[Febrero 2024] Tasas altas por más tiempo alza los precios

marzo 10  

Diego puertas

Datos inmobiliarios publicados en febrero de 2024

En la edición de este mes

Exceptuando la primera mitad de enero, los primeros dos meses de 2024, han estado marcados por el repunte de los rendimientos de los bonos mundiales, que ha traído consigo rebotes en las tasas hipotecarias.

Este hecho, no beneficia el alivio de los precios, ya que los promotores ven mayores dificultades para financiar proyectos y los vendedores, no quieren eliminar su hipoteca para adquirir una a mayor interés.

2024 será el año de las bajadas de tipos, pero mientras tanto las tasas altas por más tiempo sigue perjudicando a la oferta, no tanto a la demanda. Muchos inversores se preguntan porque el famoso QT o restricción cuantitativa no está teniendo tanto impacto como se pensaba, una explicación se puede obtener de los comentarios del viernes 1 de marzo de la Waller, de la Fed de NY:

"Cuando una casa está ardiendo, echar agua sobre el fuego lo apagará.... Pero cuando el fuego está apagado, vaciar el agua no reaviva el fuego: los beneficios iniciales no se deshacen".

En España, la economía muestra un crecimiento más sólido que otros países de la eurozona. Los precios inmobiliarios muestran una mayor fortaleza, acercándose a los máximos históricos de junio de 2007, impulsados principalmente por la escasa oferta, que no parece recibir ningún incentivo para aumentar. Los datos de venta y alquiler en el principal portal inmobiliario del país respaldan esta tendencia.

En la eurozona, la economía sigue mostrando debilidades, especialmente en las manufacturas y la construcción. Alemania, en particular, continúa siendo un lastre para la región, con datos más débiles desde la pandemia.

En Reino Unido, los precios siguen al alza mientras las tasas hipotecarias permanecen en niveles restrictivos. Se observa un ligero aumento en las hipotecas aprobadas, lo que podría aliviar los precios a medida que las tasas hipotecarias disminuyan en los próximos meses. Además, la inflación sorprendió a la baja en enero, aunque hay grandes diferencias en los precios, especialmente en el alquiler, donde la ciudad de Londres impulsa la media al alza.

En Estados Unidos, la economía continúa mostrando un crecimiento sólido, a pesar de datos mixtos en enero. Las tasas hipotecarias han repuntado debido al alza de los rendimientos de los tipos, lo que podría afectar las ventas de viviendas, aunque aún no hay evidencia clara de ello. Por otro lado, el aumento de inventarios mientras las tasas disminuyen comienza a ser notable en el mercado.

En China, se proyecta un crecimiento económico del "alrededor del 5%" para este año, mientras el país trabaja en transformar su modelo de desarrollo. Sin embargo, se enfrenta a una profunda crisis en el sector inmobiliario, junto con desafíos estructurales como débiles retornos de inversión y una demanda de préstamos en declive. El gobierno se esfuerza por equilibrar la necesidad de estimular la economía con el control del apalancamiento. La incertidumbre política y la opacidad en la toma de decisiones también preocupan a los inversores.

*Todos los datos están actualizados a fecha 5 de marzo de 2024, aunque se conocen y comentan datos correspondientes al mes de febrero; la mayoría hacen referencia a enero, también hay algún comentario haciendo referencia al año 2023 completo.


Listado de contenidos

España

La economía española sigue mostrando un crecimiento más sólido que el de otros países de la eurozona.

Los precios también muestran una mayor fortaleza, situándose a menos de un 3% de los máximos históricos de junio de 2007. El principal impulsor de los precios sigue siendo la escasa oferta, para la cual parece que no hay ningún incentivo. Los datos tanto de venta como de alquiler en el principal portal inmobiliario del país (idealista), lo dejan claro.

Precio de la vivienda de segunda mano en el mes de febrero

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una subida del 0,4% durante el mes de febrero, situándose en 2.056 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista.

Este dato es un 7,2% más alto que el del mismo mes del año pasado mientras que se sitúa un 2,8% por debajo del precio máximo histórico de la vivienda en España, registrado en junio de 2007.

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Por comunidades: 13 Comunidades Autónomas españolas muestran precios superiores al mes pasado.

Canarias (1,5%) lidera las subidas, seguida de la Comunidad de Madrid (1,4%), Región de Murcia (1,1%), Baleares y Extremadura (1% en ambos casos). Por debajo del 1% se encuentran los incrementos de Aragón (0,9%), Castilla-La Mancha (0,6%), Cantabria (0,6%), Euskadi (0,6%), Comunitat Valenciana (0,5%), Galicia (0,2%), Castilla y León y Andalucía (0,1% en las dos regiones).

