subrayan la necesidad de un análisis local y estratégico.
Antes de profundizar en los datos, quiero recalcar un punto esencial: la inflación en Occidente. A menudo encuentro análisis que comparan los precios actuales de las viviendas con los de hace 15 años, ignorando un factor crítico. Desde 2020, hemos atravesado una de las mayores y más rápidas pérdidas de poder adquisitivo debido a la inflación monetaria, lo que ha distorsionado estas comparaciones.
Los problemas del sector inmobiliario están concentrados, en muchos casos, en la oferta limitada frente a un crecimiento significativo de la demanda. Sin embargo, no podemos obviar que las monedas han perdido un gran poder adquisitivo, lo que afecta directamente a la percepción de los precios y al comportamiento de los compradores.
En España: El mercado inmobiliario muestra dinamismo con un aumento del 7,1% en los precios de vivienda y 10.000 millones de euros en inversiones. Sin embargo, sigue enfrentando desafíos como la escasez de oferta en zonas urbanas y la presión en los precios del alquiler.
En la Eurozona: La inflación se modera, y el BCE inicia un ciclo de flexibilización monetaria. El sector inmobiliario recupera dinamismo, con Madrid destacando como un foco de inversión, aunque el mercado de oficinas sigue débil, especialmente en Alemania.
En Reino Unido: El mercado inmobiliario se recupera con un aumento del 3,7% en los precios de vivienda y un alza del 26% en ventas. Sin embargo, la asequibilidad sigue siendo un reto, al igual que las presiones inflacionarias y la baja productividad.
En Estados Unidos: Las ventas de viviendas aumentan un 13,5%, mientras los precios se estabilizan (+0,9%). A pesar de la mejora en accesibilidad, persisten desafíos como la oferta limitada y disparidades regionales en la recuperación del mercado inmobiliario.
En China: La manufactura de alta tecnología y los servicios destacan, pero el mercado inmobiliario sigue en declive, con caídas significativas en precios (-5,9%) y ventas (-15,8%). Los estímulos gubernamentales no logran revertir los problemas estructurales del sector.
*Todos los datos están actualizados a fecha del 5 de diciembre de 2024, aunque se conocen y comentan datos correspondientes al mes de noviembre, la mayoría hacen referencia a octubre.
España
A finales de 2024, España muestra un panorama económico e inmobiliario mayormente positivo, aunque con retos pendientes. El PIB crecerá un 3,1%, superando expectativas gracias a una aceleración en la creación de empleo, un sólido desempeño económico en el tercer trimestre y una fuerte demanda interna. Sin embargo, para 2025, se espera una desaceleración moderada, con un crecimiento proyectado del 2,3%.
El mercado inmobiliario, por su parte, ha tenido un año destacado, con inversiones cercanas a los 10.000 millones de euros y un aumento del precio de la vivienda del 7,1% interanual. La vivienda nueva lidera este crecimiento con un alza del 10,7%, mientras que la vivienda de segunda mano crece un 6,5%. Destacan el auge del sector retail, la entrada de capital extranjero y las operaciones de cambio de uso de oficinas a residencias y hoteles.
No obstante, persisten desafíos como la escasez de oferta en zonas urbanas y la presión en los precios del alquiler. Además, factores externos como la DANA en Valencia y cambios arancelarios globales podrían afectar el crecimiento. En este contexto, España afronta 2025 con solidez, pero también con la necesidad de abordar desequilibrios en el mercado inmobiliario y estar preparada ante incertidumbres globales.
Precio de la vivienda libre
Los datos oficiales correspondientes al tercer trimestre del año 2024 tanto para la vivienda nueva como la de segunda mano, aun no han sido actualizados.
Por tanto, debemos conformarnos con los datos oficiales del segundo trimestre, aunque todo hace indicar, observado los precios anunciados en venta, que el aumento de precios no ha frenado… Y ha seguido su escalada hasta máximos.
Un importante comentario es que el precio del INE es el precio a la que se ha vendido una vivienda, y el índice de idealista es una estimación mensual del precio promedio por el que se oferta la venta.
Es decir, uno es precio medio “de venta“ y el otro el precio medio “en venta“.
Precio en venta de la vivienda
El precio de la vivienda en España ha registrado una subida del 10,7% interanual durante el mes de noviembre, situándose en 2.244 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. Este dato se establece como el récord de precio de la vivienda en España. Supone además una subida de un 3,1% en los tres últimos meses y de un 1,6% durante el último mes.
Por comunidades: Todas las Comunidades Autónomas españolas muestran precios superiores con respecto a noviembre del año pasado.
La Comunidad de Madrid (17,1%) lidera las subidas, seguida de Baleares (15,7%), Región de Murcia (15,5%), Canarias (15,3%) y Comunitat Valenciana (15%). Por debajo del 15% se encuentran los incrementos de Andalucía (10,8%), Cantabria (10,7%), Navarra (7,1%), Euskadi (6,3%), Cataluña (6,1%), Aragón (6%) y Asturias (5,9%). Las menores subidas se dieron en La Rioja (2,9%), Castilla y León (3,6%), Extremadura (3,8%), Castilla-La Mancha (3,9%) y Galicia (4,4%).
