[Marzo 2024] En la oferta está la clave de los precios de la vivienda

abril 10  

Diego puertas

Datos inmobiliarios publicados en marzo de 2024

En la edición de este mes

Los tipos parecen que se mantendrán en niveles elevados por más tiempo en Estados Unidos, Europa y Reino Unido. Evidentemente, este es un factor crucial que hace que durante este inicio de año los precios hayan vuelto a repuntar.

Y es que la clave está en observar la oferta. Mientras que en Estados Unidos la oferta de vivienda nueva alcanza máximos desde octubre de 2022, en Europa la oferta se mantiene escasa, marcando niveles mínimos en numerosos países.

Todo parece indicar que junio será el mes de las primeras bajadas de tipos. Este puede ser el factor crucial que facilite el acceso a financiación para nuevos proyectos.

En España, el crecimiento económico sigue siendo superior al de la eurozona en conjunto. Sin embargo, en cuanto a precios de la vivienda, y más específicamente de vivienda nueva y alquiler, existe un gran problema de base relacionado con la oferta.

En la eurozona, la economía de la región se mantiene bastante débil, lastrada a la baja especialmente por los países de Francia y Alemania, más afectados que el sur de la región. Los precios de la vivienda nueva alemana siguen tensionados al alza, ligados a unas viviendas iniciadas que marcaron el nivel más bajo desde 2012.

En Reino Unido, los datos de inflación han dado cierto alivio en los últimos meses y parece que las primeras bajadas de tipos irán de la mano de la Fed. No obstante, los precios de la vivienda repuntan otro mes más, aproximándose a máximos.

En Estados Unidos, los precios de vivienda nueva siguen descendiendo gracias a la recuperación de la oferta, mientras que la vivienda de segunda mano, más lastrada por que los tipos hipotecarios se mantengan elevados, siguen repuntando.

En China, la situación no varía mucho respecto a los últimos meses. La situación de febrero sigue siendo muy débil y los conflictos de promotoras, la orden del día. No obstante, parece que los primeros datos económicos correspondientes a marzo muestran algo de positivismo.

*Todos los datos están actualizados a fecha del 3 de abril de 2024, aunque se conocen y comentan datos correspondientes al mes de marzo. La mayoría hacen referencia a febrero. También hay algún comentario haciendo referencia al cuarto trimestre y al año 2023 completo.


Listado de contenidos

España

La economía española confirmó un crecimiento del 0.6% para el cuarto trimestre del año 2024, y sigue mostrando mayor crecimiento que el resto de la eurozona durante los primeros meses del año 2024.

En lo que respecta a la vivienda, los precios siguen su escalada. Los datos del cuarto trimestre del año 2023 muestran ligeras correcciones respecto al tercero, pero según los datos no oficiales correspondientes a los primeros tres meses de 2024, podríamos ver de nuevo un alza.

El motivo para ello es el retraso de las bajadas de tipos, que ya no se esperan ni para marzo (como se esperaban a finales de 2023), ni para mayo. Ahora se espera para junio. A más tiempo con tipos elevados, más tensión en los precios.

¿Quieres recibir contenidos como este? Apúntate a la newsletter de Zona3:

Precio de la vivienda de segunda mano en el mes de marzo

El precio de la vivienda usada en España registra una subida del 1,8% durante el primer trimestre del año. Esta subida deja el metro cuadrado en 2.079 euros según el último índice de precios de idealista. Atendiendo a la variación anual, los precios se han incrementado un 7% en los últimos 12 meses.

Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista “el incremento de los precios de la vivienda en venta no es más que el reflejo de la subida en el número de compraventas que ya registran las estadísticas del INE y de notarios. El cambio de rumbo en la política monetaria del BCE y la entrada en el mercado de una demanda que permanecía latente a la espera de bajadas en los precios está provocando tensiones sobre la cada vez más reducida oferta. Todo esto acelerará inevitablemente el ritmo de crecimiento de los precios”.

Por comunidades: Durante el primer cuarto del año, los precios han crecido en todas las comunidades autónomas, excepto en Navarra, donde cayeron un 0,5%

Las mayores subidas se registran en Canarias, donde los propietarios incrementaron un 4,4% sus expectativas. En la Comunidad de Madrid, la subida es del 3,8%, mientras que en Baleares se queda en el 3,1%. Los menores ascensos, todos ellos por debajo del 1% son los experimentados en Asturias (0,3%), La Rioja (0,5%), Galicia (0,5%), Cataluña (0,6%) y Aragón (0,8%).

Baleares sigue posicionada como la autonomía más cara, con 4.211 euros/m2, lo que supone el precio más alto desde que idealista tiene registros. Le siguen Madrid (3.331 euros/m2), que también registra su máximo histórico. En tercera posición está Euskadi (2.901 euros/m2) seguida de Canarias (2.539 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla-La Mancha (930 euros/m2), Extremadura (987 euros/m2) y Castilla y León (1.188 euros/m2), las comunidades más económicas.

Por provincias: Solo seis provincias han experimentado caídas de precio durante el primer cuarto del año.