Navarra (-0,6%), Cataluña (-0,2%) y Asturias (-0,1%), por el contrario, son las únicas regiones en las que ha bajado el precio. En La Rioja, los precios se han mantenido sin cambios durante el mes de febrero.

Baleares con 4.191 euros/m2 es la autonomía más cara seguida por la Comunidad de Madrid (3.292 euros/m2). Les siguen Euskadi (2.883 euros/m2), Canarias (2.501 euros/m2) y Cataluña (2.338 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla, encontramos a Castilla-La Mancha (922 euros/m2), Extremadura (977 euros/m2) y Castilla y León (1.180 euros/m2), que son las comunidades más económicas.

Por provincias: Hasta 33 provincias tienen precios superiores a los registrados en el mes anterior.

Las mayores subidas se han vivido en Huesca, donde las expectativas de los vendedores han subido un 3,4%, seguida de Lleida (3,2%), Cáceres (2%), Las Palmas (1,6%) y Santa Cruz de Tenerife (1,5%). En el lado contrario se encuentra Soria (-2,7%) que es la provincia donde más se reduce el precio de la vivienda usada, seguida por Lugo (-0,7%), Salamanca (-0,7%) y Navarra (-0,6%).

Baleares se reafirma como la provincia más cara para adquirir una vivienda (4.191 euros/m2) por delante de Guipúzcoa (3.523 euros/m2). Les sigue Madrid (3.292 euros/m2), Málaga (3.113 euros/m2), Vizcaya (2.768 euros/m2) y Barcelona (2.644 euros/m2).

Ciudad Real es la provincia más económica con un precio de 747 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Jaén (835 euros/m2) y Cuenca (837 euros/m2).

Por capitales: Durante el mes de febrero, 33 capitales han experimentado también incrementos en el precio de la vivienda.

La subida más pronunciada es la vivida por Teruel, donde las expectativas de los vendedores crecieron un 2,4%, seguida de Tarragona (2,2%), Madrid (1,9%), Murcia (1,9%) Valencia y Santander (1,8% en ambos casos). Cuenca (-2,3%), por el contrario, encabeza las caídas de precios en el último mes, seguida de Badajoz (-1,3%), Lugo y Santa Cruz de Tenerife (-1,2% en las dos capitales).

Entre los grandes mercados, los precios, además de Madrid y Valencia, han crecido en Alicante, Barcelona y Málaga (que comparten un incremento del 1,2%), además de Bilbao (0,4%) y Palma (0,2%). En Sevilla, en cambio, los precios descendieron un 0,4% en febrero.

Con esta subida el precio en Madrid se establece en 4.268 euros/m2mientras que en Barcelona el precio se ha situado los 4.310 euros/m2. San Sebastián es la capital más cara de España al situar su precio en 5.392 euros/m2. Zamora. En cambio, es la capital más económica con sus 1.127 euros/m2, seguida por Jaén (1.157 euros/m2) y Lleida (1.205 euros/m2).

Precio del alquiler en febrero

El mes de febrero se ha cerrado con una subida mensual del precio del alquiler en España del 1,7% hasta establecerse en 12,6 euros/m2, lo que supone el mayor precio del alquiler en España de la serie histórica, según el último informe de precios de los arrendamientos publicado por idealista.

En el último trimestre, el precio ha subido un 5,5% mientras que en el último año se produce una subida del 11,9%.

Según Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “los precios siguen acelerando su incremento, empujados por la cada vez más acuciante falta de oferta. La realidad del mercado, ya anunciada por muchos expertos desde hace años, se muestra con toda su crudeza y las familias que están buscando una vivienda en alquiler están viviendo en sus propias carnes las consecuencias en forma de altos precios, colas y 'castings' para acceder a los alquileres y al endurecimiento de los criterios de riesgo que aplican los propietarios".

Algunos datos sobre la oferta trackeados por la web de idealista que dan escalofríos… Del total del parque inmobiliario, tan solo el 4.16% está disponible para la compra y solo el 0.61% para el alquiler (2024 hasta el mes de febrero)

Por capitales: Hasta 32 capitales han experimentado subidas en el precio de la vivienda en alquiler durante el último mes.

El incremento más pronunciado es el de Melilla, donde las rentas subieron un 5,4%, seguido de las subidas de Pontevedra (3,3%), Jaén (2,4%), Madrid (2,3%) y Las Palmas de Gran Canaria (2,2%). Por el contrario, Segovia es la capital en la que más bajan las rentas durante el último mes (-2,2%), seguida de Ciudad Real (-1,9%), Vitoria (-1,5%), Tarragona y Logroño (-1,4% en ambos casos).