Baleares, con 4.686 euros/m2, es la autonomía más cara seguida por la Comunidad de Madrid (3.712 euros/m2). Les siguen Euskadi (3.035 euros/m2), Canarias (2.789 euros/m2) y Cataluña (2.474 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla-La Mancha (946 euros/m2), Extremadura (994 euros/m2) y Castilla y León (1.211 euros/m2), que son las comunidades más económicas.
Por provincias: Hasta 47 provincias tienen precios superiores a los registrados hace un año.
La mayor subida se ha vivido en Madrid, donde las expectativas de los vendedores han subido un 17,1%, seguida de Baleares (15,7%), Murcia (15,5%), Las Palmas (15,5%) y Santa Cruz de Tenerife (15,1%). En el lado contrario, solo tres provincias han experimentado descensos de precios durante el último año, estas son: Ourense (-4,3%), Córdoba (-1,9%) y Ciudad Real (-0,4%).
Baleares se reafirma como la provincia más cara para adquirir una vivienda (4.686 euros/m2) por delante de la Comunidad de Madrid (3.712 euros/m2). Les sigue Guipúzcoa (3.696 euros/m2), Málaga (3.468 euros/m2), Santa Cruz de Tenerife (2.934 euros/m2), Vizcaya (2.901 euros/m2) y Barcelona (2.783 euros/m2).
Ciudad Real es la provincia más económica con un precio de 743 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Jaén (846 euros/m2) y Cuenca (851 euros/m2).
Por capitales: Todas las capitales han experimentado incrementos en el precio de la vivienda durante el último año.
La subida más pronunciada es la vivida por la ciudad de Valencia, donde el precio creció un 22,9% con respecto al mes de noviembre del año pasado. Le siguen las ciudades de Málaga (21,7%), Madrid (20,4%), Santander (18,6%) y Alicante (18%). Los menores incrementos se dieron en Melilla (1,3%), Palencia (1,7%) y Ourense (1,9%).
Entre los grandes mercados, además de en Valencia, Málaga, Madrid y Alicante, los precios han crecido en Palma (13,8%), Barcelona (12,1%), Sevilla (6,9%), Bilbao (6,2%) y San Sebastián (5,4%).
Con esta subida el precio en Madrid se establece en 4.891 euros/m2 mientras que en Barcelona el precio se ha situado los 4.648 euros/m2.
San Sebastián es la capital más cara de España al situar su precio en 5.669 euros/m2. Zamora, en cambio, es la capital más económica con sus 1.16
Oferta y demanda de vivienda en venta
Los visados de dirección de obra de vivienda nueva alcanzaron las 95.008 unidades hasta septiembre, un 16,97% más en relación al mismo periodo del año anterior, cuando se registraron 81.227 visados, según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Por su parte, la concesión de visados de dirección de obra de vivienda nueva aumentaron un 21,63% solo en septiembre en comparación al mismo mes del año anterior y se situaron en 11.104 visados.
En los nueve primeros meses del año se concedieron un 7,21% más de visados de obra nueva para viviendas unifamiliares, hasta los 19.144, y un 19,59% más para viviendas en bloque, con 75.742 visados.
Sin duda, el gran problema que afecta a España es un aumento de demanda que no se está viendo respaldado por la oferta, algo que ocurre desde el año 2022 derivado principalmente de los flujos migratorios.
La solución, en la teoría parece sencilla: Aumentar la oferta de vivienda… Sin embargo, en la práctica no es tan sencillo… La oferta se necesita donde mayor es la demanda, y generalmente es en puntos del país muy tensionados.
Parece que los aumentos de visados empiezan a ser evidentes… El problema es que no parecen suficientes y no en las zonas tensionadas.
Precio del alquiler en oferta
El mes de noviembre se ha cerrado con una subida interanual del precio del alquiler en España del 11,1% y se establece en 13,3 euros/m2, según el último informe de precios publicado por idealista.
En los tres últimos meses el precio ha crecido un 0,9% mientras que en el último mes la subida fue del 1,5%.
Por capitales: Hasta 48 capitales españolas tienen precios superiores con respecto a noviembre del año pasado, con la única excepción de Lleida donde las rentas se han mantenido sin alteraciones durante el último año.
El incremento más pronunciado es el de Madrid donde las expectativas de los caseros subieron un 15,5%, seguido de las subidas de Barcelona (14,4%), Oviedo (13,7%), A Coruña (13,2%), Cáceres y Palma (12,7% en ambos casos). Por el contrario, Soria y Teruel (3%) son las capitales en las que menos han subido las rentas en el último año, seguidas de Pontevedra (3,4%), Murcia (4,7%) y Logroño (4,8%).
El comportamiento de las rentas en los principales mercados del país, además de Madrid, Barcelona y Palma, ha sido totalmente alcista ya que suben en Málaga (12,5%), Valencia (12,1%), Alicante (12%), Sevilla (8,8%), Bilbao (8,2%) y San Sebastián (8%).
Barcelona continúa siendo la capital con los alquileres más caros con un precio de 23,2 euros/m2, seguida por Madrid (20,5 euros/m2) y San Sebastián (17,9 euros/m2). Les siguen Palma (17 euros/m2), Málaga (15 euros/m2) y Valencia (14,7 euros/m2). Por el contrario, Ciudad Real (6,8 euros/m2) y Zamora (6,9 euros/m2) son las capitales con la renta más económica.
Por provincias: El precio del alquiler sube en todas las provincias españolas en el último año.
