[Mayo 2024] Las bajadas de tipos, por fin en el horizonte.

junio 16  

Diego puertas

Datos inmobiliarios publicados en mayo de 2024

En la edición de este mes

El año 2024 ha estado marcado claramente por el retraso en las bajadas de tipos en las principales regiones. A inicios de año, marzo se preveía como el inicio de las bajadas de tipos; estamos en junio y esto aún no ha ocurrido.

Sin embargo, parece que ahora sí, están cerca. De hecho, probablemente cuando estés leyendo esto, el BCE ya haya bajado los tipos de interés en 25 pb, pues tiene prevista su reunión para el jueves 6 de junio.

Este hecho, el retraso de las bajadas de tipos, ha provocado un tensionamiento en el mercado de oferta mundial, que ha causado mayores alzas de los precios, especialmente en regiones tensionadas, como Estados Unidos, España o Italia. Incluso en Alemania, el repunte intermensual de los precios de vivienda de segunda mano se ha hecho notar.

No obstante, hay otra región, China, que está enfrentando grandes dificultades. En España y Estados Unidos se habla de cómo la limitada oferta y el alza de las tasas están lastrando a la compraventa y alzando los precios. En China, hay un exceso de oferta gigante que impide la recuperación de los precios. Incluso este mes, se han tenido que tomar medidas para tratar de paliar esto.

En España, la situación no varía mucho desde el primer trimestre. Las bajadas de tipos en el horizonte para el BCE han hecho que el Euribor cierre con ligeras correcciones respecto a abril, pero se necesitan mayores caídas para que esto alivie ligeramente el problema de los precios. El principal problema, como bien ha expuesto el Banco de España recientemente, es que la creación neta de hogares desde 2022 supera ampliamente las viviendas disponibles.

En la Eurozona, la situación en el primer trimestre ha provocado que incluso regiones como Alemania o Francia vieran alzas intermensuales en los precios. No obstante, sigue habiendo debilidades por el lado de los constructores y su confianza, así como grandes diferencias entre regiones.

En Reino Unido, las bajadas de tipos del BCE pueden abrir la puerta a bajadas de tipos del BoE. No obstante, su situación económica y respecto a la inflación es más débil. Los precios de la vivienda se recuperan poco a poco de la caída interanual de finales de año, con subidas interanuales durante todos los meses de 2024.

En Estados Unidos, la brecha entre los precios de vivienda nueva y vivienda de segunda mano se hace cada vez más estrecha a medida que las ventas de segunda mano sufren un gran revés debido a la no bajada de tipos. Mientras que el inventario de oferta nueva se mantiene algo más elevado pese al revés de inicios de año, el de vivienda de segunda mano se mantiene bajo mínimos.

En China, la situación inmobiliaria es un gran lastre para su economía, que si bien está lejos de entrar en recesión, muestra una clara desaceleración desde el crecimiento medio de los últimos 30 años. El exceso de oferta que no se vende plantea problemas, que han llevado a proveer al mercado de grandes estímulos con el objetivo de revertirlo.

*Todos los datos están actualizados a fecha del 5 de junio de 2024, aunque se conocen y comentan datos correspondientes al mes de mayo, la mayoría hacen referencia a abril.


Listado de contenidos

España

La economía española mantiene el paso firme frente a los países del norte de Europa. Su economía creció en el primer trimestre del año un 0.7%, ampliamente superior al crecimiento del 0.3% de la región.

Está manteniendo unas lecturas de PMI, tanto manufacturero como de servicios, bastante más sólidas y confirma su recuperación por encima de niveles prepandemia, incluso desde 2019, superando a importantes países europeos.

La situación de la inflación se encuentra mucho más estabilizada que en el conjunto de la Eurozona, marcando tasas superiores al 3%. El gran reto no solo de España sino de toda la región es devolver el crecimiento de los precios a su objetivo, algo que parece una tarea complicada, al menos en el corto plazo.

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Precio de la vivienda de obra nueva

Ya se conocen los datos que hacen referencia al primer trimestre del año 2024. Como ya se ha expuesto en anteriores informes, en el cuarto trimestre del año 2024 se observó una ligera caída de los precios de obra nueva con respecto al tercer trimestre de 2023.

Correción que siguiendo la evolución de los precios de segunda mano, lo más probable es que finalizara y repuntaran al alza para los datos del primer trimestre de 2024.

Así ha sido: El precio de la vivienda nueva se disparó un 10,1% interanual en el primer trimestre, tasa 2,6 puntos superior a la del trimestre anterior y la más alta desde el tercer trimestre de 2023, cuando llegó a subir un 11%.

Lectura también intuida viendo los datos de visados de obra nueva, que alcanzaron las 25.284 unidades hasta marzo, un 11,25% menos que en el mismo periodo del año anterior, cuando se alcanzaron los 28.489 visados, según datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Por su parte, la concesión de visados de dirección de obra de vivienda nueva se situó en marzo en 8.041, un 24,76% menos que el mismo mes del año anterior, cuando se registraron 10.687 visados de obra nueva.