El comportamiento de las rentas en las principales ciudades del país ha sido dispar. Por un lado, sube en Madrid (2,3%), Sevilla (1,4%), Alicante (0,9%), San Sebastián (0,7%) y Málaga (0,1%). En el lado contrario, el precio del alquiler baja en Palma (-1%) y Valencia (-0,8%), mientras que en Barcelona y Bilbao las rentas se han mantenido sin cambios en el último mes.

Barcelona continúa siendo la capital con los alquileres más caros con un precio de 20,8 euros/m2/mes, seguida por Madrid (18,7 euros/m2) y San Sebastián (17,3 euros/m2). Les siguen Palma (15,5 euros/m2), Bilbao (13,8 euros/m2) y Málaga (13,7 euros/m2). Por el contrario, Zamora (6,4 euros/m2), Ciudad Real (6,6 euros/m2) y Palencia (6,9 euros/m2) son las capitales con la renta más económica.

Por provincias: El precio del alquiler sube en 40 provincias con respecto al registrado en el mes anterior.

Las mayores subidas se han vivido en Cantabria (4,7%), Huelva (4,1%), Cuenca y Soria (4% en ambas provincias). En el lado contrario, las provincias que han experimentado mayores descensos en las rentas son Huesca (-2,3%), Álava (-1,8%), Segovia (-1,6%), Lleida (-1,2%) y Ciudad Real (-1%)

Barcelona (17,8 euros/m2) se mantiene como la provincia más cara, superando a Madrid (16,8 euros/m2) y Baleares (16,5 euros/m2). Les siguen Guipúzcoa con 15,7 euros/m2 y Málaga con 14 euros/m2. Jaén (5,6 euros/m2) junto a Zamora (5,8 euros/m2) y Ciudad Real (6 euros/m2), por el contrario, son las provincias más económicas.

Visados de obra nueva en diciembre y año completo 2023

Los visados de dirección de obra de vivienda nueva alcanzaron las 107.934 unidades en 2023, un 0,91% menos que el año anterior, cuando se registraron 108.923 visados, según los datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

La concesión de visados se situó en diciembre en 7.083, el menor dato desde agosto. Además, el dato del último mes supuso una caída del 12,64% en comparación al mismo mes del año 2022, cuando se registraron 8.108 visados de obra nueva.

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Préstamos hipotecarios en enero

Demanda de hipoteca en enero

El precio medio de las solicitudes de compra de vivienda se sitúa en 185.102€, un 8,3% superior al mismo periodo de 2023; el 83,1% de las hipotecas solicitadas tiene un importe inferior a 200.000€ y el 75,3% de las solicitudes son para la compra de vivienda habitual.

Firmas de hipoteca en enero

Las hipotecas a tipo mixto representan el 48% del total, el 67,8% de las firmas se financian por encima del 70%, el 66,5% tienen un importe inferior a 200.000€, las mejoras de hipoteca representan un 12,5% del total.

Euribor a cierre de febrero (tipo de interés de referencia en el mercado interbancario de la zona euro)

El euríbor cambia de tendencia y vuelve a enfilar las subidas. Tras la bajada de enero, el indicador termina el segundo mes del año con una media mensual del 3,671%, lo que se traduce en su primer repunte desde octubre.

En el segundo mes de 2023, el indicador se situó en el 3,534%, lo que significa que las hipotecas variables que tengan una revisión anual experimentarán una leve subida. Para una hipoteca media, el encarecimiento será de unos 10-12 euros al mes, lo que se traduce en unos 120-140 euros al año, el menor en casi dos años, aunque la cifra podría ser inferior en aquellos casos en los que se ha amortizado más capital (es decir, en los préstamos que ya llevan años en proceso de pago).

La buena noticia es que quienes tengan una revisión semestral, seguirán experimentando una rebaja de la cuota mensual, puesto que en agosto de 2023 el euríbor a 12 meses se movía por encima del 4%. En su caso, la bajada será de unos 20 euros al mes (unos 240 euros anuales).

Resto de la Eurozona

La economía de la eurozona sigue mostrando debilidades, especialmente en el sector manufacturero, pero aún más en la construcción.

Alemania sigue siendo el lastre de la región, con los datos más débiles desde la pandemia.