Los mayores incrementos se han vivido en Cáceres (25,9%), Segovia (21,7%), Ávila (20,1%), Madrid (16,2%), Lleida y Barcelona (14,2% en ambos casos). Ciudad Real (4,2%) y Jaén (4,6%), por el contrario, son las provincias que registran menores subidas.
Barcelona (19,7 euros/m2) es la provincia más cara para alquilar una vivienda en España, superando a Madrid (18,6 euros/m2), Baleares (17,5 euros/m2) y Guipúzcoa (15,9 euros/m2). Les siguen Málaga con 15 euros/m2 y Las Palmas con 14,2 euros/m2. Jaén (5,8 euros/m2), Ciudad Real (6,1 euros/m2) y Zamora (6,4 euros/m2), en cambio, son las provincias más económicas.
Préstamos hipotecarios
Demanda de hipoteca
El precio medio de las solicitudes de compra de vivienda se sitúa en 190.570€ un 4,9% superior al mismo periodo de 2023; el 71,4% de las hipotecas solicitadas tiene un importe inferior a 200.000€ y el 78,9% de las solicitudes son para la compra de vivienda habitual.
Firmas de hipoteca
Las hipotecas a tipo fijo representan el 64% del total, el 62,1% de las firmas se financian por encima del 70%, el 67,6% de las hipotecas tienen un importe inferior a 200.000€, las mejoras de hipoteca representan un 4,2% del total.
Euribor (tipo de interés de referencia en el mercado interbancario de la zona euro)
El euríbor sigue dando alegrías a miles de hipotecados. El indicador de referencia para la mayoría de los préstamos variables para la compra de vivienda ha firmado su octava caída mensual consecutiva tras cerrar noviembre con una media del 2,506%, lo que se traduce en el nivel más bajo desde septiembre de 2022, poco después de que el Banco Central Europeo (BCE) iniciara el ciclo de subidas de los tipos de interés.
En las últimas cinco semanas, el índice hipotecario ha bajado casi dos décimas en tasa mensual (terminó octubre en el 2,691%), acumula tres meses consecutivos por debajo del 3% y se sitúa un punto y medio por debajo de los niveles del año pasado (en noviembre de 2023 estaba en el 4,022%).
Gracias a este descenso, las hipotecas variables que sean revisadas próximamente, basándose en el cierre del euríbor de noviembre de 2024, experimentarán un ahorro en la cuota de unos 125 euros al mes (unos 1.500 euros al año) para una hipoteca media.
Según la agencia EFE, este cálculo está basado en un préstamo de 150.000 euros a 25 años con un interés del 1% + euríbor. En el caso de una hipoteca de esas mismas condiciones y de 300.000 euros, el ahorro podría superar los 3.000 euros anuales (más de 250 euros al mes).
La próxima cita será el 12 de diciembre y aunque el consenso de economistas, analistas y expertos monetarios da por hecho que habrá un nuevo recorte del precio del dinero, hay dudas sobre su intensidad. En las últimas semanas, de hecho, hay quienes apuestan por un movimiento de hasta 50 puntos básicos, frente a los 25 puntos habituales. El motivo de este cambio de marcha estaría en la debilidad de la economía de la eurozona, con el sector industrial y servicios en contracción, y una inflación que parece estar en zona de control, pese a que ha subido ligeramente en el último mes.
De lo que no parece haber duda es que, sea cual sea el movimiento a la baja de diciembre, en la primera mitad llegarán más bajadas de tipos, hasta que se queden en lo que el mercado denomina como el 'nivel neutral', que está entre el 2% y el 2,5%, frente al 3,25% actual.
Resto de la Eurozona
A diciembre de 2024, la Eurozona se encuentra en un proceso de recuperación económica gradual, aunque marcado por desafíos persistentes y diferencias significativas entre países y sectores. El PIB crecerá un 0,8% en 2024, con perspectivas de aceleración al 1,4% en 2025. España lidera el crecimiento dentro del bloque, mientras que economías como Alemania e Italia muestran un desempeño más débil.
La inflación sigue una tendencia a la baja, con un ligero repunte al 2,6% en julio de 2024, lo que ha llevado al Banco Central Europeo a recortar tipos de interés, iniciando un ciclo de flexibilización monetaria.
Por su parte, el mercado inmobiliario europeo muestra signos de recuperación con inversiones proyectadas en 170.000 millones de euros para 2024, un aumento del 15% frente al año anterior, impulsadas por sectores dinámicos como retail y logística, aunque el mercado de oficinas sigue enfrentando desafíos, especialmente en Alemania.
Madrid destaca como la segunda ciudad más atractiva para inversores inmobiliarios en Europa, solo detrás de Londres, reflejando el creciente interés en países del sur. Sin embargo, las diferencias entre regiones, la evolución de las tasas de interés y las presiones inflacionarias serán clave para determinar el ritmo de recuperación en 2025.
PMI Construcción Eurozona
El PMI de Construcción de la Eurozona HCOB subió a 43,0 en octubre de 2024, desde 42,1 en septiembre, lo que señala una caída grave pero en desaceleración en la producción.
