[Enero 2024] La baja oferta continúa ejerciendo presión sobre los precios

febrero 12  

Diego puertas

Datos inmobiliarios publicados en enero de 2024

En la edición de este mes

Arranca 2024, que promete ser el año en el que la asequibilidad de la vivienda aumentará, la inflación se enfriará, el empleo se estabilizará y las hipotecas potencialmente se abaratarán.

España: Los precios siguen al alza, en enero han subido más de un 8% interanual, la oferta de nueva vivienda sigue siendo mínima y solo la esperanza de bajada de tasas durante 2024 puede aliviar el crecimiento de los precios.

Resto de la Eurozona: La situación global de la Eurozona se muestra más débil que en España; algunos países como Alemania están lastrando mucho el crecimiento económico de la región.

Reino Unido: Los precios de la vivienda vuelven a acelerar a finales del año 2023 debido a la escasa oferta y a que la elevada inflación quizás obligue al BoE a mantener los tipos altos por más tiempo.

Estados Unidos: La situación estadounidense de fuerte crecimiento económico sigue tensando al alza los precios, aunque durante los últimos meses se siente cierto alivio debido a las perspectivas de bajadas de tipos y a un ligero aumento de oferta, tanto en venta como de alquiler.

China: La situación sigue siendo preocupante; las liquidaciones de sus principales promotores continúan y los precios durante 2023 han extendido la tendencia bajista que se inició en 2018.

*Todos los datos están actualizados a fecha 5 de febrero de 2024, aunque se conocen datos correspondientes al mes de enero; la mayoría hacen referencia a diciembre.


Listado de contenidos

España

La economía española arranca el año 2024 conociendo unos positivos datos sobre su PIB en el cuarto trimestre del año 2023, sorprendiendo al alza con un crecimiento del 0.6% intertrimestral, frente al 0.4% esperado.

La inflación también sigue la senda a la baja, y el efecto base desaparecerá este año, dejando a la vista el verdadero dato de inflación.

Las manufacturas parecen haber tocado fondo y, aunque siguen en terreno de contracción, el dato de enero es el mayor desde marzo de 2023. En el sector inmobiliario, los precios siguen al alza y mientras la escasa oferta perdure, será difícil ver correcciones en el precio.

Precio de la vivienda de segunda mano en el mes de enero

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una subida del 0,4% durante el mes de enero, situándose en 2.049 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista.

Este dato es un 8,2% más alto que el del mismo mes del año pasado mientras que se sitúa un 3,2% por debajo del precio máximo histórico de la vivienda en España, registrado en junio de 2007.

Por sexto mes consecutivo, desde agosto de 2023, la oferta de casas en venta supera los 2.000 euros/m2, una cifra que no se repetía desde julio de 2008.

Idealista

Las razones para este aumento de los precios que sigue escalando es la alta demanda que, a pesar de la subida de tipos se ha mantenido fuerte, el número creciente de hogares y una oferta (sobre todo en obra nueva) escasa.

El principal impulsor al alza para el precio de la vivienda es la escasa oferta.

Por un lado, existe una mínima oferta de obra nueva. Fijense, los datos más recientes de visados de obra nueva muestran que en el año 2023, hasta noviembre solo eran 100.582 una cifra que es un 0,23% inferior a la registrada en 2022, cuando se alcanzaron los 100.815 visados, según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU).

De este total, 22.126 visados fueron para vivienda unifamiliar, un 7,51% menos respecto a noviembre de 2022, y 78.417 (+2,04%) pertenecieron a edificios de viviendas en bloque.

Un dato también relevante que muestra el problema de la vivienda de obra nueva en España es el consumo de cemento. En el año 2023 cayó hasta las 14,5 millones de toneladas, en mínimos desde el año 2020.

En comparación con la media europea, el consumo de cemento per cápita de España se encuentra un 34% por debajo del promedio.