PMI Construcción Eurozona en enero

El Índice de Gerentes de Compras (PMI) de la Construcción de la Eurozona cayó a 41.3 en enero de 2024, descendiendo desde el 43.6 de diciembre, lo que indica la contracción más pronunciada en el sector desde la secuela del brote de COVID-19 en mayo de 2020.

La actividad de la construcción residencial experimentó la mayor disminución en cinco meses, y la actividad comercial se contrajo al ritmo más fuerte desde mayo de 2020.

La tasa de declive en la entrada de nuevos negocios fue la más pronunciada en la actual secuencia de 22 meses de declive, y la actividad de compra disminuyó por vigésimo mes consecutivo.

Mientras tanto, el ritmo de recortes de empleo se desaceleró. En cuanto a los precios, la inflación de costos de insumos se mantuvo sólida pero se enfrió desde diciembre.

Finalmente, la confianza empresarial se mantuvo débil en enero, con las empresas generalmente esperando una nueva disminución en la actividad durante el próximo año.

En Alemania

El Índice de Gerentes de Compras (PMI) de Construcción de Alemania cayó a 36.3 en enero de 2024, uno de los más bajos registrados, en comparación con 37 en diciembre, lo que apunta a una fuerte contracción en la actividad de construcción en general.

La debilidad se mantuvo centrada en el sector de la vivienda, que se contrajo a uno de los ritmos más rápidos registrados, y el trabajo en proyectos de construcción comercial cayó al ritmo más alto desde abril de 2020, mientras que la ingeniería civil mostró una mayor resistencia.

Mientras tanto, los costos de insumos enfrentados por las empresas constructoras aumentaron por segundo mes consecutivo, revirtiendo la tendencia observada durante gran parte del año pasado.

En Francia

El Índice de Gerentes de Compras (PMI) de Construcción de S&P Global France cayó aún más en territorio de contracción durante enero, descendiendo a 39.6 desde 42.6 en diciembre.

Marca el vigésimo mes consecutivo de recesión en el sector de la construcción del país y el más pronunciado en tres años, con el continuo debilitamiento de la demanda reflejado en otra fuerte disminución en los nuevos pedidos.

La actividad de construcción en todos los tipos de proyectos de edificación disminuyó en enero, con la construcción de viviendas y comercios experimentando notablemente importantes caídas.

Como resultado, los constructores franceses redujeron sus compras de materias primas, con la tasa de declive acelerándose a su ritmo más rápido en poco más de tres años.

Asimismo, el empleo vio su reducción más pronunciada desde julio, extendiendo el período actual de reducción de empleo a 11 meses.

En cuanto a los precios, los precios de entrada aumentaron aún más en enero, aunque la tasa de inflación se enfrió notablemente en el mes hasta su punto más bajo en 45 meses.

Por último, las perspectivas fueron sombrías, con la confianza empresarial permaneciendo moderada.

En Italia

El Índice de Gerentes de Compras de la Construcción (PMI) de Italia cayó a 51.6 en enero de 2024 desde 55.2 en el mes anterior, señalando una desaceleración significativa en el crecimiento de la actividad de construcción pero manteniendo el impulso expansivo por cuarto mes consecutivo.

Los encuestados señalaron un aumento adicional en nuevos negocios, vinculado a nuevos contratos atribuidos a los Planes Nacionales de Recuperación y Resiliencia posteriores a la pandemia de COVID-19 del país.

Sin embargo, la desaceleración fue atribuida al fin del esquema Superbonus intensivo en construcción, que otorgaba subsidios e incentivos fiscales a proyectos respetuosos con el medio ambiente.

En consecuencia, los constructores moderaron el ritmo de contratación, aunque el empleo neto continuó creciendo. Aun así, los proveedores lucharon por hacer frente al crecimiento en los nuevos pedidos, lo que provocó un aumento en los tiempos de entrega y los costos operativos.

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Precios de la vivienda en la Eurozona en enero

En Alemania

En enero, los precios de las viviendas existentes cayeron sólo ligeramente en términos intermensuales, pero las viviendas de nueva construcción siguen creciendo, alcanzando nuevos máximos históricos, según Europace.

Sorprendentemente, la desaceleración económica no parece estar afectando negativamente al mercado inmobiliario. Laa demanda de vivienda debida a la migración se ha convertido un reto mayor que la ralentización económica general debido a la escasa vivienda de obra nueva:

Los permisos de construcción en Alemania disminuyeron a 17423 unidades en diciembre desde 17638 unidades en noviembre de 2023. Los permisos de construcción en Alemania promediaron 20676,72 unidades desde 2003 hasta 2023, alcanzando un máximo histórico de 36606,00 unidades en diciembre de 2019.