Recientemente, el Banco de España publicó un informe sobre la situación de los hogares españoles, donde se mostraba que el gran problema es que desde 2022 el número de viviendas terminadas está significativamente por debajo de la creación neta de hogares.

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Ante esto, una afirmación recurrente es: “Hay mucha vivienda que no se vende, mucha vivienda vacía”.

Correcto, pero no donde la demanda lo requiere. El mismo informe del Banco de españa, mostraba que casi 4 millones de viviendas en España están vacías o desocupadas.

Sin embargo, buena parte se encuentran en zonas con un menor dinamismo geográfico, en las ciudades con más de 250.000 habitantes, las viviendas vacías supondrían SOLO 400.000 unidades.

Según idealista, Castilla y León y Asturias tendrán superávit hasta 2025.

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Precio de la vivienda de segunda mano en el mes de abril

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una subida del 1% durante el mes de mayo, situándose en 2.120 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista.

Este dato supone el récord de precio de la vivienda usada en España superando el anterior registro que databa en junio de 2007. Supone además una subida de un 3,1% trimestral y un 7,3% con respecto a mayo del año pasado.

Por comunidades: Todas las Comunidades Autónomas muestran precios superiores al mes pasado.

Baleares (1,6%) lidera las subidas, seguida de Navarra (1,4%), Andalucía (1,2%), Comunitat Valenciana (1,2%), Comunidad de Madrid (1,1%), Extremadura (1,1%), Cataluña (1,1%) y Galicia (1%). Por debajo del 1% se encuentran los incrementos de Canarias (0,7%), Cantabria (0,5%), Asturias (0,4%), Castilla-La Mancha (0,3%), Aragón (0,2%), Euskadi (0,2%), La Rioja (0,2%), Región de Murcia (0,2%) y Castilla y León (0,1%).

Baleares con 4.322 euros/m2 es la autonomía más cara seguida por la Comunidad de Madrid (3.406 euros/m2). Les siguen Euskadi (2.926 euros/m2), Canarias (2.572 euros/m2) y Cataluña (2.403 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla-La Mancha (936 euros/m2), Extremadura (996 euros/m2) y Castilla y León (1.189 euros/m2), que son las comunidades más económicas.

Por provincias: Hasta 40 provincias tienen precios superiores a los registrados en el mes anterior.

Las mayores subidas se han vivido en Soria, donde las expectativas de los vendedores han subido un 3,8%, seguida de Baleares (1,6%), Cáceres (1,6%), Málaga (1,5%), Navarra, Lugo, Alicante y Pontevedra (1,4% en los cuatro casos). En el lado contrario se sitúa Huesca (-1,8%), donde más se reduce el precio, seguida por León (-1%), Jaén (-0,8%) y Burgos (-0,6%).

Baleares se reafirma como la provincia más cara para adquirir una vivienda (4.322 euros/m2) por delante de Guipúzcoa (3.605 euros/m2). Les sigue Madrid (3.406 euros/m2), Málaga (3.226 euros/m2), Vizcaya (2.801 euros/m2) y Barcelona (2.714 euros/m2).

Ciudad Real es la provincia más económica con un precio de 752 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Jaén (837 euros/m2) y Cuenca (853 euros/m2).

Por capitales: Durante el mes de mayo, 44 capitales han experimentado también incrementos en el precio de la vivienda.

La subida más pronunciada es la vivida por Soria, donde las expectativas de los vendedores crecieron un 5,1%, seguida de Málaga (3%), Palma (2,9%), Lugo (2,5%), Toledo (2,3%) y Tarragona (2%). Huesca (-2%), por el contrario, encabeza las caídas de precios en el último mes, seguida de Jaén (-1,2%), Ávila (-0,7%), Palencia, Burgos y León (-0,2% en los tres casos).

Entre los grandes mercados, los precios, además de en Málaga y Palma, han crecido en Alicante (1,8%), Madrid (1,7%), Valencia (1,5%), Barcelona (1,2%), Sevilla (0,7%), San Sebastián (0,6%) y Bilbao (0,1%).

Con esta subida, el precio en Madrid se establece en 4.473 euros/m2, mientras que en Barcelona el precio se ha situado los 4.417 euros/m2.

San Sebastián es la capital más cara de España al situar su precio en 5.557 euros/m2. Zamora, en cambio, es la capital más económica con sus 1.151 euros/m2, seguida por Jaén (1.166 euros/m2) y Lleida (1.232 euros/m2).

Precio del alquiler en mayo

El mes de mayo se ha cerrado con una subida mensual del precio del alquiler en España del 1,8% hasta establecerse en 13,2 euros/m2, lo que supone el mayor precio del alquiler en España de la serie histórica, según el último informe de precios publicado por idealista. En el último trimestre el precio ha subido un 5% mientras que en el último año se produce una subida del 13,4%.