Por otro lado, existe un problema de oferta de vivienda de segunda mano, principalmente por un motivo, el alza de las hipotecas. Nadie quiere desacerse de su vivienda e hipotecarse a unas tasas tan elevadas.

Fijese, el porcentaje de los ingresos de los hogares necesarios para comprar a una vivienda creció hasta el 22%, en el cuarto trimestre de 2023. En diciembre de 2022 este dato fue del 18%.

A medida que las tasas desciendan, se podrán ver disminuciones en el porcentaje y aumentos en el mercado de Compra-Venta.

Por comunidades: 14 Comunidades Autónomas muestran precios superiores al mes pasado.

Baleares (1,6%) lidera las subidas, seguida de Canarias (1,3%), Comunidad de Madrid (1,2%) y Comunitat Valenciana (1%).

Por debajo del 1% se encuentran los incrementos de Extremadura (0,9%), Cantabria (0,7%), Navarra (0,6%), Región de Murcia (0,5%), Galicia (0,4%), Castilla y León (0,2%), Cataluña (0,2%), Andalucía, La Rioja y Euskadi (0,1% en los tres casos). Asturias y Aragón, por el contrario, son las únicas regiones en las que ha caído el precio ya que las expectativas de los vendedores han bajado un 0,1%. En Castilla-La Mancha, los precios se han mantenido sin cambios durante el mes de enero.

Baleares, con 4.148 euros/m2, es la autonomía más cara seguida por la Comunidad de Madrid (3.247 euros/m2). Les siguen Euskadi (2.867 euros/m2), Canarias (2.463 euros/m2) y Cataluña (2.344 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla, encontramos a Castilla-La Mancha (917 euros/m2), Extremadura (967 euros/m2) y Castilla y León (1.178 euros/m2), que son las comunidades más económicas.

Por provincias: Hasta 36 provincias tienen precios superiores a los registrados en el mes anterior.

Las mayores subidas se han vivido en Lleida y Las Palmas, donde las expectativas de los vendedores han subido un 1,9%, seguidas de Baleares (1,6%), Badajoz y Madrid (1,2% en ambos casos). En el lado contrario, se encuentra Soria (-2,3%) que es la provincia donde más se reduce el precio de la vivienda usada, seguida por Cuenca (-1,4%), Zamora (-1,3%) y Huesca (-0,5%).

Baleares se reafirma como la provincia más cara para adquirir una vivienda (4.148 euros/m2) por delante de Guipúzcoa (3.502 euros/m2). Les sigue Madrid (3.247 euros/m2), Málaga (3.099 euros/m2), Vizcaya (2.756 euros/m2) y Barcelona (2.650 euros/m2).

Ciudad Real es la provincia más económica con un precio de 746 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Jaén (831 euros/m2) y Cuenca (840 euros/m2).

Por capitales: 38 capitales han experimentado incrementos en el precio de la vivienda.

La subida más pronunciada es la vivida por Barcelona y Lleida, donde las expectativas de los vendedores crecieron un 2,2%, seguida de Huelva (2,1%), Girona (2,1%) y Badajoz (2%). Santa Cruz de Tenerife (-2,7%), por el contrario, encabeza las caídas de precios en el último mes, seguida de Tarragona (-1,7%), Soria (-1,4%) y Zamora (-0,9%).

Con esta subida, el precio en la ciudad condal se establece en 4.259 euros/m2. En Madrid, mientras tanto, el precio ha subido un 1,7% hasta los 4.190 euros/m2. San Sebastián es la capital más cara de España al situar su precio en 5.367 euros/m2. Zamora, en cambio, es la capital más económica con sus 1.108 euros/m2, seguida por Jaén (1.145 euros/m2) y Lleida (1.193 euros/m2).