En Francia

El índice de precios de la vivienda de Francia aun no se ha actualizado al cuarto trimestre del año 2023. Sin embargo, viendo la evolución de los precios según portales inmobiliarios, todo parece indicar que el repunte del tercer trimestre continuó:

Y la cosa no queda ahí, porque en el mes de febrero se vio un gran repunte en los portales inmobiliarios:

El precio medio de un piso en venta es de 4.421 €. En cuanto a las casas en venta, el precio medio es de 2.330 €.

Las viviendas iniciadas desde 2017 siguen con una clara tendencia a la baja, el último dato conocido, el de enero, disminuyó a 20457 unidades en enero desde 38323 unidades en diciembre de 2023.

En Italia

En febrero de 2024 las propiedades residenciales en venta se pidieron de media 1.994€ por metro cuadrado , con un incremento del 1,63% respecto a febrero de 2023 (1.962 €/m²). En los últimos 2 años, el precio medio en Italia alcanzó su punto máximo en febrero de 2024, con un valor de 1.994€ por metro cuadrado. El mes con el precio de venta más bajo fue agosto de 2022: por una propiedad en venta se pidió una media de 1.927 € por metro cuadrado.

En febrero de 2024 para viviendas en alquiler se pidió una media de 13,12€ mensuales por metro cuadrado , con un incremento del 9,88% respecto a febrero de 2023 (11,94 € mensuales por metro cuadrado). En los últimos 2 años, el precio medio en Italia alcanzó su máximo en el mes de febrero de 2024, con un valor de 13,12€ por metro cuadrado. El mes con el precio de venta más bajo fue abril de 2022: para una propiedad en alquiler, se pidió una media de 11,50 € al mes por metro cuadrado.

Reino Unido

En Reino Unido, los precios siguen al alza a medida que las tasas hipotecarias se mantienen en niveles restrictivos.

Las hipotecas aprobadas aumentan ligeramente, a medida que las tasas hipotecarias bajen los próximos meses, lo que debería ser un alivio para los precios. La inflación también sorprendió a la baja en el mes de enero.

Sí que es cierto que hay grandes diferencias, por ejemplo, en el alquiler, donde la ciudad de Londres impulsa la media al alza.

PMI Construcción en enero

El Índice de Gestión de Compras (PMI) de la Construcción del Reino Unido de S&P Global aumentó a 48.8 en enero de 2024 desde 46.8 el mes anterior, señalando la contracción más lenta en la actividad de construcción en el Reino Unido desde agosto, pero permaneciendo en territorio de contracción por quinto mes consecutivo.

El trabajo nuevo se contrajo por sexto mes consecutivo, con empresas citando demoras en la toma de decisiones entre los clientes y condiciones de mercado moderadas.

Mientras tanto, los números de empleo cayeron marginalmente, mientras que el uso de subcontratistas se mantuvo ampliamente sin cambios respecto al mes anterior. Además, los datos más recientes señalaron una inflación sostenida en los insumos para los constructores, a pesar de la caída en la compra de insumos.

Aun así, las empresas esperan una fuerte mejora en las condiciones comerciales, con un optimismo que alcanza su punto más alto en dos años.

Precio vivienda en enero

El Índice de Precios de las Viviendas de Halifax aumentó un 1.1%, intermensual en enero de 2024, registrando el cuarto mes consecutivo de ganancias.

El dato interanual creció un un 2.5%, siguiendo a un 1.8% revisado al alza en el mes anterior y señalando el nivel más alto desde enero de 2023.

El repunte del índice, cada vez es más claro:

Una vivienda típica en el Reino Unido ahora cuesta £291,029, más de £3,900 más que el mes pasado. En todo el país, Irlanda del Norte registró el crecimiento más sólido, aumentando un 5.3%; mientras que Escocia y Gales aumentaron un 4.0% cada una. Mientras tanto, Londres retiene el primer lugar en el precio promedio de viviendas más alto en todas las regiones, con £529,528.

Sin embargo, aunque la actividad de viviendas ha aumentado en los últimos meses, las tasas de interés siguen siendo elevadas en comparación con los mínimos históricos vistos en los últimos años y la demanda sigue superando a la oferta.

Respecto al alquiler en febrero

El precio medio de alquiler en el Reino Unido para febrero de 2024 es de £1262.

Excluyendo Londres, el promedio del Reino Unido es ahora de £1.063.

El alquiler mensual ha fluctuado en todas las regiones, excepto en Yorkshire y Humberside, que se ha mantenido en £ 852 al mes.