Por capitales: Hasta 35 capitales han experimentado subidas en el precio de la vivienda en alquiler durante el último mes

El incremento más pronunciado es el de Huesca donde las rentas subieron un 4,8% seguido de las subidas de Girona (4,5%), Jaén (4,2%), Huelva (3,8%) y Las Palmas de Gran Canaria (3,1%). Por el contrario, Tarragona es la capital en la que más bajan las rentas durante el último mes (-2,2%), seguida de Zamora (-2,1%), Toledo (-2%), Melilla (-1,3%) y Segovia (-1,1%).

El comportamiento de las rentas en los principales mercados del país ha sido totalmente alcista ya que suben en Alicante (2,7%), Barcelona (2,4%), Palma (2,3%), Bilbao (2,3%), Valencia (1,7%), Madrid (1,3%), Sevilla (0,3%), Málaga (0,3%) y San Sebastián (0,1%).

Barcelona continúa siendo la capital con los alquileres más caros con un precio de 21,6 euros/m2 seguida por Madrid (19,4 euros/m2) y San Sebastián (17,2 euros/m2). Les siguen Palma (16,2 euros/m2), Bilbao y Málaga (14,2 euros/m2 en ambas capitales).

Por el contrario, Zamora (6,5 euros/m2), Ciudad Real (6,6 euros/m2), y Ourense (7 euros/m2) son las capitales con la renta más económica.

Por provincias: El precio del alquiler sube hasta en 38 provincias con respecto al registrado en el mes anterior.

Las mayores subidas se han vivido en Baleares (7,6%), Huelva (7,4%), Soria (6,5%), Castellón (6,4%) y Girona (6,1%). En el lado contrario, las únicas provincias que han experimentado descensos en las rentas son Zamora (-2,1%), Teruel (-1,3%), Ávila (-1,1%) y Álava (-0,6%).

Con esta subida, Baleares se convierte en la provincia más cara (19,1 euros/m2), superando a Barcelona (18,5 euros/m2) y Madrid (17,6 euros/m2). Les siguen Guipúzcoa con 15,9 euros/m2 y Málaga con 14,8 euros/m2. Zamora (6 euros/m2) junto a Jaén y Ciudad Real (6,1 euros/m2 en ambos casos), por el contrario, son las provincias más económicas.

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Préstamos hipotecarios en abril

Demanda de hipoteca

El precio medio de las solicitudes de compra de vivienda se sitúa en 229.515€, un 30,9% superior al mismo periodo de 2023; el 74,1% de las hipotecas solicitadas tiene un importe inferior a 200.000€ y el 78,9% de las solicitudes son para la compra de vivienda habitual.

Firmas de hipoteca

Las hipotecas a tipo mixto representan el 33% del total, el 66% de las firmas se financian por encima del 70%, el 63,8% tienen un importe inferior a 200.000€, las mejoras de hipoteca representan un 6,1% del total.

Euribor a cierre de mayo (tipo de interés de referencia en el mercado interbancario de la zona euro)

El euríbor a 12 meses, el principal indicador para los préstamos variables en España, mantiene la tendencia a la baja en mayo y firma su segundo descenso consecutivo.

El índice ha terminado el quinto mes del año con una media mensual del 3,68%, por debajo del 3,703% registrado en abril, cuando redujo las hipotecas variables con revisión anual por primera vez en más de dos años. En mayo del año pasado, el euríbor se encontraba en el 3,862%, por lo que la caída será de casi dos décimas respecto a esos niveles. 

Este descenso, que se produce en la antesala de la posible rebaja de los tipos de interés por parte del BCE, traerá la mayor rebaja de las hipotecas variables a las que les toque revisión anual en tres años.

Por ejemplo, en el caso de una hipoteca media de 150.000 euros, a 25 años y un interés del 1% + euríbor, la rebaja será de unos 16 euros al mes, o 192 euros al año. En el caso de una hipoteca media de 300.000 euros con las mismas condiciones que la anterior, el ahorro será de unos 33 euros mensuales, o 396 euros anuales

¿Su futuro?

A expensas de lo que ocurra en la próxima reunión del BCE, donde todo parece indicar que bajarán los tipos de interés.

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Resto de la Eurozona

La región de la Eurozona mostró un crecimiento en el primer trimestre algo más fuerte que en los trimestres anteriores, alcanzando un 0.3%, con claras diferencias entre las regiones del sur, donde España destaca claramente, y las regiones del norte.

Estas diferencias también se manifiestan en el sector inmobiliario y la evolución de los precios.

Respecto a la inflación, la situación es parecida, pero algunos países están más adelantados que otros en el ciclo. Por ejemplo, las tasas interanuales de la Eurozona son inferiores al 3%, lo que podría parecer unos datos más controlados que los de España, donde se sitúan ampliamente por encima del 3%.

En España, el efecto base apenas hace efecto y ya se encuentra estabilizada, mientras que en otras regiones habrá que esperar hasta septiembre u octubre para ello.