La mayor se ha producido en Soria (-3,4%). Le siguen las caídas de Cuenca (-1,6%), Ourense (-1,4%), Navarra (-0,5%), Zaragoza y Salamanca (-0,2% en ambos casos). Por el contrario, la mayor subida la marca Lleida, con un incremento del 5,6%. Le siguen Las Palmas (4,9%), Huesca (4,2%) y Santa Cruz de Tenerife (4%), En Madrid los precios subieron un 3,8% y en la provincia de Barcelona el precio subió un 0,6%.

El ranking de las provincias más caras está encabezado por Baleares, con 4.211 euros/m2, seguido por Guipúzcoa (3.553 euros/m2). Tras ellas se sitúan Madrid (3.331 euros/m2), Málaga (3.143 euros/m2), Vizcaya (2.795 euros/m2), Santa Cruz de Tenerife (2.657 euros/m2) y Barcelona (2.654 euros/m2). Ciudad Real es la provincia más económica (751 euros/m2), seguida por Cuenca (838 euros/m2) y Jaén (839 euros/m2).

Por capitales: Son 10 las capitales que han visto como el precio de la vivienda se reducía en los tres primeros meses del año.

La mayor caída la registra Santa Cruz de Tenerife (-4,2%), seguida por Pamplona (-2%), Pontevedra (-1,6%), Castellón de la Plana (-1%), Lugo y Soria (-0,7% en los dos casos).

Entre los grandes mercados vieron cómo las expectativas de los vendedores se incrementaban durante el primer trimestre. En Madrid registraron una subida del 5,3%, similar a la registrada en Valencia, donde crecieron un 5%. Les siguen los incrementos de Alicante (4,3%), Barcelona (3,6%), Málaga (3,4%). Por debajo del 2% se encuentran las ciudades de San Sebastián (1,9%), Bilbao (1,6%), Sevilla (1,6%) y Palma (0,8%). Las mayores subidas se han registrado en Teruel y Santander donde crecen un 5,5%.

Además de los datos que cada mes proporciona idealista, a través del INE se puede observar mejor la evolución de los precios desde 2007, tanto de obra nueva como de segunda mano (idealista solo proporciona segunda mano)

Fíjense en esta primera imagen, que muestra los índices de precios de la vivienda en España y como la vivienda nueva se encuentra muy por encima de los índices de segunda mano y general.

El principal problema para que el índice de precios de vivienda nueva se dispare es la falta de oferta de vivienda nueva:

Los visados de dirección de obra de vivienda nueva alcanzaron las 107.934 unidades en 2023, un 0,91% menos que el año anterior, cuando se registraron 108.923 visados, según los datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

El gráfico de viviendas iniciadas proporcionado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, es una imagen que habla por sí sola:

Por comunidades, la vivienda nueva en Baleares se ha disparado literalmente desde el año 2017, Navarra que era la comunidad de vivienda nueva “más cara” en 2007, en estos momentos el alza de los preicos no supera el pico.

Madrid y Cataluña, también a la cabeza con los precios de la vivienda nueva revalorizándose por encima de los niveles de 2007:

Evidentemente aquí no solo influye la oferta, la demanda también ha aumentado considerablemente en regiones como Baleares, donde además existe un problema de oferta futura, debido a que es una isla.

¿Quieres recibir contenidos como este? Apúntate a la newsletter de Zona3:

Precio del alquiler en marzo

El precio del alquiler de viviendas en España se incrementó un 4,7% durante los últimos tres meses, según un informe publicado por idealista, mientras que en tasa interanual el incremento se sitúa en el 12,6%.

A cierre del mes de marzo de 2024, arrendar una vivienda tenía un coste de 12,7 euros por metro cuadrado.

En palabras de Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “desafortunadamente para todos aquellos que están en pleno proceso de búsqueda de una vivienda en alquiler, el mercado cierra otro trimestre más con subidas en las rentas mensuales. El índice de precios del Ministerio aún no ha tenido reflejo en mercado, pero ni aun consiguiendo limitar las rentas darán solución al verdadero problema que no es otro que la sangría de la oferta disponible.

El acceso a los más jóvenes y a las personas más desfavorecidas se complica cada día ante la falta de viviendas en el mercado. Las medidas que se toman desde el organismo regulador lejos de fomentar la oferta la están contrayendo aún más. Hay muchísimos ejemplos de lo que ocurre cuando se interviene el mercado. En España al experimento se le conoce como Renta Antigua y destruyó profundamente el parque de viviendas en alquiler”.

Además, las “ayudas” para los más jóvenes se “congelan”: El Gobierno no ampliará la partida de 200 millones de euros en concepto de ayuda del Bono Alquiler Joven en 2024, por lo que la cuantía del bono de 250 euros al mes no se verá incrementada, pese al anuncio tanto del presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, como de la titular del departamento de Vivienda, Isabel Rodríguez, de que esta ayuda aumentaría este año.