El noreste de Inglaterra sigue siendo la zona más barata para alquilar en el Reino Unido, £665 al mes.

Tipo hipotecario en enero

La tasa hipotecaria en el Reino Unido se mantuvo sin cambios en el 7,96% en enero.

El BoE siempre ha manteniedo un tono más cauto frente a las bajadas de tipos, lo que no provocó correciones excesivas en las tasas, ni tampoco subidas en febrero. Es más, debido a la sorpresa a la baja de su dato de IPC, quizás el tono de los funcionaros se inclina más hacia futuras bajadas de tipos.

Hipotecas aprobadas en enero

Las aprobaciones netas de hipotecas para la compra de viviendas en el Reino Unido, un indicador de futuros préstamos, aumentaron a 55.2 mil en enero de 2024 desde 51.5 mil en el mes anterior, superando las expectativas del mercado de 52.0 mil.

Las aprobaciones de hipotecas alcanzaron el nivel más alto desde octubre de 2022, ya que las tasas de interés en las hipotecas recién otorgadas cayó por segundo mes consecutivo.

La tasa de interés 'efectiva' cayó 9 puntos básicos a 5.19% en enero. Mientras tanto, la tasa sobre el saldo pendiente de hipotecas aumentó 5 puntos básicos a un nuevo máximo histórico de 3.41%.

Las aprobaciones para la refinanciación de hipotecas, que cubren solo a aquellos con un prestamista diferente, permanecieron estables en 30.9 mil en enero.

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Estados Unidos

La economía estadounidense sigue mostrando un crecimiento bastante sólido, pese a los datos mixtos que se han conocido en el mes de enero.

Las tasas hipotecarias han repuntado debido al alza de los rendimientos de los tipos y el retraso de esa "esperada" primera bajada de tipos, eso debería aumentar la venta de viviendas, sin embargo, aún no hay evidencias claras para ello.

Por el lado de los precios, el aumento de los inventarios a medida que las tasas disminuyen, está empezando a ser notable.Viviendas iniciadas y permisos de construcción en enero

Los permisos de construcción en los Estados Unidos disminuyeron un 0.3% a una tasa anual ajustada estacionalmente de 1.489 millones en enero de 2024, frente a los 1.493 millones de diciembre y en comparación con una estimación preliminar de 1.470 millones.

Las aprobaciones de unidades en edificios con cinco unidades o más cayeron un 5.8% a una tasa de 419 mil, alcanzando el nivel más bajo desde octubre de 2020, mientras que las autorizaciones de viviendas unifamiliares aumentaron un 2.2% a un máximo de 20 meses de 1.021 millones.

Las viviendas iniciadas en los Estados Unidos cayeron un 14.8% mes a mes a una tasa anualizada de 1.331 millones en enero de 2024, el más bajo desde agosto y sin cumplir con las previsiones del mercado de 1.46 millones. Es la mayor caída desde abril de 2020, después de un aumento revisado del 3.3% a 1.562 millones en diciembre.

Los inicios de viviendas unifamiliares bajaron un 4.7% a 1.004 millones, y la tasa para unidades en edificios con cinco unidades se desplomó un 35.8% a 314 mil.

Revisando los datos más en detalle:

Los permisos para viviendas multifamiliares cayeron a su nivel más bajo desde octubre de 2020. Los permisos para viviendas unifamiliares subieron después de aumentar constantemente a lo largo de 2023.

Y los inicios de viviendas multifamiliares fueron aún peores, cayendo de 489.000 a 314.000, el nivel más bajo desde mayo de 2020 (cuando la economía estaba cerrada)...

Venta de nuevas viviendas en enero

Las ventas de nuevas viviendas unifamiliares en los Estados Unidos aumentaron un 1.5% respecto al mes anterior, a una tasa anualizada ajustada estacionalmente de 661,000 en enero de 2024, sin cumplir con las expectativas del mercado de 680,000.

Dejando el dato interanual en el 1.8%

Pese al dato tan débil, la lectura marcó el segundo mes consecutivo de ventas más altas, en línea con la caída de las tasas hipotecarias durante el primer mes del año… Aunque esto cambia para febrero, ya que las tasas han repuntado y se acercan al 7%.

Venta de viviendas de segunda mano en enero

Las ventas de viviendas existentes en los Estados Unidos aumentaron un 3.1% mes a mes a una tasa anualizada ajustada estacionalmente de 4 millones de unidades en enero de 2024, el nivel más alto en cinco meses, en comparación con 3.88 millones en diciembre y las previsiones del mercado de 3.97 millones.