Observen el siguiente gráfico que compara la evolución de la inflación interanual en España y Alemania:

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PMI Construcción Eurozona en abril

El PMI de la construcción de la Eurozona de HCOB cayó a 41.9 en abril de 2024 desde 42.4 en el mes anterior. En las categorías monitoreadas, la vivienda experimentó la mayor caída, con la actividad comercial y la ingeniería civil también disminuyendo notablemente.

Los nuevos pedidos continuaron contrayéndose por vigésimo quinto mes consecutivo, con una tasa de declive moderada en comparación con el período anterior, pero aún significativa.

En consecuencia, las empresas buscaron reducir su fuerza laboral, compras y uso de subcontratistas. Al inicio del segundo trimestre, solo hubo un ligero aumento en los precios de los insumos, con la inflación de los costos de insumos bajando a un mínimo de siete meses.

Mirando hacia adelante, las empresas constructoras mantuvieron una perspectiva pesimista para la actividad en el año próximo, siendo las empresas alemanas las únicas con una visión negativa.

Los constructores franceses fueron optimistas por primera vez desde mediados de 2022, mientras que las previsiones de crecimiento en el sector de la construcción italiano alcanzaron un máximo de 23 meses.

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En Alemania

El PMI de la construcción de S&P Global Alemania cayó a 37.5 en abril de 2024 desde 38.3 en el mes anterior, lo que indica una persistente caída en la actividad de la construcción.

El sector de la vivienda encabezó la disminución general, manteniendo una tasa de declive pronunciada similar a la del mes anterior.

Mirando hacia adelante, los constructores expresaron un pesimismo predominante respecto a las perspectivas para el próximo año, citando una posible debilidad en la actividad de la vivienda y presupuestos restringidos en el sector público. No obstante, las expectativas fueron las menos pesimistas en 12 meses.

En Francia

El PMI de la construcción de S&P Global Francia subió a 41.5 en abril de 2024, desde 41 en el mes anterior. A pesar de este aumento, sigue indicando una significativa recesión en la actividad de la construcción en Francia, marcando el vigésimo tercer mes consecutivo de descenso.

Tanto los proyectos residenciales como comerciales experimentaron fuertes caídas, reflejando condiciones de demanda persistentemente débiles

Los constructores franceses registraron optimismo respecto a las perspectivas a 12 meses por primera vez desde julio de 2022. En cuanto a los precios, la inflación de insumos fue solo marginal y la más baja en más de ocho años.

En Italia

El PMI de la construcción de HCOB Italia cayó a 48.5 en abril de 2024, desde 50.3 en el mes anterior, señalando la primera disminución en la actividad desde septiembre del año pasado.

La confianza empresarial alcanzó su nivel más alto en casi dos años, debido a informes de nuevos pedidos y contratos entrantes, en particular relacionados con el Plan Nacional de Recuperación y Resiliencia.

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Precios de la vivienda en la Eurozona

Finalizó el primer trimestre del año 2024, pero aun no se conocen datos correspondientes a este periodo en la región de la eurozona. De momento deberíamos conformarnos con los datos oficiales del último trimestre de 2023, y la previsión (siguiendo datos mensuales oficiales y de inmobiliarias de los distintos países) de que los precios repuntaron en el primer trimestre del año 2024:

Los precios de las viviendas en Europa cayeron un 1.1% interanual en el cuarto trimestre de 2023, marcando un tercer trimestre consecutivo de declives y siguiendo a una caída del 2.2% en el tercer trimestre.

Las mayores caídas se registraron en Luxemburgo (-14.4%), Alemania (-7.1%) y Finlandia (-4.4%), mientras que los mayores aumentos se registraron en Polonia (+13.0%), Bulgaria (+10.1%) y Croacia (+9.5%).

Considerando el año 2023 en su conjunto, los precios de las propiedades residenciales cayeron un 0.3%, la primera disminución desde una caída del 1.1% en 2013. Esto sigue a un avance del 8.4% en 2021 y un aumento del 7.7% en 2022.

Los precios cayeron bruscamente en Luxemburgo (-9.1%) y Alemania (-8.4%), pero aumentaron en Croacia (+11.9%), Bulgaria (+9.9%), Lituania (+9.8%), Polonia (+8.8%) y Portugal (+8.2%).

En Alemania

En el mes de abril los precios de la vivienda siguieron estabilizándose. Los precios de las viviendas existentes (medidos por Europace) subieron un 0,3%. Similar al alza de las viviendas nuevas.

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Se conocen ya algunos datos que hacen referencia al primer trimestre:

Las valoraciones de los apartamentos cayeron un 0,7% de enero a marzo, en comparación con el trimestre anterior, mientras que los precios de las viviendas unifamiliares se mantuvieron estables.

Los precios de las viviendas multifamiliares cayeron un 10,5% en los primeros tres meses de 2024, más del doble del ritmo de caída en comparación con el trimestre anterior.

Claramente existe una gran diferencia entre los mismos países de la eurozona, especialmente el norte y el sur. En países como España o Italia no se habla de caídas interanuales en la vivienda existente en el primer tirmestre, algo que en Alemania, si que ha ocurrido, más allá que haya habido aumentos respecto al último trimestre de 2023.