Comparativa precios de vivienda nueva frente a usada

No existen aun datos de vivienda nueva del último trimestre del año, pero este gráfico es muy representativo de la diferencia entre vivienda nueva y vivienda de segunda mano:

Precio del alquiler en enero

El mes de enero se ha cerrado con una subida mensual del precio del alquiler en España del 1,8% hasta establecerse en 12,4 euros/m2, lo que supone el mayor precio del alquiler en España de la serie histórica, según el último informe de precios publicado por idealista.

En el último trimestre el precio ha subido un 4,5% mientras que en el último año se produce una subida del 10,8%.

Los precios del alquiler, están también tensionados al alza debido a los factores ya mencionados en la parte de los precios de venta. Sin embargo, hay que sumar otro factor que es la inseguridad jurídica de los propietarios, que está haciendo que muchos de ellos se lo piensen dos veces antes de poner su piso en alquiler.

Fijese la gran caída del número de pisos en alquiler desde el año 2020, a la mitad:

La escasa oferta de vivienda en alquiler se suma a una mayor demanda, debido al alza de las tasas hipotecarias y el dificil acceso a la compra de vivienda, el porcentaje de los ingresos de los hogares necesarios para comprar a una vivienda creció hasta el 22%.

Muchos de los interesados en comprar un piso, deben conformarse con alquiler hasta que puedan hacer frente a la hipoteca.

Solo hay que ver el aumento de número de leads por anuncio, se ha multiplicado por 4 en solo 4 años:

Otro factor que también hay que tener en cuenta en el alquiler, es el famoso alquiler de temporada o vacacional, en el último trimestre de 2023, el peso de este tipo de alquileres llegó hasta el 11% del mercado, con un incremento de la oferta del 58% interanual, mientras que la oferta de alquileres permanentes se redujo un 15% en el mismo periodo.

Por capitales: Hasta 37 capitales han experimentado subidas en el precio de la vivienda en alquiler durante el último mes.

El incremento más pronunciado es el de Huelva, donde las rentas subieron un 4,6%, seguido de las subidas de Cáceres (4,4%), Segovia (4,3%), Lugo y Huesca (3,1% en ambos casos). En el lado contrario, Soria es la capital en la que más bajan las rentas durante el último mes (-2,5%), seguida de Teruel (-2%), Albacete (-2%), Melilla (-1,9%) y Valladolid (-1,6%).

El comportamiento de las rentas en las principales ciudades del país ha sido principalmente alcista. Por un lado, sube en San Sebastián (2,1%), Palma (2%), Madrid (1,8%), Sevilla (1,6%), Barcelona (1,3%), Bilbao (1,1%), Málaga (0,9%) y Valencia (0,8%). Alicante (-0,5%) se convierte en la única de las grandes ciudades analizadas por idealista en la que baja el alquiler durante el mes de enero.

idealista ha analizado el comportamiento del mercado del alquiler y ha podido constatar que todas las capitales españolas han registrado precios superiores a los alcanzados durante el 2008, ya sea en este mes de enero o en el último semestre.

Barcelona continúa siendo la capital con los alquileres más caros con un precio de 20,8 euros/m2 al mes. seguida por Madrid (18,3 euros/m2) y San Sebastián (17,2 euros/m2). Por detrás, aparecen Palma (15,7 euros/m2), Bilbao (13,8 euros/m2) y Málaga (13,7 euros/m2). Todas estas capitales alcanzan su precio más alto desde que idealista tiene registros.

Por el contrario, Zamora (6,3 euros/m2), Ciudad Real (6,7 euros/m2) y Jaén (6,8 euros/m2) son las capitales con la renta más económica.

Por provincias: El precio del alquiler sube en 38 provincias con respecto al registrado en el mes anterior.

Las mayores subidas se han vivido en Segovia (4,2%), Pontevedra (4%), Lugo (3,3%), Cuenca (3,3%) y Cáceres (2,7%). En el lado contrario, las provincias que han experimentado mayores descensos en las rentas son Soria (-2,3%), Zamora (-1,9%), Jaén (-1,3%), Valladolid (-1,3%) y Salamanca (-1,2%).