El dato interanual aun se encuentra en terreno negativo:

Las listas de viviendas estaban ligeramente más altas, y los compradores de viviendas están aprovechando las tasas hipotecarias más bajas en comparación con finales del año pasado, aunque recuerde, los datos de febrero harán frente a un ligero repunte de las tasas hipotecarias, que puede mermar el apetito de compra.

Venta de viviendas pendientes en enero

Las ventas de viviendas pendientes en los Estados Unidos disminuyeron un 8.83 por ciento en enero de 2024 en comparación con el mismo mes del año anterior.

Esta fue la mayor caída intermensual desde agosto y arrastró la caída interanual de las ventas al -6,82%, volviendo a caer cerca de mínimos históricos...

Precios de venta de vivienda nueva y segunda mano en enero

El índice S&P Global Case-Shiller que muestra los precios de las viviendas en las 20 ciudades más grandes de Estados Unidos, siempre va un mes atrasado con respecto a los datos recogidos en la venta de viviendas, no obstante, siempre conviene observarlo.

El dato aumentó por undécimo mes consecutivo en diciembre, un aumento intermensual del 0,21 % (en línea con el 0,20 % intermensual esperado y el 0,24 % anterior).

Eso impulsó el precio interanual hasta el +6,13% (en línea con la expectativa del +6,03%).

"Si bien no estamos experimentando las ganancias de dos dígitos observadas en los dos años anteriores, el crecimiento por encima de la tendencia debería ser bien recibido considerando los costos crecientes de financiar hipotecas de viviendas ", según Brian D. Luke, director de Materias Primas, Real y Digital. Activos en S&P Dow Jones Indices.

En términos interanuales, no hubo ninguna ciudad con precios más bajos por primera vez desde noviembre de 2022.

Volviendo a la venta de viviendas, podemos analizar los precios recogidos durante el mes de enero:

El precio medio de las nuevas casas vendidas en el período fue de $420,700marcando la quinta caída consecutiva (ligeramente por encima de los $413,000 en diciembre, que fue el mínimo de dos años).

Curiosamente, el precio promedio se disparó de $493,4 mil a $534,3 mil)... lo que indica que se están vendiendo más casas de mayor precio...

Observando los datos de inventario más recientes de la correduría de bienes raíces residenciales  Redfin, muestran que los listados de casas nuevas aumentaron un 13% año tras año durante las cuatro semanas que terminaron el 25 de febrero, el aumento más significativo en tres años. 

Por el lado de las viviendas de segunda mano… El precio medio de la vivienda existente para todos los tipos de vivienda fue de 379.100 $, un máximo histórico para el mes de enero.

(En la imagen los precios de la vivienda nueva no están actualizados a enero)

Los listados subieron ligeramente y los compradores de viviendas están aprovechando los tipos hipotecarios más bajos en comparación con finales del año pasado. (aunque han vuelto a repuntar en febrero)

El inventario total de viviendas fue de 1,01 millones de unidades, un 2% más que en diciembre, y el inventario sin vender se sitúa en un suministro de 3 meses al ritmo actual de ventas, por debajo de los 3,1 meses de diciembre.

Las propiedades solían permanecer en el mercado durante 37 días en enero, en comparación con los 29 días de diciembre y los 33 días de enero de 2023.

¿Quién está comprando casas?

Especialmente, compradores institucionales, ya que los compradores de vivienda primerizos se ven afectados por el precio.

Los compradores de vivienda primerizos representaron el 28% de las ventas en enero, en comparación con el 29% en diciembre y el 31% en enero de 2023.

Las ventas en efectivo representaron el 32% de las transacciones en enero, en comparación con el 29% en diciembre y el año anterior.

Precios de alquiler en noviembre

El alquiler solicitado medio en Estados Unidos aumentó un 1,1 % interanual hasta los 1.964 dólares en enero, el mayor aumento anual desde marzo de 2023, y se mantuvo sin cambios respecto al mes anterior.

Si bien los alquileres aumentaron con respecto al año anterior, el panorama general es que el crecimiento de los alquileres se está estabilizando después de haber aumentado durante la pandemia y luego desacelerarse rápidamente desde mediados de 2022 hasta mediados de 2023. 

Hipotecas en noviembre

La tasa promedio en una hipoteca fija a 30 años estaba en 6.94% al 29 de febrero, el cuarto aumento consecutivo, 4 puntos básicos por encima de la semana anterior, alcanzando el nivel más alto en más de dos meses.