El motivo para que no se pueda llevar a cabo este aumento, según Idealista y Europa Press es que el Gobierno no sacará adelante los Presupuestos para 2024, por lo que se prorrogan los del año anterior.

Por capitales: 43 capitales tienen precios del alquiler más elevados que hace tres meses

Cáceres es la capital en la que más ha crecido el precio del alquiler durante el invierno, con un incremento del 7,1%. Le siguen las subidas de Zamora (6,8%) Lugo y Guadalajara (5,8% en ambos casos).

Entre los mercados más dinámicos, el mayor crecimiento se registró en Madrid, con una subida del 5,5%. Los alquileres también se incrementaron un 3,6% en Sevilla y un 2,1% en Málaga. Por debajo del 2% están las subidas de San Sebastián (1,8%), Bilbao (1,6%), Palma (1,5%), Valencia (1,3%), Barcelona (1,1%) y Alicante (0,7%).

Las mayores bajadas se han registrado en Castellón de la Plana (-2,4%), seguidas por Teruel (-1,4%), Vitoria (-1%), Soria (-0,9%), Ciudad Real (-0,7%), Albacete (-0,5%) y Santa Cruz de Tenerife (-0,1%). En la ciudad de Cádiz los precios no se movieron durante el invierno.

Un total de 27 capitales han marcado precios máximos durante este mes de marzo, entre ellas Madrid, Sevilla, Málaga, Valencia, Bilbao o Alicante. El resto de ciudades con precios nunca vistos son A Coruña, Almería, Ávila, Badajoz, Cáceres, Girona, Granada, Guadalajara, Huelva, Las Palmas de Gran Canaria, León, Lleida, Lugo, Murcia, Palencia, Pamplona, Salamanca, Toledo, Valladolid, Zamora y Zaragoza.

Barcelona es la capital más cara para alquilar una vivienda, con 20,7 euros/m2, seguida por Madrid (18,9 euros/m2) y San Sebastián (17,1 euros/m2). En cuarto lugar, se sitúa Palma (15,6 euros/m2) y ya en quinto lugar están Málaga y Bilbao (13,8 euros/m2 en ambas ciudades).  En la parte baja de la tabla encontramos a Zamora (6,6 euros/m2) y Ciudad Real (6,6 euros/m2), Jaén (6,9 euros/m2), Lugo, Ourense y Teruel (7 euros/m2 en los tres casos).

Por provincias: 45 provincias han visto cómo sus precios se incrementaban durante el último trimestre.

El mayor incremento se ha registrado en Cantabria, donde los precios se han incrementado en un 9,6%. También han sido relevantes las subidas registradas en Pontevedra (8,5%), Cáceres (8,4%), Huelva (7,9%), Guadalajara (6,6%), Cuenca (6,3%) o Lugo (6%). En Madrid los precios crecieron un 5,5% mientras que en la provincia de Barcelona se encarecieron un 2,1%. La mayor caída es la registrada por Lleida (-5,2%), seguida por Álava (-1,1%).

El ranking de las provincias más caras está encabezado por Barcelona (17,8 euros/m2 al mes), Madrid (17,1 euros/m2), Baleares (16,7 euros/m2) y Guipúzcoa (15,5 euros/m2). Jaén es la provincia más económica para alquilar una vivienda, con 5,7 euros/m2, seguida por Zamora (5,9 euros/m2), Ciudad Real (6,1 euros/m2), Ávila y Teruel (6,3 euros/m2en los dos casos).

Préstamos hipotecarios en febrero

Demanda de hipoteca en febrero

El precio medio de las solicitudes de compra de vivienda se sitúa en 185.539€, un 6,5% superior al mismo periodo de 2023; el 86% de las hipotecas solicitadas tiene un importe inferior a 200.000€ y el 75,3% de las solicitudes son para la compra de vivienda habitual.

Firmas de hipoteca en febrero

Las hipotecas a tipo mixto representan el 42% del total, el 67,3% de las firmas se financian por encima del 70%, el 71,5% tienen un importe inferior a 200.000€, las mejoras de hipoteca representan un 14,5% del total.

¿Quieres recibir contenidos como este? Apúntate a la newsletter de Zona3:

Euribor a cierre de marzo (tipo de interés de referencia en el mercado interbancario de la zona euro)

El euribor a 12 meses sigue sin dar tregua a miles de hipotecados. En marzo, el indicador de referencia para la mayoría de los préstamos variables para la compra de vivienda ha vuelto a subir y registra una media mensual del 3,718%. Es el segundo incremento consecutivo y el nivel más alto desde el pasado noviembre.

Tras este resultado, quienes tengan contratada una hipoteca variable y una revisión anual de las condiciones, volverán a experimentar un encarecimiento de las cuotas, ya que en marzo de 2023 el euríbor se situaba en el 3,647%. No obstante, el aumento será leve: de apenas un euros al mes. 

En cambio, en el caso de las hipotecas con revisiones semestrales, sí que se producirá un ahorro en las cuotas mensuales, puesto que en septiembre del año pasado el indicador estaba por encima del 4%. Será el tercer mes consecutivo de bajadas de las cuotas en estos casos. 