Barcelona (17,8 euros/m2) se mantiene como la provincia más cara superando a Madrid (16,5 euros/m2) y Baleares (16,2 euros/m2). Les siguen Guipúzcoa con 15,6 euros/m2 y Málaga con 13,8 euros/m2. Jaén (5,5 euros/m2) junto a Zamora (5,7 euros/m2), Cáceres y Ciudad Real (6,1 euros/m2 en los dos casos), por el contrario, son las provincias más económicas.

Préstamos hipotecarios en diciembre

Demanda de hipoteca

El precio medio de las solicitudes de compra de vivienda se sitúa en 183.722€, un 4,5% superior al mismo periodo de 2022; el 82,8% de las hipotecas solicitadas tiene un importe inferior a 200.000€ y el 80,3% de las solicitudes son para la compra de vivienda habitual.

Firmas de hipoteca

Las hipotecas a tipo mixto representan el 48% del total, el 70,3% de las firmas se financian por encima del 70%, el 69% tienen un importe inferior a 200.000€, las mejoras de hipoteca representan un 17,7% del total.

Euribor a cierre de enero (tipo de interés de referencia en el mercado interbancario de la zona euro)

El euríbor a 12 meses ha empezado el año con descensos y trae consigo las primeras rebajas de las cuotas de las hipotecas.

El indicador de referencia para la mayoría de los préstamos a tipo variable en España ha cerrado enero con una media mensual del 3,609%, por lo que ya encadena tres meses de bajadas, tras terminar octubre en el 4,16%, el nivel más alto desde noviembre de 2008. 

Tras este último descenso mensual, el euríbor se sitúa por debajo de los niveles que registraba hace seis meses (cuando se situó en el 4,149%), aunque se mantiene más alto que hace un año (en enero de 2023 se quedó en el 3,337%). De hecho, la cota de enero es la más baja en 11 meses. 

Esto significa que aquellas hipotecas que tengan una revisión semestral experimentarán una bajada de la cuota mensual, aunque dicho ahorro no se materializará si la revisión de las condiciones es anual. En este caso, los consumidores sufrirán un nuevo incremento de la cuota. 

En las revisiones semestrales, el ahorro podría superar los 40 euros al mes. En cambio, las revisiones anuales traerán un encarecimiento de unos 24 euros al mes para una hipoteca variable de 150.000 euros firmada a 30 años y con un diferencial de 0,99% + euríbor. No obstante, en la mayoría de los casos la subida de las cuotas serán menores, ya que dicha simulación tiene en cuenta todo el capital de la hipoteca y todo el plazo por cumplir. 

Debido a la perspectiva de que los tipos de interés bajarán en el año 2024, se espera que, las revisiones pasen a ser a la baja en marzo de 2024 para los contratos de revisión anual ligados al euríbor a 12 meses, reducciones que serían superiores a los 150 puntos básicos para aquellas actualizaciones que tengan lugar en el último tramo de 2024

Resto de la Eurozona

La economía de la eurozona no registró crecimiento en el cuarto trimestre del año 2023 (PIB 0%). Sin embargo, parece que la manufactura toca fondo en toda la región.

En cuanto a la rama inmobiliaria, 2024 promete ser el año en el que la asequibilidad de la vivienda aumentará, la inflación se enfriará, el empleo se estabilizará y las hipotecas potencialmente se abaratarán.

La agencia mundial de calificación crediticia Fitch Ratings espera que las tasas hipotecarias se estabilicen en niveles ligeramente más bajos que en 2023. Es posible que solo se observen pequeños aumentos en países con un número significativo de hipotecas a tasa variable (Dinamarca, Italia y España) o hipotecas fijas por períodos cortos, como en el Reino Unido.