Hace un año, la tasa promedio en una hipoteca fija a 30 años era del 6.65%.

"El reciente rebote en las tasas ha frenado el impulso ya tentativo de los compradores de vivienda a medida que nos acercamos a la primavera, una temporada históricamente activa para la compra de viviendas. Si bien las ventas de viviendas de nueva construcción están en una dirección positiva, las tasas más altas y los precios elevados continúan planteando desafíos de asequibilidad que pueden dejar a los posibles compradores de vivienda en la línea lateral".

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China

La economía china sigue dejando muestras claras de desaceleración económica, como han dejado claro en la Asamblea Nacional, estimando un objetivo de crecimiento del 5%, igual que el año anterior.

Sí que es cierto que en la festividad del Año Nuevo, las cifras de viajes mostraron un aumento respecto a los últimos años, pero de momento poco más...

El sector inmobiliario sigue siendo el gran lastre para su economía, pesa más de un 20% del total del PIB, los grandes promotores están en problemas y los inversores extranjeros alejados del país.

Además, en lo que va de año 2024, los esfuerzos por estimular las bolsas, tampoco están dando sus frutos.

Precio de vivienda en diciembre

Los precios de las viviendas en China cayeron a un ritmo más lento tanto para las unidades nuevas como para las existentes en enero, las primeras señales de mejora en 10 meses.

Los precios de las viviendas nuevas en 70 ciudades, excluidas las viviendas subsidiadas por el estado, cayeron un 0,37% el mes pasado respecto a diciembre, cuando retrocedieron un 0,45% , según mostraron el viernes las cifras de la Oficina Nacional de Estadísticas.

El mercado de segunda mano también mejoró, con una caída de precios que se redujo al 0,68%. Este gráfico muestra la evolución interanual:

Asamblea Nacional China

Durante el primer trimestre del año, China plantea sus objetivos de crecimiento anuales… Y también hace comentarios sobre la situación inmobilairia del país. Estos fueron los más relevantes:

  1. "China apuntará a un crecimiento económico de "alrededor del 5%" este año mientras trabaja para transformar su modelo de desarrollo (leer crecer mágicamente mientras desapalanca agresivamente), frenar la capacidad industrial excedente (leer construir menos ciudades fantasma mientras intenta contener las repercusiones de la mayor crisis inmobiliaria de la historia), desactivar los riesgos del sector inmobiliario (leer transferir la propiedad de innumerables desarrolladores inmobiliarios insolventes al estado mientras se fomenta la inversión extranjera) y reducir el gasto improductivo de los gobiernos locales (leer limitar la corrupción en un país donde 1 de cada 3 yuanes es desviado, robado o de otro modo vaporizado)"

Esta cita menciona explícitamente la necesidad de "desactivar los riesgos del sector inmobiliario", lo que indica que el gobierno chino está trabajando para abordar las preocupaciones relacionadas con el mercado inmobiliario.

  1. "Una recuperación del COVID abortada en el último año ha puesto al descubierto los profundos desequilibrios estructurales de China, desde la débil demanda de consumo hasta los rendimientos cada vez más bajos de la inversión y el colapso en la demanda de préstamos, lo que ha provocado llamados a un nuevo modelo de desarrollo. Una crisis inmobiliaria, una deflación cada vez mayor, una debacle en el mercado de valores, crecientes problemas de deuda de los gobiernos locales y un aumento en las protestas de trabajadores chinos enfurecidos han aumentado la presión sobre los líderes de China para responder a estos llamados."

En esta parte, se menciona una "crisis inmobiliaria" como uno de los desafíos que enfrenta China, lo que sugiere que el mercado inmobiliario está contribuyendo a la presión sobre los líderes chinos para adoptar un nuevo modelo de desarrollo.

  1. "Para alcanzar el objetivo de crecimiento del 5%, China deberá tomar medidas para aliviar el estrés financiero de los desarrolladores para evitar viviendas sin terminar. El sentimiento sigue siendo débil, especialmente entre los inversores extranjeros, dadas las problemáticas inmobiliarias en China."

Aquí se menciona la necesidad de aliviar el estrés financiero de los desarrolladores para evitar la acumulación de viviendas sin terminar, lo que implica que el mercado inmobiliario está experimentando dificultades financieras que podrían afectar la economía en general.

sobre el autor: Diego Puertas

Diego es analista de inversión independiente y asesor financiero certificado por CISI. Es autor del boletín de análisis The Market Eye y colaborador en numerosos medios financieros y servicios privados de análisis económico. Habitualmente comparte sus análisis y opiniones en sus redes sociales y newsletter.

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