El sector de la construcción de la eurozona continuó contrayéndose al inicio del cuarto trimestre, aunque a su ritmo más lento desde diciembre de 2023. La desaceleración fue impulsada por la caída de nuevos pedidos en todos los sectores. La confianza empresarial alcanzó su nivel más bajo en 2024, con reducción en el empleo y las compras de insumos. Alemania experimentó la caída más rápida, mientras que Francia e Italia registraron disminuciones más suaves.
El sector residencial fue el más afectado, mientras que la ingeniería civil experimentó la menor caída. Los nuevos pedidos se contrajeron más rápido, excepto en Italia, que solo vio una ligera disminución. Las presiones de costos disminuyeron, con la inflación de precios de insumos desacelerándose a un ritmo no visto desde julio de 2023. Los recortes de empleo continuaron por el vigésimo mes, especialmente en Alemania y Francia, aunque Italia vio un crecimiento en el empleo.
Las compras de insumos cayeron, extendiendo una larga tendencia a la baja. El rendimiento de los proveedores mejoró menos, con nuevos retrocesos en Francia e Italia.
En Alemania
El PMI de Construcción de Alemania HCOB cayó a 40,2 en octubre de 2024, desde 41,7 en septiembre, lo que apunta a otra fuerte caída en el sector de la construcción.
Las cifras también mostraron un rendimiento decepcionante, en medio de una disminución ligeramente más rápida tanto en la actividad como en los nuevos pedidos, así como otra ronda notable de despidos.
Además, las presiones de costos que enfrentan las empresas constructoras continuaron disminuyendo, con octubre registrando caídas más rápidas tanto en los precios promedio pagados por compras como en las tarifas de subcontratistas. Las expectativas de las empresas sobre el futuro seguían siendo profundamente pesimistas.
En Francia
El PMI de Construcción de Francia de S&P Global subió a 42,2 en octubre de 2024, desde un mínimo de varios años de 37,9 en el mes anterior. Aunque la lectura fue la más alta en cinco meses, aún indicaba una contracción sólida en el sector de la construcción.
La actividad en la construcción residencial se redujo al ritmo más lento en diez meses, el trabajo de ingeniería civil disminuyó moderadamente desde septiembre, mientras que la construcción comercial experimentó su mayor caída en tres meses.
Mientras tanto, los nuevos pedidos continuaron cayendo drásticamente, en medio de una demanda débil, con informes de menos convocatorias de licitaciones, mayor competencia y menos nuevos pedidos de clientes del sector público. En consecuencia, tanto la actividad de compras como el empleo continuaron reduciéndose.
En cuanto a los precios, la inflación de precios de insumos alcanzó un moderado máximo de diez meses, pero sigue estando muy por debajo del promedio a largo plazo. Mirando hacia el futuro, las empresas encuestadas se volvieron más pesimistas respecto a la perspectiva de 12 meses, con el sentimiento empresarial alcanzando su punto más bajo desde diciembre de 2023.
En Italia
El PMI de Construcción de Italia HCOB subió a 48,2 en octubre de 2024, desde 47,8 en septiembre. Esto marcó el séptimo mes consecutivo de contracción, aunque la más suave desde mayo. Los nuevos pedidos continuaron cayendo, pero a un ritmo más lento, en medio de una demanda contenida y condiciones meteorológicas adversas.
La ingeniería civil registró la contracción más pronunciada entre los tres sectores monitoreados, mientras que la actividad en la construcción residencial y comercial disminuyó marginalmente.
En una nota positiva, el empleo en el sector aumentó por segundo mes consecutivo, registrando su mayor aumento desde marzo. Sin embargo, la actividad de compras siguió cayendo, reflejando débiles tendencias de nuevos negocios.
En cuanto a los precios, la inflación de precios de insumos se redujo a su tasa más baja en casi cuatro años y medio, ofreciendo algo de alivio a las empresas a pesar de los tiempos de entrega más largos. Mirando hacia el futuro, el sentimiento empresarial se mantuvo positivo, apoyado por expectativas de nuevos flujos de negocios y proyectos en curso, aunque el optimismo estuvo por debajo del promedio histórico.
Precios de la vivienda en la Eurozona
Como aun no se conocen los precios de la vivienda en el global de la eurozona para el tercer trimestre, repasemos los del segundo trimestre de 2024, recientemente conocidos:
Los precios de la vivienda, aumentaron un 1,3% en la zona del euro y un 2,9% en la UE en comparación con el mismo trimestre del año anterior.
Este incremento marca un cambio significativo, ya que representa el retorno al crecimiento interanual de los precios de la vivienda en la eurozona después de cuatro trimestres consecutivos de caídas
Es importante destacar que esta tendencia no es uniforme en toda la región. Algunos países experimentaron aumentos más pronunciados, mientras que otros registraron disminuciones:
- Los mayores incrementos anuales se observaron en Polonia (+17,7%), Bulgaria (+15,1%), Lituania (+10,4%) y Croacia (+10,0%).
- Por otro lado, las mayores caídas se registraron en Luxemburgo (-8,3%), Finlandia (-4,8%) y Francia (-4,6%).
En Alemania
Según los datos oficiales más recientes para Alemania, correspondientes al mes de octubre de 2024:El Índice de Precios de la Vivienda (Europace House Price Index o EPX) alcanzó los 215.05 puntos en octubre, lo que representa un aumento del 0.38% respecto a septiembre.