PMI Construcción Eurozona en diciembre

El Índice de Gerentes de Compras de la Construcción de la Eurozona aumentó a 43.6 en diciembre desde 43.4 en noviembre, marcando la disminución más lenta en la actividad en tres meses, lo que indica un desempeño general sólido.

Las empresas continuaron reduciendo la actividad debido a caídas continuas y significativas en los nuevos pedidos. En consecuencia, las empresas siguieron reduciendo las compras de insumos, recortando niveles de empleo y expresando un pesimismo notable hacia la actividad futura.

La construcción de viviendas siguió siendo el principal factor que pesa sobre la actividad de construcción en general, aunque los tres segmentos monitoreados experimentaron contracciones en diciembre.

A pesar de la menor demanda de insumos, la inflación de precios de insumos fue la más alta reportada desde abril.

En Alemania

El Índice de Gerentes de Compras de la Construcción de Alemania aumentó ligeramente a 37 en diciembre de 2023 desde 36.2 en noviembre, pero continuó señalando una profunda contracción en la actividad de construcción, debido a una combinación de incertidumbre en el mercado y tasas de interés elevadas.

La actividad de construcción de viviendas siguió siendo el principal obstáculo. Las empresas constructoras aún se encontraban firmemente en modo de reducción, registrando más reducciones significativas tanto en el empleo como en la actividad de compras.

Además, los constructores informaron de un primer aumento, aunque modesto, en los precios de los insumos en ocho meses.

Por otro lado, las tarifas de los subcontratistas continuaron cayendo, reflejando una mejora marcada en su disponibilidad.

Mientras tanto, la encuesta señaló un sombrío panorama para 2024, con expectativas empresariales que permanecen históricamente bajas.

En Francia

El Índice de Gerentes de Compras de Construcción de S&P Global para Francia cayó a 42.6 en diciembre de 2023, desde 44.6 en noviembre, lo que indica una tasa acelerada de declive en las obras de construcción en toda Francia durante el decimonoveno mes consecutivo.

Los nuevos pedidos cayeron bruscamente y los niveles de actividad se mantuvieron en territorio de contracción profunda, en medio de condiciones de demanda generalmente débiles.

La construcción residencial fue el principal factor que afectó la actividad, aunque la caída en la construcción comercial fue la más pronunciada en tres años. De manera más positiva, la actividad de ingeniería civil aumentó por primera vez desde principios de 2023, aunque solo de manera marginal.

En respuesta a la menor actividad, las empresas redujeron sus compras de insumos, prolongando el período actual de declive en la actividad de compras a ocho meses. Del mismo modo, el empleo se redujo por décimo mes consecutivo.

En cuanto a los precios, la tasa de inflación de los costos de los insumos fue más débil que la vista en promedio en la encuesta, pero subió a su nivel más alto en tres meses.

Mirando hacia el futuro, las expectativas fueron las más débiles desde abril de 2020.

En Italia

El Índice de Gerentes de Compras de la Construcción de Italia aumentó a 55.2 en diciembre de 2023 desde 52.9 en noviembre, expandiéndose por tercer período consecutivo y señalando una continuación en la recuperación del sector de la construcción italiano, en parte debido a los programas gubernamentales actuales, como el Plan de Recuperación y Resiliencia y el Superbonus.

La lectura también fue la más alta desde abril de 2022, ya que la producción creció al ritmo más rápido en 20 meses, mientras que los nuevos pedidos aumentaron al ritmo más rápido en 19 meses. En consecuencia, las empresas contrataron más personal, extendiendo la secuencia actual de creación de empleo a 14 meses.

También aumentaron su actividad de compras para hacer frente a la demanda. Los tres subsectores registraron un aumento en la actividad, liderados por el sector comercial. En el lado negativo, los constructores se vieron afectados por los altos costos de los insumos.

Aun así, la inflación de los insumos se mantuvo por debajo de la tendencia histórica.

Finalmente, la confianza entre los constructores para los próximos 12 meses aumentó ligeramente.