Idealista

A corto plazo, la cotización del euribor anticipa que en abril podría producirse la ansiada bajada de las cuotas mensuales para las hipotecas variables con revisiones anuales. Y es que, en las últimas sesiones del tercer mes del año, el indicador se ha movido por debajo del 3,7% en tasa diaria. 

Sin embargo, no sería tan optimista, espero que el Euribor no registraré grandes movimientos hasta que el Banco Central Europeo (BCE) empiece a bajar los tipos de interés. Será entonces cuando previsiblemente se materialice la tendencia a la baja del euríbor. 

Muchos boletos para que esa primera bajada de tipos sea en junio.

Otro dato interesante aquí, aunque va con dos meses de retraso es la tasa hipotecaria media según datos del INE:

Para las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio fue del 3,46% y el plazo medio de 24 años. El 41,8% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 58,2% a tipo fijo.

El tipo de interés medio al inicio fue del 3,24% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,64% para las de tipo fijo.

¿Quieres recibir contenidos como este? Apúntate a la newsletter de Zona3:

Resto de la Eurozona

La economía de la eurozona se encuentra en una situación mucho más débil que la española, por raro que parezca. Los grandes países como Francia o Alemania enfrentan serias dificultades que lastran los datos globales de la región.

En cuanto a los precios de la vivienda, existen diferencias entre países, pero prácticamente en todos ellos la falta de oferta de vivienda nueva es lo que sigue tensionando al alza los precios.

PMI Construcción Eurozona en febrero

El Índice de Gerentes de Compras (PM, por sus siglas en inglés) de la Construcción en la Eurozona subió a 42.9 en febrero de 2024 desde 41.3 en enero, indicando una disminución más suave pero aún marcada en la actividad de construcción en la eurozona.

En línea con la tendencia observada desde septiembre de 2022, el sector de la vivienda siguió siendo un punto débil particular. La disminución fue impulsada por un fuerte descenso en los nuevos pedidos, ya que las condiciones de demanda se mantuvieron débiles.

La tasa de disminución fue la más fuerte desde octubre pasado y contribuyó a una caída aún más pronunciada en la actividad de compra. De manera más positiva, los niveles de empleo cayeron a una tasa modesta que fue la más baja en nueve meses, mientras que las empresas informaron de un grado más suave de pesimismo con respecto a las perspectivas para la actividad del próximo año.

En cuanto a los precios, los costos de los insumos siguieron aumentando sólidamente, aunque a la tasa más lenta en cuatro meses. Además, la tasa de inflación fue moderada en el contexto del historial de la serie.

En Alemania

El Índice de Gerentes de Compras (PMI, por sus siglas en inglés) de la Construcción en Alemania aumentó a 39.1 en febrero de 2024, el más alto en cinco meses, en comparación con 36.3 en enero.

La lectura sigue señalando una contracción profunda en el sector de la construcción, aunque la disminución en la actividad, los nuevos pedidos y el empleo se moderaron. La caída más lenta en la actividad total de la industria reflejó en parte una casi estabilización en el trabajo de ingeniería civil, mientras que la disminución de la actividad tanto en viviendas como en actividades comerciales permaneció aguda.

Mientras tanto, los precios de los insumos aumentaron por tercer mes consecutivo, con la tasa de inflación de costos alcanzando el nivel más alto en casi.

El aumento en los costos de compra coincidió con un segundo mes consecutivo de prolongación en los tiempos de entrega de los proveedores y contradecía una disminución sostenida en la demanda de materiales de construcción.

Mirando hacia adelante, los constructores alemanes se mantuvieron pesimistas sobre las perspectivas para la actividad en el próximo año, citando la fragilidad económica y la política nacional como posibles limitaciones.

En Francia

El Índice de Gerentes de Compras (PMI, por sus siglas en inglés) de la Construcción en Francia de S&P Global aumentó a 41.9 en febrero de 2024, frente a un mínimo de tres años de 39.6 en enero, pero permaneció en territorio contractivo por el vigésimo primer período consecutivo.

Los nuevos pedidos disminuyeron a un ritmo marcado, alcanzando su nivel más pronunciado en cinco meses, en medio de informes de menos convocatorias a licitación, lo que refleja el entorno de inversión desfavorable. De manera similar, la actividad total continuó cayendo bruscamente, con trabajos realizados en residencias, comercios e ingeniería civil en declive.

En consecuencia, las empresas redujeron nuevamente sus niveles de empleo, extendiendo la serie actual de declive durante casi un año. Asimismo, la actividad de compras disminuyó por décimo mes consecutivo. En una nota positiva, las presiones de costos en general se moderaron bruscamente desde enero, con la tasa de inflación de precios de los insumos disminuyendo a su nivel más suave en casi ocho años.

Mirando hacia adelante, la confianza hacia las perspectivas de 12 meses permaneció pesimista, pero el nivel de sentimiento negativo fue el más débil desde septiembre del año pasado.