Este incremento marca el décimo mes consecutivo de subida en el índice.En términos interanuales, el índice muestra un aumento del 2.45% en comparación con octubre de 2023. Este dato refleja una tendencia de estabilización y recuperación gradual en el mercado inmobiliario alemán.
Los precios de las viviendas de nueva construcción experimentaron un aumento significativo en octubre, con un aumento del 0,82 % intermensual.
El índice Europace de viviendas de nueva construcción está ahora cerca de alcanzar un récord.
La situación de las viviendas de segunda mano es más variada: los precios están aumentando considerablemente en ciudades como Colonia, Múnich y Berlín, pero están bajando ligeramente en lugares como Hamburgo, Frankfurt y Stuttgart.
Sin embargo, en general, las viviendas de segunda mano también se han encarecido.
En Francia
Debido al fragmentado mercado inmobiliario francés, la busqueda de datos correspondientes a los precios mensuales es muy complicada.
Durante el segundo trimestre índice de precios de la vivienda disminuyó un 4,60% en el segundo trimestre de 2024, comparado con un -4,80% en el primer trimestre de 2024.
No obstante, navegando por diferentes portales inmobiliarios, se podrían extraer algunos datos que muestran como la caída de precios continúo en el tercer trimestre y mes de octubre:
Según los datos más recientes de Properstar para noviembre de 2024, los precios de la vivienda en Francia muestran las siguientes características:
- El precio medio de un apartamento en venta es de 4.162 €/m²
- Para las casas en venta, el precio medio se sitúa en 2.348 €/m²
Los precios en venta varían significativamente entre regiones:
Ciudades con precios más altos
- Saint-Tropez: 17.378 €/m² (apartamentos) y 23.380 €/m² (casas)
- Levallois-Perret: 9.471 €/m² (apartamentos) y 8.681 €/m² (casas)
- Deauville: 7.673 €/m² (apartamentos) y 5.825 €/m² (casas)
Ciudades con precios más bajos
- Digoin: 821 €/m² (apartamentos) y 1.423 €/m² (casas)
- La Grand-Combe: 911 €/m² (apartamentos) y 1.227 €/m² (casas)
- Unieux: 1.003 €/m² (apartamentos) y 2.021 €/m² (casas)
El alquiler mensual de un apartamento de un dormitorio en París es de aproximadamente 1.957 euros, lo que posiciona a la ciudad como una de las más caras de Europa para alquilar.
El gobierno francés ha implementado medidas para controlar los aumentos de alquiler:
- Se ha limitado la subida de alquileres al 3,5% por segundo año consecutivo.
- Esta limitación se extiende hasta el segundo semestre de 2024.
- En los departamentos y regiones de ultramar, el tope es del 2,5%.
- En Córcega, se permite un 1,5% adicional.
En Italia
Los precios aumentaron un 2.90% en el segundo trimestre en Italia, y de momento no conocemos los datos correspondientes al tercer trimestre.
Observando los precios en venta de portales inmobiliarios:
En noviembre de 2024, el precio medio de una vivienda en venta fue de 2.066 € por metro cuadrado , con un aumento del 4,66% respecto a noviembre de 2023 (1.974 €/m²). En los últimos 2 años, el precio medio en Italia alcanzó su pico en junio de 2024, con un valor de 2.072 € por metro cuadrado. El mes con el precio de venta más bajo fue enero de 2023: el precio medio de una vivienda en venta fue de 1.948 € por metro cuadrado.
Con respecto al alquiler
En noviembre de 2024, el precio medio solicitado por una propiedad residencial en alquiler fue de 13,54 € al mes por metro cuadrado , con un aumento del 9,02% en comparación con noviembre de 2023 (12,42 € mensuales por metro cuadrado). En los últimos 2 años, el precio medio en Italia alcanzó su pico en el mes de octubre de 2024, con un valor de 13,63 € por metro cuadrado. El mes con el precio de venta más bajo fue enero de 2023: para una propiedad en alquiler, el precio medio solicitado fue de 11,26 € al mes por metro cuadrado.
Reino Unido
A diciembre de 2024, el Reino Unido enfrenta una recuperación económica moderada y un mercado inmobiliario en recuperación, aunque con desafíos persistentes que afectan su desempeño a largo plazo. El PIB crecerá un 0,9% en 2024, saliendo de la recesión técnica de finales de 2023, con perspectivas de un crecimiento más estable del 1,6% para 2025.
En el sector inmobiliario, los precios de la vivienda han crecido un 3,7% anual, impulsados por una mayor demanda tras las recientes reducciones de tipos de interés del Banco de Inglaterra. Las ventas de viviendas han aumentado un 26% en comparación con el año anterior, y la oferta de nuevos vendedores también ha crecido un 6%. Sin embargo, los precios elevados en relación con los ingresos medios siguen siendo un obstáculo importante para la asequibilidad.
El panorama económico está marcado por la presión inflacionaria, que se mantiene por encima del objetivo del 2%, y limitaciones en la productividad e inversión empresarial. Aunque el mercado inmobiliario muestra resiliencia y la economía avanza gradualmente, mejorar la competitividad y equilibrar las condiciones macroeconómicas serán tareas clave para el Reino Unido en los próximos años.
PMI Construcción
El PMI de Construcción del Reino Unido de S&P Global subió a 55,2 en noviembre de 2024, desde 54,3 en octubre, superando las expectativas del mercado de 53,4. Este aumento fue impulsado por el mayor incremento en el trabajo comercial en dos años y medio. Sin embargo, el trabajo residencial disminuyó al ritmo más pronunciado desde junio.