No obstante, la situación alemana en cuanto a la vivienda nueva si que se asemeja más a lo que ocurre en el sur de europa, y se podría decir que a nivel global.

Los permisos de construcción en Alemania disminuyeron a 15101 unidades en marzo desde 15195 unidades en febrero de 2024.

Estos permisos de construcción en Alemania promediaron 20606,55 unidades mensuales desde 2003 hasta 2024. Solo hay que ver el gráfico:

En Francia

Aun no se conocen los datos oficiales respecto al primer trimestre del año, eso sí, viendo la evolución de los diferentes portales inmbiliarios y algunos datos extra, todo parece indicar que los precios repuntarán después del desplome del cuarto trimestre.

Fíjense, el número de propiedades vendidas entre febrero de 2023 y febrero de 2024 fue de 835.000.

Se trata de la mayor caída interanual jamás registrada por los notarios). 

Los notarios han observado, a través de datos preliminares de ventas de primeras firmas hasta mayo de 2024, que ha regresado un "pico" primaveral en la actividad. No obstante, los datos de incios de 2024 fueron débiles debido en gran parte al retraso de la primera bajada de tipos.

Otro dato relevante son las viviendas iniciadas, han tenido un ligero repunte a inicios de 2024, tan ligero que lo más probable es que no muestre ninguna caída en los precios de vivienda nueva:

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Para datos más recientes (aunque no más precisos), debemos acudir a portales…

El precio medio de un apartamento en venta es 4431 €/m². En cuanto a las casas en venta, el precio medio es 2401 €/m².

Ligera correción intermensual en mayo para los apartamentos:

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En Italia

Los datos oficiales correspondientes al primer triemstre del año 2024 aun no se conocen, no se vieron grandes cambios en los precios del cuarto trimestre, pero muy probablmente hay aumentos (consdierables) en los datos oficiales del primer trimestre.

Se habla de aumentos considerables en el primer trimestre, observando datos de diferentes portales inmobiliarios:

En mayo de 2024, para las propiedades residenciales en venta se pidió un promedio de 2.048 € por metro cuadrado, con un aumento del 3,64% en comparación con mayo de 2023 (1.976 €/m²).

En los últimos 2 años, el precio promedio en Italia ha alcanzado su punto máximo en mayo de 2024, con un valor de 2.048 € por metro cuadrado. El mes con el precio más bajo fue agosto de 2022: para una propiedad en venta se pidió un promedio de 1.927 € por metro cuadrado.

El alquiler, sigue desatado… En mayo de 2024, para las propiedades residenciales en alquiler se pidió un promedio de 13,83 € al mes por metro cuadrado, con un aumento del 11,08% en comparación con mayo de 2023 (12,45 € al mes por metro cuadrado).

En los últimos 2 años, el precio promedio en Italia ha alcanzado su punto máximo en el mes de mayo de 2024, con un valor de 13,83 € por metro cuadrado. El mes con el precio más bajo fue enero de 2023: para una propiedad en alquiler se pidió un promedio de 11,90 € al mes por metro cuadrado.

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Reino Unido

La situación económica del Reino Unido en el primer trimestre mostró una considerable recuperación respecto a los débiles datos de los últimos dos años, creciendo un 0.6%.

No obstante, su situación respecto a la estabilidad de los precios plantea un problema aún mayor que en otras regiones como la Eurozona o Estados Unidos.

A pesar de que su última tasa interanual más reciente mostrara un crecimiento de solo el 2.3%, el efecto base tiene gran parte de la culpa y todo parece indicar que se estabilizará claramente superior al 4%, pero ni siquiera lo hará pronto, lo que supone un gran desafío para el BoE.

PMI Construcción en abril

El índice PMI de la construcción del Reino Unido de S&P Global subió a 53,0 en abril de 2024, frente al 50,2 de marzo.

Esto marca el segundo mes consecutivo de crecimiento positivo y la expansión más fuerte desde febrero de 2023, impulsado en gran medida por el sólido crecimiento en los sectores comercial y de ingeniería civil.

Las perspectivas para el futuro próximo siguen siendo optimistas, con un tercer mes consecutivo de aumento de la obra nueva, apoyado por el impulso de las ventas debido a la mejora de la economía nacional.

Precio vivienda en abril

El precio medio de la vivienda en el Reino Unido pasó de 288781 GBP en marzo de 2024 a 288949 GBP en abril:

El índice Halifax de precios de la vivienda en el Reino Unido subió un 1,1% interanual en abril de 2024, acelerando desde un crecimiento revisado al alza del 0,4% en marzo.

A pesar de los mayores costes de endeudamiento, los compradores de vivienda están ganando confianza gracias a la relativa estabilidad, lo que se traduce en un aumento de la actividad y la demanda, con un incremento de las solicitudes de hipotecas y unas aprobaciones en todo el sector que alcanzan un máximo de 18 meses.

Además, los compradores, especialmente los primerizos, están ajustando sus expectativas, optando por propiedades más pequeñas para compensar los elevados tipos de interés.