En Italia

El Índice de Gerentes de Compras (PMI, por sus siglas en inglés) de la Construcción en Italia de HCOB cayó a 50.3 en febrero de 2024, el más bajo en cinco meses, en comparación con 51.6 en enero.

La lectura apuntó a una desaceleración en el crecimiento de la construcción, con una actividad y nuevos trabajos que aumentaron solo ligeramente. La actividad residencial fue el sector con peor desempeño y la actividad comercial e ingeniería civil aumentaron moderadamente.

Mientras tanto, los niveles de empleo se aceleraron y los constructores también informaron de una inflación de precios más severa. Además, los niveles de confianza no se vieron afectados por la expansión más suave en la demanda, con el grado de optimismo apenas cambiado.

¿Quieres recibir contenidos como este? Apúntate a la newsletter de Zona3:

Precios de la vivienda en la Eurozona en febrero

En Alemania

El índice de precios compuesto de la vivienda alemana aumentó en febrero.

Los precios de vivienda de segunda mano medidos por Europace subieron con fuerza en febrero, incluidos los de las viviendas unifamiliares.

Los precios de la vivienda nueva se mantuvieron cerca de niveles récord.

Bloomberg

Que se produzca realmente un cambio de tendencia al alza de los precios, depende de los tipos de interés, el BCE tiene marcado junio como la fecha de la primera bajada de tipos. De momento, los datos conocidos de inflación son positivos.

El alivio de los precios dependerá de los tipos, debido a que por el lado de la oferta, se sigue tensionando al alza:

En enero se aprobó la construcción de 16.800 viviendas, el nivel más bajo desde 2012, -23,5% interanual. En comparación con enero de 2022, el número de permisos de construcción incluso cayó un 43% o 12.900.


Bloomberg

En Francia

El índice de precios de la vivienda oficial de Francia aun no se ha actualizado al cuarto trimestre del año 2023 (see stima que lo hará a lo largo de este mes de abril).

Sin embargo, viendo la evolución de los precios según portales inmobiliarios, todo parece indicar que el repunte del tercer trimestre se frenó en el cuarto trimestre y volvió a repuntar fuertemente a inicios de año:

Por ejemplo, en Propestar, tanto precios de venta de apartamentos como de casas, repuntan desde minimos de enero:

A medida que la venta de nuevas viviendas, cerró el año 2023 en niveles mínimos:

Sobre el alquiler en Francia:

En Francia continental, los alquileres (sin gastos) de las viviendas principales (alquiladas vacías y cuyo uso principal es residencial) aumentan un 1,5% entre octubre de 2023 y enero de 2024, tras un +0,2% entre julio y octubre de 2023.

En un año, los alquileres aumentan un 2,3% en enero de 2024 (tras el +2,2% en octubre de 2023). Suben un 1,8% en el sector libre y un 3,2% en el sector social.

Así queda los índices:

En Italia

El índice oficial de EUROSTAT sobre la vivienda Italiana aun no se ha actualizado al cuarto trimestre del año (se espera que lo haga durante el mes de abril).

Sin embargo, rastreando los datos de inmobiliarias, es probable esperar un cuarto triemestre sin grandes crecimientos de los precios para que el repunte comience de nuevo en el primer trimestre:

Según datos de Inmobiliare:

En marzo de 2024 las propiedades residenciales en venta se pidieron de media 2.034 € por metro cuadrado, con un incremento del 3,41% respecto a marzo de 2023 (1.967 €/m²). En los últimos 2 años, el precio medio en Italia alcanzó su punto máximo en marzo de 2024, con un valor de 2.034 € por metro cuadrado. El mes con el precio de venta más bajo fue agosto de 2022: por una propiedad en venta se pidió una media de 1.927 € por metro cuadrado.

En marzo de 2024 para viviendas en alquiler se pidió una media de 13,38€ mensuales por metro cuadrado , con un incremento del 11,22% respecto a marzo de 2023 (12,03€ mensuales por metro cuadrado). En los últimos 2 años, el precio medio en Italia alcanzó su máximo en el mes de marzo de 2024, con un valor de 13,38 € por metro cuadrado. El mes con el precio de venta más bajo fue mayo de 2022: para una propiedad en alquiler, se pidió una media de 11,62 € al mes por metro cuadrado.

¿Quieres recibir contenidos como este? Apúntate a la newsletter de Zona3:

Reino Unido

Después de lo que parecía una caída continuada del índice general de precios de la vivienda, el inicio del año 2024, al igual que en otras regiones, está provocando nuevas alzas.

La economía del Reino Unido se mantiene debilitada, con una inflación que, si bien está siendo inferior a lo esperado, es más preocupante que en el resto de países de la zona geográfica europea.

PMI Construcción en febrero

El Índice de Gerentes de Compras (PMI, por sus siglas en inglés) de la Construcción en el Reino Unido de S&P Global aumentó a 49.7 en febrero de 2024, frente a 48.8 en enero, el más alto desde agosto de 2023 y estuvo apenas por debajo del umbral neutral de 50.0.