Los nuevos pedidos en el sector crecieron por décimo mes consecutivo, aunque la tasa de crecimiento se desaceleró al nivel más bajo desde junio. El empleo aumentó ligeramente, pero la creación de empleo se redujo a su ritmo más bajo en tres meses.
Al mismo tiempo, la actividad de compras creció al ritmo más lento desde que comenzó la actual fase de expansión en mayo, y el desempeño de los proveedores se deterioró hasta su peor nivel desde febrero de 2023.
En cuanto a los precios, la inflación de los costos de insumos se aceleró a un máximo de 18 meses, atribuido al aumento de los precios de las materias primas y a algunos proveedores que trasladaron los costos crecientes de personal. Por último, la confianza empresarial se debilitó, con las expectativas de actividad cayendo a su nivel más bajo desde octubre de 2023.
Venta de viviendas
En octubre de 2024, se registraron 111,100 transacciones residenciales en el Reino Unido (dato no ajustado estacionalmente).
Esta cifra representa un aumento del 23% respecto a octubre de 2023 y un 17% más que en septiembre de 2024.
El dato ajustado estacionalmente para octubre de 2024 fue de 100,410 transacciones, un 21% más que en octubre de 2023 y un 10% más que en septiembre de 2024.
Precio vivienda
El precio medio de una vivienda en el Reino Unido alcanzó las 293.999 libras en octubre de 2024, marcando un nuevo récord histórico. Este valor supera el anterior máximo de 293.507 libras registrado en junio de 2022.
En septiembre de 2024, se registró un aumento intermensual del 0,7%. Esta tendencia continuó en octubre, con otro incremento del 0,2%, marcando el cuarto mes consecutivo de subidas.
El crecimiento interanual de los precios de la vivienda en el Reino Unido ha sido notable:
En septiembre de 2024, se registró un aumento del 4,6% respecto al año anterior, el mayor incremento anual en dos años.
En octubre de 2024, el aumento interanual fue del 3,9%, aunque esto representó una ligera desaceleración respecto al 4,6% observado en septiembre.
Es importante destacar que existen diferencias significativas entre regiones:
- Irlanda del Norte experimentó el crecimiento más rápido, con un aumento interanual del 8,6% en el tercer trimestre de 2024.
- Londres, a pesar de mantener los precios más altos (508.000 libras de media), registró un crecimiento más moderado del 2% interanual.
Estos datos indican una recuperación del mercado inmobiliario británico, impulsada en parte por la expectativa de reducciones en los tipos de interés y una mejora en la confianza de los compradores.
Respecto al alquiler
En octubre de 2024, el mercado de alquiler en el Reino Unido mostró una notable disminución en los precios, junto con un crecimiento interanual más moderado.
- Precio medio de alquiler en el Reino Unido: £1,238
- Precio medio de alquiler en Londres: £2,105.94
Los precios de alquiler cayeron un 12.6% desde septiembre, cuando el promedio era de £1,417. El aumento interanual fue del 4%, comparado con £1,190 en octubre de 2023.
Los cambios en los precios de alquiler variaron significativamente entre las diferentes regiones:
- Londres: Aumento del 2% interanual.
- West Midlands: Aumento del 5.78% interanual.
- South West: La región experimentó la mayor disminución mensual, con una caída del 24%.
- South East: Disminución del 16% en comparación con el mes anterior.
Tipo hipotecario
La tasa hipotecaria en el Reino Unido se mantuvo sin cambios en el 7,69 por ciento en octubre.
Hipotecas aprobadas
Las aprobaciones netas de hipotecas para la compra de viviendas en el Reino Unido, un indicador de endeudamiento futuro, aumentaron en 2.200, alcanzando las 68.303 en octubre de 2024, el nivel más alto desde agosto de 2022.
Asimismo, las aprobaciones para refinanciamiento hipotecario, que solo incluyen refinanciamiento con un prestamista diferente, aumentaron por tercer mes consecutivo hasta 31.400, un incremento mensual de 500. La tasa de interés "efectiva", que es la tasa real pagada, en las nuevas hipotecas disminuyó en 15 puntos básicos, situándose en 4,61% en octubre, el nivel más bajo desde mayo de 2023.
Durante el mismo período, la tasa de interés sobre el stock pendiente de hipotecas aumentó del 3,74% en septiembre al 3,78% en octubre, marcando un nuevo máximo histórico en la serie.
Estados Unidos
A diciembre de 2024, la economía y el mercado inmobiliario de Estados Unidos muestran una recuperación gradual y señales de estabilización, aunque con desafíos importantes por resolver. El PIB crecerá un más de un 2% en 2024, evitando una recesión, mientras que las tasas hipotecarias han promediado el 6,3%, con expectativas de descender al 5,7% para finales de 2025.
En el mercado inmobiliario, las ventas de viviendas existentes han aumentado un 13,5% respecto a 2023, y la construcción de nuevas viviendas ha crecido hasta 1,48 millones de inicios. El precio medio de vivienda subió un leve 0,9%, mientras que el inventario de propiedades creció un 30%, facilitando el acceso al mercado para más compradores. Además, los precios de alquiler han comenzado a estabilizarse, mejorando la accesibilidad en este segmento.