Sin embargo, la asequibilidad sigue siendo un reto, ya que los tipos hipotecarios han subido en las últimas semanas debido a la anticipación de futuros cambios en el tipo básico del Banco de Inglaterra, y los mercados prevén ahora un ritmo más lento de recortes. Irlanda del Norte fue la región del Reino Unido con mejor comportamiento (+3,4% interanual), seguida del Noroeste (+3,3%) y Gales (+1,1%).

En términos mensuales, los precios de la vivienda subieron un 0,1%, tras una caída revisada a la baja del 0,9% en marzo.

Respecto al alquiler en abril

Los datos oficiales mostraron como el precio medio del alquiler privado en el Reino Unido aumentó un 8,9% interanual en abril de 2024.

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Los alquileres medios aumentaron a £1.293 al mes en Inglaterra, £730 en Gales y £952 en Escocia en el año hasta abril de 2024.

Los inquilinos en Londres están experimentando los mayores aumentos en el Reino Unido, con alquileres un 10,8% más altos que en 2023 a un precio promedio de £2,070.

Los aumentos récord han hecho que los inquilinos paguen una mayor proporción de sus ingresos en costos de vivienda. La Encuesta de Vivienda Inglesa encontró que los inquilinos privados gastan alrededor de un tercio de los ingresos de su hogar en alquiler (aumentando al 41% en Londres). Eso es más de un 10% más que la proporción que pagan los propietarios-ocupantes. 

Tipo hipotecario

La tasa hipotecaria en el Reino Unido se mantuvo sin cambios en 7.92 por ciento en abril.

Hipotecas aprobadas en abril

Las aprobaciones netas de hipotecas para la compra de viviendas en el Reino Unido, un indicador de los préstamos futuros, disminuyeron ligeramente a 61.14 mil en abril de 2024, por debajo de las expectativas del mercado de 61.5 mil.

Esto sigue a una revisión a la baja de 61.26 mil en marzo, que fue el nivel más alto desde septiembre de 2022. Las aprobaciones para la refinanciación de hipotecas disminuyeron a 29.9 mil desde 33.5 mil.

La tasa de interés "efectiva", que es la tasa de interés real pagada, en las nuevas hipotecas aumentó ligeramente en 1 punto base, a 4.74%. La tasa sobre el stock existente de hipotecas aumentó en 7 puntos base, a 3.57%.

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Estados Unidos

La economía estadounidense, a diferencia de la de la Eurozona, ha mostrado un claro frenazo en el primer trimestre, lo que se ha confirmado con lecturas más débiles del PMI.

La Fed no bajará los tipos porque la inflación esté cerca del objetivo, ya que, al igual que ocurre en España, parece ya estabilizada por encima del 3%. Sin embargo, sí se verá obligada a hacerlo por la desaceleración económica y el enfriamiento del mercado laboral.

¿Cuándo lo hará?

Aún se mantienen firmes en su decisión de no bajar los tipos, pero si los datos de empleo se debilitan, no tardarán mucho en hacerlo.

Esta bajada de tipos sería el impulso necesario para dinamizar el mercado de segunda mano y ofrecer cierto alivio en los precios.

Permisos de construcción y viviendas iniciadas

Las viviendas iniciadas en los EE.UU. aumentaron un 5.7% mes a mes a una tasa anualizada de 1.36 millones en abril de 2024, recuperándose de un nivel revisado a la baja de 1.287 millones en marzo.

Las cifras volvieron a estar por debajo de las previsiones de 1.42 millones, ya que las altas tasas de interés y los precios de las viviendas siguen afectando a los constructores de viviendas.

Los permisos de construcción en los Estados Unidos cayeron un 3% a una tasa anual ajustada estacionalmente de 1.440 millones en abril de 2024, la cifra más baja desde diciembre de 2022, en línea con la estimación preliminar.

Esto marca la segunda caída consecutiva en los permisos de construcción, reflejando las condiciones desafiantes en el mercado de la vivienda en medio de costos de endeudamiento elevados y una oferta limitada.

Venta de nuevas viviendas en abril

Las ventas de casas unifamiliares nuevas en los Estados Unidos disminuyeron un 4.7% mes a mes a una tasa anual ajustada estacionalmente de 634,000 en abril de 2024, ya que los precios altos y las tasas hipotecarias afectaron la asequibilidad para los compradores.

Las cifras estuvieron muy por debajo de las previsiones de 680,000, con los datos de marzo revisados a la baja a 665,000, aunque, básicamente sin cambios durante ocho años...

Las ventas cayeron en el Noreste (-20.9% a 34,000), el Oeste (-7.3% a 153,000) y el Sur (-4.8% a 359,000), pero aumentaron un 10% a 88,000 en el Medio Oeste.

Venta de viviendas de segunda mano en abril

Las ventas de viviendas existentes en los EE. UU. disminuyeron un 1.9% mes a mes a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4.14 millones de unidades en abril de 2024, la cifra más baja en tres meses, en comparación con una cifra revisada al alza de 4.22 millones en marzo y las previsiones de 4.21 millones.