Precios de la vivienda en la Eurozona en diciembre

En Alemania

Los precios de la vivienda existente siguieron disminuyendo en Alemania durante el mes de diciembre. Disminuyeron un 0,4%:

Durante los últimos meses, los precios de la vivienda de segunda mano comenzaron a caer frente a los precios de la vivienda nueva:

Según datos visuales de Properstar:

El precio medio de un piso en venta es de 4.706€/m². En cuanto a las casas en venta, el precio medio es de 3.171€/m².

El precio medio de un piso en alquiler es de 33€/m². En cuanto a las casas en alquiler, el precio medio es de 19€/m².

Con respecto a España, esta es la evolución de los precios desde el año 2008. No existen datos comparativos previos a 2008, donde España venía de una gran burbuja.

¿Por qué los precios de segunda mano están cayendo en Alemania y no en España?

La primera respuesta es por la diferencia a nivel económico en este momento, mientras que España está liderando el crecimiento de la eurozona, Alemania, es el gran lastre. Y la otra, es que como se aprecia en esta imagen, los precios en España no se “calentaron” tanto tras el Covid-19:

En Francia

El precio medio de un piso en venta es de 4.395€/m². En cuanto a las casas en venta, el precio medio es de 2.326€/m².

El precio medio de un piso en alquiler es de 16€. En cuanto a las casas en alquiler, el precio medio es de 11€.

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En Italia

En enero de 2024 las propiedades residenciales en venta se pidieron de media 1.983 € por metro cuadrado , con un incremento del 1,80% respecto a enero de 2023 (1.948 €/m²). En los últimos 2 años, el precio medio en Italia alcanzó su punto máximo en enero de 2024, con un valor de 1.983 € por metro cuadrado. El mes con el precio de venta más bajo fue agosto de 2022: por una propiedad en venta se pidió una media de 1.927 € por metro cuadrado.

Para el alquiler residencial se pidió una media de 12,99 € mensuales por metro cuadrado , con un incremento del 9,16% respecto a enero de 2023 (11,90 € mensuales por metro cuadrado). En los últimos 2 años, el precio medio en Italia alcanzó su máximo en el mes de enero de 2024, con un valor de 12,99 € por metro cuadrado. El mes con el precio de venta más bajo fue marzo de 2022: para una propiedad en alquiler, se pidió una media de 11,40 € al mes por metro cuadrado.

Reino Unido

En el Reino Unido, el crecimiento se mantiene débil, al igual que en la Eurozona. La inflación también registra cifras más elevadas, por lo que el Banco de Inglaterra quizás sea más reacio a bajar los tipos de interés pronto.

Los precios se están acelerando nuevamente en los últimos meses, especialmente debido a la escasez de propiedades disponibles, a pesar de que la demanda aún se mantiene débil.

Las tasas elevadas hacen que la asequibilidad no disminuya.

PMI Construcción en diciembre

El Índice de Gerentes de Compras de Construcción del Reino Unido de S&P Global aumentó a 46.8 en diciembre de 2023, en comparación con el 45.5 de noviembre, superando las expectativas del mercado que estaban en 46.

La lectura más reciente marcó el nivel más alto en cuatro meses, pero aún indicó un continuo declive en la actividad de construcción en el país.

En diciembre, la construcción de viviendas siguió siendo la categoría de trabajo en construcción de menor desempeño (índice en 41.1), seguida por la actividad de ingeniería civil (índice en 47.0) y la construcción comercial (índice en 47.6).

El trabajo nuevo total disminuyó al ritmo más lento desde agosto debido a la demanda de clientes moderada, mientras que la creación de empleo se mantuvo solo marginal.

En cuanto a los precios, la carga promedio de costos en todo el sector de la construcción disminuyó por tercer mes consecutivo en diciembre, aunque de manera modesta y al ritmo más lento durante este período.

Finalmente, la confianza empresarial mostró un ligero aumento.