Aunque solo marginal, la tasa de crecimiento de nuevos negocios fue la más rápida desde mayo de 2023. Un cambio en los libros de pedidos de construcción contribuyó a una casi estabilización de los niveles de producción en general en el último período de encuesta.

El optimismo empresarial mejoró por tercera vez en los últimos cuatro meses y fue el más alto desde enero de 2022. Las empresas de construcción a menudo mencionaron la esperanza de un aumento sostenido en la demanda de los clientes, así como condiciones económicas y financieras más favorables a lo largo de 2024.

El BoE mantiene un tono más cauto frente a las bajadas de tipos que el BCE, pero lo más seguro es que se mueva igual que la Fed o un poco después.

Precio vivienda en febrero

El Índice de Precios de Viviendas de Halifax en el Reino Unido aumentó un 1.7% interanual en febrero de 2024, desacelerándose desde un crecimiento revisado a la baja del 2.3% el mes anterior, lo que sugiere un comienzo relativamente estable para 2024 y añade señales de un aumento en la actividad del mercado inmobiliario.

Mensualmente, los precios de las viviendas avanzaron un 0.4%, siendo el quinto mes consecutivo de aumento, ayudado por tasas hipotecarias más bajas y expectativas de recortes de tasas de interés del Banco de Inglaterra este año, junto con un crecimiento de los salarios y una inflación en descenso.

Irlanda del Norte fue la región de mejor rendimiento en el Reino Unido (+5% interanual), seguida por el Noroeste (+4.4%), el Noreste (+4.2%) y Gales (+4.1%).

Los precios en Londres aumentaron un +1.5%, siendo la capital la que registró el precio promedio de vivienda más alto en todas las regiones (en £536,996). Por otro lado, los precios en el Este de Inglaterra cayeron un 0.8%.

Si observamos el índice, se encuentra muy cerca de los máximos de junio de 2022:

Respecto al alquiler en febrero

El alquiler promedio de propiedades privadas en el Reino Unido aumentó un 9.0% interanual en febrero de 2024, superando el 8.5% de enero y marcando la tasa más alta desde el inicio de la serie de datos en enero de 2015.

En toda la nación, los alquileres mensuales promedio subieron a £1,276 (un 8.8%) en Inglaterra, £723 (un 9.0%) en Gales y £944 (un 10.9%) en Escocia.

Londres fue testigo de la mayor inflación anual de alquileres entre las regiones de Inglaterra en febrero, alcanzando un 10.6%, un aumento respecto al 9.7% de enero, marcando el cambio porcentual anual más alto desde el inicio de la serie en enero de 2006.

Por el contrario, el Noreste reportó la tasa más baja en un 5.7%, en comparación con el 5.4% de enero, manteniéndose por debajo del máximo histórico de la región del 6.1% establecido en febrero de 2023.

Según portales inmobiliarios como HomeLet, el índice oficial de precios podría subir más en marzo:

El precio promedio del alquiler en el Reino Unido para marzo de 2024 es de £1,273 frente a los £1262 de febrero.

Excluyendo Londres, el promedio del Reino Unido es ahora de £1,070 frente a los £1.063 de febrero.

Tipo hipotecario en febrero

La tasa hipotecaria en el Reino Unido se mantuvo sin cambios en el 7,92% en febrero, apenas ligeras caídas desde enero.

Hipotecas aprobadas en febrero

Las aprobaciones netas de hipotecas para la compra de viviendas en el Reino Unido, un indicador de los préstamos futuros, aumentaron a 60,4 mil en febrero de 2024 desde una revisión al alza de 56,1 mil en el mes anterior, superando las expectativas del mercado de 56,5 mil.

Las aprobaciones de viviendas alcanzaron el nivel más alto desde septiembre de 2022, ya que las tasas de interés de las hipotecas recién otorgadas cayeron bruscamente. La tasa de interés 'efectiva' cayó 29 puntos básicos a 4,90% en febrero.

Mientras tanto, la tasa sobre el stock pendiente de hipotecas aumentó 7 puntos básicos a un nuevo máximo histórico de 3,48%. Las aprobaciones netas para la refinanciación de hipotecas, que solo capturan la refinanciación con un prestamista diferente, también aumentaron bruscamente a 37,7 mil desde 30,9 mil.

¿Quieres recibir contenidos como este? Apúntate a la newsletter de Zona3:

Estados Unidos

La economía estadounidense sigue mostrando mayor fortaleza de lo que podría esperarse ante un aumento tan drástico de las subidas de tipos como el que se vio en 2022 y 2023. No obstante, se muestran ciertas desaceleraciones respecto al tercer trimestre del año 2023 que creció más de un 4%.

Respecto a la vivienda, el aumento de inventario de obra nueva a finales de 2023 está beneficiando para la caída de los precios, aunque se puede ver afectado en los próximos meses por el retraso de las bajadas de tipos.

Permisos de construcción y viviendas iniciadas

Las autorizaciones de construcción en los Estados Unidos aumentaron un 2.4% a una tasa anual ajustada estacionalmente de 1.524 millones en febrero de 2024, marcando el nivel más alto desde agosto y revisado ligeramente al alza desde una estimación preliminar de 1.518 millones.