Las ventas de viviendas existentes se volvieron a acercar a los mínimos del bloqueo de COVID...

"Las ventas de viviendas cambiaron poco en general, pero el mercado de gama alta está experimentando un aumento significativo debido a que más oferta está entrando en el mercado", dijo Lawrence Yun, Economista Jefe de la NAR.

Las ventas disminuyeron en las cuatro principales regiones de EE. UU. El inventario total de viviendas fue de 1.21 millones de unidades, un 9% más que en marzo y un 16.3% más que hace un año.

El inventario no vendido representa un suministro de 3.5 meses al ritmo actual de ventas, en comparación con 3.2 meses en marzo y 3 meses en abril de 2023. Para viviendas con un precio de $1 millón o más, el inventario y las ventas aumentaron un 34% y un 40%, respectivamente, en comparación con el año pasado.

Precios de vivienda en Estados Unidos

El precio mediano de las casas nuevas vendidas en el período fue de $433,500, mientras que el precio promedio de venta fue de $505,700, ambos por encima de $417,200 y $500,900 respectivamente un año antes.

El precio mediano de venta de viviendas nuevas se mantiene cerca de niveles récord...

Mientras tanto, hubo 480,000 casas nuevas listadas para la venta durante el período, representando aproximadamente 9.1 meses de suministro a la tasa de ventas más reciente.

El precio de venta medio aumentó un 5,7% respecto al año anterior a 407.600 dólares, el más alto de cualquier abril en datos que se remontan a 1999.

A diferencia del mercado de viviendas nuevas, donde el aumento de los inventarios y la prevalencia de incentivos por parte de los constructores han hecho bajar los precios anualmente, el mercado de reventa de viviendas está experimentando un crecimiento de precios creciente año tras año.

"El hecho de que los precios de las viviendas alcancen un nivel récord para el mes de abril es una muy buena noticia para los propietarios", dijo el economista jefe de la NAR, Lawrence Yun, en un comunicado. "Sin embargo, el ritmo de los aumentos de precios debería disminuir a medida que haya más inventario de viviendas disponible".

Alrededor del 68% de las viviendas vendidas estuvieron en el mercado durante menos de un mes, frente al 60% en marzo, mientras que más de una cuarta parte se vendió por encima del precio de lista.

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Precios de alquiler en abril

El alquiler medio solicitado en Estados Unidos aumentó un 1,1% interanual hasta los 1.648 dólares en abril, el primer aumento en un año. Los alquileres solicitados aumentaron un 1,7% respecto al mes anterior.

Si bien los alquileres aumentaron en abril, se mantienen estables en comparación con la montaña rusa de los últimos años; Los alquileres solicitados en Estados Unidos aumentaron hasta un 17,6% año tras año durante la pandemia, y luego cayeron hasta un 4,1% el verano pasado.

Tasas hipotecarias

La tasa promedio para una hipoteca fija a 30 años aumentó en 9 puntos base, alcanzando el 7.03% al 30 de mayo.

El aumento estuvo en línea con el incremento en los rendimientos de los bonos del Tesoro a largo plazo durante el período, reflejando las expectativas de que la inflación persistente podría obligar a la Fed a mantener las tasas más altas por más tiempo.

La tasa promedio de las hipotecas a 30 años fue del 6.79% en el mismo período del año anterior.

"Tras varias semanas de descenso, las tasas hipotecarias cambiaron de rumbo esta semana," dijo Sam Khater, Economista Jefe de Freddie Mac.

"Comentarios más agresivos sobre la inflación y una demanda tibia en las subastas de bonos del Tesoro a largo plazo causaron un aumento en los rendimientos del mercado en general. Esta realidad, así como señales económicas que se han mantenido estables en las últimas semanas, han resultado en un aumento de las tasas hipotecarias, ya que los mercados continúan ajustando sus expectativas de recortes de tasas de interés."

Algo importante de comprender cuando se habla de tasas hipotecarias, es que no todo el mundo paga esas cuotas, de hecho, menos de un 5% de la población lo hace:

Si hablamos de la vivienda de segunda mano estadounidense, el por qué del desplome de las ventas y el consiguiente aumento de precios... Hay que comprender que el 95% de los prestatarios hipotecarios tienen tipos de interés inferiores a los actuales del mercado.

Casi el 80% tienen tasas 2pp por debajo de los del mercado. Estos hechos, les desincentiva fuertemente a cambiar de vivienda, ya que cuando lo hagan tendrán que amortizar la hipoteca de tipo bajo y asumir una nueva hipoteca de tipo mucho más alto.

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China

Mientras que Occidente lucha contra la inflación con políticas monetarias (que no fiscales) restrictivas, China se enfrenta a un panorama totalmente contrario, debiendo estimular su debilitado mercado inmobiliario para tratar de recuperarlo.

En el mes de mayo se volvieron a conocer débiles datos de precios, que fueron acompañados con grandes estímulos para eliminar ese exceso de oferta.