No obstante, persisten retos como la limitada oferta de viviendas y disparidades regionales, con mercados como Austin liderando la recuperación mientras otras áreas mantienen un crecimiento más lento. A pesar de las mejoras en las condiciones de financiamiento y asequibilidad, el equilibrio entre oferta y demanda sigue siendo crucial para sostener esta recuperación en los próximos años.
Permisos de construcción y viviendas iniciadas
Los permisos de construcción en Estados Unidos cayeron un 0,4% en octubre de 2024, alcanzando una tasa anual ajustada por estacionalidad de 1,419 millones, revisada ligeramente al alza desde las estimaciones iniciales de 1,416 millones.
Los inicios de construcción de viviendas en Estados Unidos cayeron un 3,1% en octubre de 2024, alcanzando 1,311 millones, en comparación con una cifra revisada a la baja de 1,353 millones en septiembre y por debajo de las previsiones de 1,33 millones, debido a una fuerte disminución de la actividad constructiva en el Sur por causa de los huracanes.
En el fondo, la situación fue muy heterogénea: los permisos para la construcción de viviendas unifamiliares aumentaron y los permisos para la construcción de viviendas multifamiliares disminuyeron. Los inicios de construcción de viviendas unifamiliares se desplomaron, mientras que los inicios de construcción de viviendas multifamiliares aumentaron...
Venta de nuevas viviendas
Las ventas de nuevas viviendas unifamiliares en Estados Unidos se desplomaron un 17,3% respecto al mes anterior, alcanzando una tasa anual ajustada por estacionalidad de 610,000 en octubre de 2024, marcando la caída más pronunciada desde 2013 y muy por debajo de las expectativas del mercado de 730,000.
Este fue el nivel más bajo de ventas desde octubre de 2022, ya que dos huracanes afectaron la actividad en el mayor mercado, el Sur, y los compradores continuaron enfrentando dificultades de asequibilidad.
Los huracanes Helene y Milton, que arrasaron partes del sudeste, retrasaron las ventas en la región inmobiliaria más grande del país y redujeron las ventas en general.
Las ventas en el sur disminuyeron un 28% a 339.000, el ritmo más lento desde abril de 2020. Las ventas también cayeron en el oeste, pero aumentaron en el noreste y el medio oeste.
Venta de viviendas de segunda mano
Después de caer durante 6 de los últimos 7 meses a los niveles más bajos desde 2010, las ventas de viviendas existentes en Estados Unidos aumentaron un 3,5% respecto al mes anterior.
Lo más sorprendente de este cambio es que impulsó el cambio interanual de las ventas de viviendas existentes a un nivel positivo (+2,9 % interanual) por primera vez desde julio de 2021...
Alcanzando una tasa anual ajustada por estacionalidad de 3,96 millones en octubre de 2024, recuperándose del mínimo de 14 años de 3,83 millones registrado el mes anterior y ligeramente por encima de las expectativas del mercado de 3,93 millones.
Las ventas fueron más altas en las cuatro regiones del país.
"Lo peor de la caída en las ventas de viviendas podría haber quedado atrás, con un aumento del inventario que lleva a más transacciones", dijo Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). "Se esperan ganancias adicionales de empleo y un crecimiento económico continuo, lo que resultará en una mayor demanda de viviendas. Sin embargo, para la mayoría de los compradores de vivienda por primera vez, la financiación hipotecaria es crucial. Aunque las tasas hipotecarias siguen siendo altas, se espera que se estabilicen".
Venta de viviendas pendientes
Las ventas de viviendas pendientes en Estados Unidos aumentaron un 5,4% interanual en octubre de 2024, el mayor aumento desde mayo de 2021, tras un aumento del 2,6% en septiembre.
Este dato mide la actividad de contratos de vivienda y se basa en contratos inmobiliarios firmados para viviendas unifamiliares, condominios y cooperativas existentes. La mayoría de las ventas de viviendas pendientes se convierten en transacciones de venta de viviendas, por lo general, uno o dos meses después. Por lo tanto es un indice adelantado bastante fiable.
Precios de vivienda en Estados Unidos
El precio mediano de las nuevas viviendas fue de $437,300, $11,000 por encima del valor del mes anterior, mientras que el precio promedio de venta fue de $545,800. El precio más alto en 14 meses.
Por su parte, el inventario de viviendas en venta se situó en 481,000, equivalente a 9.5 meses de oferta al ritmo actual de ventas.
El precio mediano de venta de viviendas existentes subió un 4%, situándose en $407,200, deteniendo tres meses consecutivos de caídas.
Mientras tanto, el inventario de viviendas no vendidas aumentó un 0,7%, alcanzando 1,37 millones, equivalente a 4,2 meses de oferta al ritmo actual de ventas.
En octubre, el 59% de las viviendas vendidas estuvieron en el mercado menos de un mes, en comparación con el 57% en septiembre, y el 19% se vendió por encima del precio de lista. Las propiedades permanecieron en el mercado durante 29 días en promedio, en comparación con los 28 días del mes anterior. Los compradores primerizos representaron el 27% de las compras, un nivel históricamente bajo.
Precios de alquiler
El alquiler medio solicitado en Estados Unidos apenas se movió en octubre, subiendo un 0,2% interanual hasta los 1.619 dólares.
Los alquileres bajaron un 0,6% en términos mensuales.