Las ventas de nuevas viviendas en los Estados Unidos disminuyeron un 0.3% respecto al mes anterior, alcanzando una tasa anualizada ajustada estacionalmente de 662,000 en febrero de 2024, muy por debajo de las expectativas del mercado de 675,000, para reducir el aumento revisado del 1.7% del mes anterior. A pesar de no cumplir con las expectativas, el resultado estuvo ampliamente en línea con el aumento en las tasas hipotecarias durante el segundo mes del año, según datos recopilados por la MBA y Freddie Mac, y siguiendo el aumento en los rendimientos de los bonos del Tesoro a largo plazo.

Venta de nuevas viviendas en febrero

Las ventas de nuevas viviendas unifamiliares en los Estados Unidos disminuyeron un 0.3% respecto al mes anterior, alcanzando una tasa anualizada ajustada estacionalmente de 662,000 en febrero de 2024, claramente por debajo de las expectativas del mercado de 675,000, para recortar el aumento revisado del 1.7% del mes anterior.

A pesar de la caída, las ventas de viviendas nuevas aumentaron un 5,9% interanual:

A pesar de no cumplir con las expectativas, el resultado estuvo en gran medida en línea con el aumento en las tasas hipotecarias durante el segundo mes del año, según datos compilados por la MBA y Freddie Mac, y rastreando el aumento en los rendimientos de los bonos del Tesoro a largo plazo.

Las ventas cayeron en picada en el Noreste (-31.5% a una tasa anualizada de 37,000) y disminuyeron en el Oeste (-2.4% a 83,000), compensando el ligero aumento en el Sur (3.7% a 367,000) y el Oeste (2.3% a 175,000).

Venta de viviendas de segunda mano en febrero

Las ventas de viviendas existentes en los Estados Unidos aumentaron inesperadamente un 9.5% a una tasa anualizada ajustada estacionalmente de 4.38 millones de unidades en febrero de 2024, el nivel más alto en un año, en comparación con 4 millones en enero y las previsiones del mercado de 3.95 millones, con oferta adicional de viviendas ayudando a satisfacer la demanda del mercado.

Incluso con este gran salto intermensual, el dato interanual queda en un -3.3%:

Entre las cuatro principales regiones de los Estados Unidos, las ventas aumentaron en el Oeste, Sur y Medio Oeste, y se mantuvieron sin cambios en el Noreste.

Precios de vivienda en Estados Unidos

El índice de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller de 20 ciudades en los Estados Unidos mostró los datos corresponientes en enero (va con dos meses de retraso) un aumentó de un 6.6% interanual en enero de 2024, acelerándose desde un aumento del 6.2% en diciembre y en comparación con las expectativas del mercado de un avance del 6.7%.

Marcó el mayor aumento interanual en los precios de las viviendas desde noviembre de 2022.

El dato intermensual creció un 0.14%:

ZeroHedge

Por segundo mes consecutivo, todas las ciudades reportaron aumentos en los precios anuales, con San Diego aumentando un 11,2%:

ZeroHedge

Según los datos trackeados por las ventas de viviendas de febrero, los precios de vivienda nueva y de segunda mano, están teniendo un comportamiento desigual:

El precio mediano de las viviendas nuevas cayó un 7,6% interanual a 400.500 dólares; precio de venta promedio de $ 485,000.

Mientras que el precio promedio de viviendas de segunda mano fue de $384,500, un aumento del 5.7% respecto al año anterior ($363,600).

Ese es el precio medio de viviendas nuevas más bajo desde junio de 2021... mientras que los precios de las viviendas existentes aumentaron... Se aproximan cada vez más:

La respuesta a si en algún momento pueden cruzarse o no, se podría encontrar en la oferta:

Se pusieron a la venta 463,000 nuevas viviendas durante el período, lo que representa aproximadamente 8.4 meses de oferta a la última tasa de ventas, la más alta desde octubre de 2022:

El inventario total de viviendas de segunda mano fue de 1.07 millones de unidades, un aumento del 5.9% respecto a enero y un 10.3% respecto al año anterior (970,000).

Como claramente se puede apreciar, el repunte de la oferta de vivienda nueva, es lo que está aliviando el alza de los preicos, algo que no ocurre en Europa.

Precios de alquiler en febrero

La media del alquiler solicitado en Estados Unidos aumentó un 2.2% interanual a $1,981 en febrero, el mayor incremento desde enero de 2023, y aumentó un 0.9% respecto al mes anterior.

Los alquileres solicitados alcanzaron un punto bajo el pasado febrero, lo que es una de las razones por las que vimos un aumento considerable interanual este febrero. Es probable que las tasas hipotecarias también hayan influido.

Vale la pena señalar que se espera que la Reserva Federal reduzca las tasas de interés antes de que termine el año, lo que podría convertir a más inquilinos en compradores y hacer que los alquileres solicitados vuelvan a bajar.