¿Servirá para algo?

Solo el tiempo puede dar o quitar la razón, pero está quedando claro que los consumidores e inversores chinos no tienen el dinamismo de los estadounidenses, quizás más estimulados por las claras tendencias consumistas.

Precio de vivienda en abril

Los precios de las viviendas en China cayeron a un ritmo más rápido en abril, subrayando por qué el gobierno está intensificando sus esfuerzos para abordar la crisis inmobiliaria que ha durado años.

Los precios de las viviendas nuevas en 70 ciudades, excluyendo las viviendas subsidiadas por el estado, disminuyeron un 0.58% con respecto a marzo, según mostraron las cifras de la Oficina Nacional de Estadísticas el viernes. Los valores de las viviendas existentes cayeron un 0.94%. Ambas fueron las mayores caídas en una década.

Los responsables de la política están acelerando los esfuerzos para reactivar la demanda de viviendas y abordar el exceso de oferta. Las preocupaciones sobre los valores residenciales, los apartamentos sin terminar y la seguridad laboral están disuadiendo a los compradores, prolongando una desaceleración inmobiliaria que está lastrando la segunda economía más grande del mundo.

En comparación con el año anterior, los precios de las viviendas nuevas cayeron un 3.51% en abril, una caída más pronunciada que la disminución del 2.7% en marzo, según informó la Oficina Nacional de Estadísticas. Los precios de las viviendas existentes cayeron un 6.79%. Ambas cifras representan caídas récord desde que la oficina comenzó a recopilar datos con el método actual en 2011.

Esto es un horrible dato más para el debilitado sector inmobiliario chino:

Las ventas de viviendas están desplomandose:

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Y las ventas de apartamentos y propiedades comerciales están cayendo:

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Rescate del sector inmobiliario

Los responsables de la política china han identificado la reducción del exceso de inventario de viviendas como la clave para poner fin a la caída sin precedentes del sector inmobiliario del país. Es fácil ver por qué.

El país tiene el equivalente a 60 millones de apartamentos sin vender, lo que llevará más de cuatro años en venderse sin ayuda gubernamental, según Bloomberg Economics. El exceso de oferta está haciendo caer los precios al ritmo más rápido en una década, dando a la gente menos razones para comprar una vivienda. La situación es peor en la capital.

Para romper este ciclo vicioso, el banco central anunció recientemente una iniciativa de 300 mil millones de yuanes (41 mil millones de dólares) para que los gobiernos locales compren viviendas sin vender.

Ling dijo que los fondos se dirigirán a 21 proveedores, incluidos bancos de política, prestamistas comerciales estatales y bancos de acciones conjuntas. Se ofrecerá una tasa del 1.75%. Los préstamos de bajo costo tienen un plazo de un año y se pueden renovar hasta cuatro veces.

El nuevo programa indica poderosamente que los responsables de la política están impulsando la flexibilización de la política inmobiliaria y medidas para equilibrar el mercado de la vivienda, que está saturado de oferta y que proyecta una sombra sobre la segunda economía más grande del mundo. Este anuncio parece ser un paso en la dirección correcta en una política a nivel nacional.

Además, los responsables de la política relajaron las reglas hipotecarias y eliminaron los pisos de las tasas hipotecarias para primeras y segundas viviendas. El PBoC también redujo la proporción mínima de pago inicial para los compradores de vivienda por primera vez al 15%. La proporción del pago inicial para la compra de segundas viviendas se redujo al 25%.

Para hacernos una idea del problema de oferta…

Incluso en las cuatro ciudades de nivel 1 de China, donde el mercado es relativamente resistente, se estima que tomará 27 meses vender el suministro de nuevas viviendas a partir de abril, según China Real Estate Information Corp. Ese es el período más largo en al menos siete años. En comparación, Estados Unidos tiene un suministro de nuevas viviendas para aproximadamente nueve meses, según el departamento de vivienda de Estados Unidos.

Esto al final es un grandísimo lastre para su economía:

Y ya por último, un pequeño comentario sobre los promotores que a través de estos informes, durante el último año, se han mencionado numerosos cocn problemas… Este “rescate” debería aliviarlos… ¿Verdad?

No todos los desarrolladores de China podrán acceder al plan de compra de propiedades para intercambiar inventario por el tan necesario efectivo. Muchos han comprometido una gran parte de sus bienes raíces destinados a la venta para asegurar préstamos, lo que dificulta la desinversión de los activos, según la analista de Bloomberg Intelligence Kristy Hung.

Por ejemplo, KWG Group Holdings Ltd. comprometió el 92% de sus propiedades destinadas a la venta a finales del año pasado, según BI.


sobre el autor: Diego Puertas

Diego es analista de inversión independiente y asesor financiero certificado por CISI. Es autor del boletín de análisis The Market Eye y colaborador en numerosos medios financieros y servicios privados de análisis económico. Habitualmente comparte sus análisis y opiniones en sus redes sociales y newsletter.

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