Los alquileres se han mantenido prácticamente estables durante los últimos dos años, después de que un aumento de la demanda durante la pandemia provocara un auge de la construcción en varios estados del Sun Belt.
Sin embargo, dependiendo de la zona, podrías estar viendo mercados de alquiler muy diferentes: en algunas áreas metropolitanas los alquileres solicitados aumentan en dos dígitos, mientras que en otras se ven caídas de tamaño similar.
“Se están terminando de construir nuevos departamentos al ritmo más rápido registrado y eso está provocando que los alquileres caigan en lugares como Tampa o Jacksonville, donde la oferta ahora supera la demanda”, dijo Sheharyar Bokhari, economista sénior de Redfin . “La construcción se está desacelerando, pero seguiremos viendo una ola de nuevos edificios de departamentos que saldrán al mercado en los próximos meses, lo que es una buena noticia para los inquilinos que buscan un alquiler asequible en 2025”.
Tasas hipotecarias
La tasa promedio de una hipoteca fija a 30 años bajó al 6,69% al 5 de diciembre de 2024, marcando el nivel más bajo desde mediados de octubre.
Esta disminución está en línea con los futuros de los Fondos Federales, reflejando un consenso creciente en el mercado, donde la mayoría de los inversores esperan un recorte de tasas este mes.
“Esta semana, las tasas hipotecarias disminuyeron al nivel más bajo en más de un mes. A pesar de una caída modesta en las tasas, los consumidores han respondido claramente, ya que la demanda de compra ha mejorado notablemente. La sensibilidad de los compradores de vivienda ante pequeños cambios en las tasas ilustra que los desafíos de asequibilidad persisten,” comentó Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac.
China
A diciembre de 2024, China presenta un panorama económico mixto, con un crecimiento del PIB del 4,8% interanual, ligeramente por debajo del objetivo oficial del 5%. Aunque sectores como la manufactura de alta tecnología (+9,1%) y los servicios (+4,7%) muestran solidez, el comercio exterior ha experimentado una desaceleración en las exportaciones, destacando los desafíos en el contexto global.
El mercado inmobiliario sigue siendo el mayor punto débil. Los precios de las viviendas nuevas han caído un 5,9% interanual, mientras que la inversión inmobiliaria y las ventas por área han disminuido un 10,3% y un 15,8%, respectivamente. A pesar de las medidas de estímulo del gobierno, como recortes de tasas de interés y préstamos para recompras de acciones, el sector no logra repuntar, y se proyecta una caída adicional del 15% en las ventas de nuevas viviendas para 2025.
En este contexto, aunque las medidas gubernamentales han logrado cierta estabilización, los retos estructurales del mercado inmobiliario y las presiones externas siguen limitando el potencial de crecimiento a largo plazo en China.
Precio de vivienda
En octubre de 2024, el mercado inmobiliario chino continuó experimentando una tendencia a la baja en los precios de la vivienda, aunque con señales de una posible estabilización.
Los precios de la vivienda nueva en China cayeron por decimoséptimo mes consecutivo en octubre de 2024.
- La caída interanual fue del 5,9%, siendo esta la mayor disminución desde 2015.
- En términos mensuales, los precios se redujeron un 0,51% respecto a septiembre.
El mercado de vivienda usada también mostró una tendencia negativa. Los precios de las viviendas de segunda mano disminuyeron un 0,48% en octubre respecto al mes anterior.
A pesar de la continuada caída, hay indicios de una posible estabilización del mercado:
- La reducción mensual del 0,51% en vivienda nueva fue menor que la caída del 0,71% registrada en septiembre.
- El descenso intermensual del 0,5% en vivienda nueva fue el más lento desde marzo de 2024.
- Las ventas comerciales de inmuebles, aunque aún negativas, mostraron una tendencia de recuperación relativa
El gobierno chino ha implementado diversas medidas para apoyar al sector inmobiliario:
- Expansión del programa de financiación para proyectos inmobiliarios.
- Instrucciones a autoridades locales para adquirir terrenos y propiedades sin vender.
- Rebaja fiscal a la compraventa de vivienda.
- Exención del IVA a la venta de casas con más de dos años de antigüedad.
Estas medidas buscan estabilizar el mercado inmobiliario, que ha sido uno de los principales factores en la reciente ralentización de la economía china y aunque por el momento no se observan grandes avances, se espera que la tendencia iniciada en octubre se mantenga en los siguientes meses.
Sin embargo, no parece suficiente para evitar la caída en el año 2025, según Fitch Ratings.
Según las estadísticas oficiales de China, los precios de las viviendas nuevas caerán un 5% el año que viene, o aproximadamente al mismo ritmo este año, afirmó Wang Ying, director ejecutivo de Fitch en Shanghái. Wang espera que las ventas de viviendas nuevas disminuyan otro 10% por zona.
"El punto de inflexión para el sector inmobiliario aún no ha llegado", afirmó Wang. "Existe una enorme incertidumbre sobre si el reciente repunte podrá continuar".
sobre el autor: Diego Puertas
Diego es analista de inversión independiente y asesor financiero certificado por CISI. Es autor del boletín de análisis The Market Eye y colaborador en numerosos medios financieros y servicios privados de análisis económico. Habitualmente comparte sus análisis y opiniones en sus redes sociales y newsletter.