Un aumento en los alquileres en el noreste y medio oeste también contribuyó al aumento en los alquileres solicitados en febrero, lo que discutiremos más detalladamente en la próxima sección.

Si bien los alquileres aumentaron en febrero, son relativamente estables en comparación con los últimos dos años, cuando la pandemia llevó al mercado de alquiler a un vaivén. Durante la mayor parte de 2022, el crecimiento en los alquileres solicitados disminuyó rápidamente después de un aumento durante la pandemia, y en 2023, los alquileres solicitados realmente disminuyeron en comparación con el año anterior.

El alquiler medio solicitado en febrero estaba $73 por debajo (-3.5%) del máximo histórico establecido en agosto de 2022 (los alquileres a menudo alcanzan su punto máximo en el verano y su punto más bajo en el invierno), pero aún estaba $387 más alto (+24.3%) que en febrero de 2020, el mes anterior a que se declarara la pandemia de coronavirus y comenzara una fiebre de mudanzas que impulsó los alquileres. Eso significa que la asequibilidad sigue siendo difícil para muchos inquilinos estadounidenses.

Hipotecas en febrero

La tasa de interés promedio del contrato para hipotecas a 30 años con saldos de préstamos conformes (de $766,550 o menos) cayó 4 puntos básicos a 6.93% en la semana que finalizó el 22 de marzo de 2024, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.

"Las tasas más bajas deberían ayudar a liberar inventario adicional a medida que se reduce el efecto de bloqueo, pero esperamos que esto solo ocurra gradualmente, ya que pronosticamos que las tasas se moverán hacia el 6% para finales de año", dijo Joel Kan, economista de la MBA. La Fed dejó las tasas de interés estables en su reunión de marzo, pero dejó abierta la posibilidad de tres recortes de tasas este año.

China

La situación China se mantiene débil los primeros meses del año, donde los datos han sido difusos debido a esa festividad de Año Nuevo Lunar celebrada a mediados de febrero.

Se están mostrando ciertas mejoras en cuanto a PMI en marzo, pero aún es pronto para ver confirmaciones. Los tipos de interés se encuentran en mínimos históricos en 3.45% para un año y 3.95% para 5 años (referencia para hipotecas), sin embargo y pese a otro tipo de estímulos, no se muestra un traslado rápido de estos a la economía.

Precio de vivienda en febrero

Los precios de las viviendas en China continuaron cayendo en febrero, subrayando el desafío para las autoridades mientras intensifican los esfuerzos para salvar el atribulado mercado.

Acumula ya 8 meses consecutivos de descensos intermenusales, 6 de ellos, de un 0.3% o más (revisados)

Los precios de las viviendas nuevas en 70 ciudades, excluyendo la vivienda subsidiada por el estado, cayeron un 1.9% en comparación con el año anterior, más pronunciadamente que la caída del 1.2% en enero.

Los precios de las viviendas existentes cayeron un 5.2% interanual, empeorando desde el 4.5% en enero y cayendo en todas las 70 ciudades. Disminuyeron un 0.62% mes a mes, mejorando desde una disminución del 0.68% en enero.

Bloomberg

Las disminuciones en los precios tanto de viviendas nuevas como usadas se profundizaron en febrero en comparación con el año anterior, incluso cuando se aliviaron ligeramente en términos mensuales, según mostraron cifras de la Oficina Nacional de Estadísticas.

Detener la caída en los valores es clave para revivir la demanda de compradores de viviendas, lo que ayudaría a los desarrolladores al proporcionarles el efectivo necesario para pagar deudas.

La crisis de liquidez ha alcanzado otro nivel bajo, ya que China Vanke Co., respaldada por el Estado y el segundo desarrollador más grande del país por ventas, lucha por evitar su primer incumplimiento.

Problemas inmobiliarios relacionados con promotores

La promotora china Country Garden ha solicitado a la bolsa de Hong Kong la suspensión de la negociación de sus acciones desde este 2 de abril a la espera del anuncio de sus cuentas correspondientes al ejercicio 2023, después de que la empresa comunicase la semana pasada el aplazamiento de su publicación más allá de la fecha tope del pasado 31 de marzo.

En un comunicado remitido a la bolsa de Hong Kong, Country Garden ha informado de que "a solicitud de la sociedad", la negociación de las acciones de la compañía "está suspendida" a la espera de la publicación de los resultados anuales de 2023. Según las normas del parqué de Hong Kong, las empresas deben publicar sus resultados anuales dentro de los tres meses siguientes al final del ejercicio financiero.

La promotora informó al mercado de que "le tomará más tiempo completar la preparación de los estados financieros consolidados del grupo para el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2023".

sobre el autor: Diego Puertas

Diego es analista de inversión independiente y asesor financiero certificado por CISI. Es autor del boletín de análisis The Market Eye y colaborador en numerosos medios financieros y servicios privados de análisis económico. Habitualmente comparte sus análisis y opiniones en sus redes sociales y newsletter.

¿Quieres recibir contenidos como este? Apúntate a la newsletter de Zona3:

>