Precio vivienda en diciembre

El Índice de Precios de las Viviendas de Halifax aumentó un 1.1%, intermensual en diciembre de 2023,registrando el tercer mes consecutivo de ganancias.

El dato interanual creció un 1.7%, marcando una recuperación después de siete meses continuos de declives debido a la escasez de propiedades disponibles en medio de una demanda de compradores aún débil.

Esto vuelve a mostrar en el índice general un claro repunte:

Según Kim Kinnaird, Directora de Hipotecas de Halifax, las proyecciones más recientes sugieren una posible disminución en los precios de las viviendas en un rango de entre -2% y -4% en el próximo año.

Sin embargo, en medio del clima económico actual, la incertidumbre en las previsiones sigue siendo notablemente alta, reflejando las tendencias observadas en años recientes.

Respecto al alquiler en enero

El precio promedio del alquiler en el Reino Unido para enero de 2024 es de £1,260.

Excluyendo a Londres, el promedio en el Reino Unido es ahora de £1,059.

Todas las regiones han experimentado una disminución anual en los precios de alquiler, excepto el Este de Midlands, el Oeste de Midlands y el Suroeste.

El Noreste de Inglaterra sigue siendo la zona más económica para alquilar en el Reino Unido, con un promedio de £655 al mes.

Tipo hipotecario en diciembre

La tasa de interés mensual de las instituciones financieras monetarias del Reino Unido en las hipotecas de tasa variable en libras esterlinas para hogares disminuyó a 7.96% en diciembre de 2023, alejándose aún más del pico de 8.05% alcanzado en octubre, que fue el más alto en 25 años.

El BoE de momento mantiene un tono agresivo ante bajadas de tipos, recientemente decidió mantenerlos en el 5.25%, y solo 1 de los 9 responsables voto a favor de una bajada de tipos.

Hipotecas aprobadas en diciembre

Las aprobaciones netas para la compra de viviendas en el Reino Unido, un indicador de futuros préstamos hipotecarios, aumentaron a 50.5 mil en diciembre de 2023, en comparación con las 49.3 mil revisadas de noviembre, pero quedando por debajo de las expectativas del mercado de 52.5 mil.

Aunque las aprobaciones alcanzaron su nivel más alto en seis meses, se mantuvieron contenidas debido al impacto continuo de los crecientes costos de los préstamos hipotecarios en la actividad de viviendas.

Al mismo tiempo, las aprobaciones para la refinanciación de hipotecas, que cubren solo a aquellos que cambian de prestamista, aumentaron a 30.8 mil desde la cifra de noviembre de 25.7 mil.

La tasa de interés 'efectiva', que refleja el interés real pagado en las nuevas hipotecas, cayó 6 puntos base a 5.28% en diciembre, marcando la primera disminución desde noviembre de 2021. Mientras tanto, la tasa sobre el saldo pendiente de las hipotecas aumentó en 9 puntos base a 3.36%.

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Estados Unidos

La economía estadounidense se encuentra en un punto muy distinto de la europea. El último dato correspondiente al cuarto trimestre mostró un crecimiento del 3.3%, superior a las estimaciones.

Respecto al sector inmobiliario, las ventas de viviendas nuevas registraron un ligero aumento en diciembre, mientras que las ventas de viviendas de segunda mano cerraron su peor año registrado (al menos desde 1995).

Los precios de vivienda nueva están corrigiendo debido a un ligero aumento de la oferta, a pesar de que los de vivienda de segunda mano continúan con el repunte.

Viviendas iniciadas y permisos de construcción en diciembre

Los permisos de construcción en los Estados Unidos aumentaron un 1.8% a una tasa anual ajustada estacionalmente de 1.493 millones en diciembre de 2023, en comparación con los 1.467 millones de noviembre y en línea con la estimación preliminar de 1.495 millones.

Las aprobaciones para el segmento multiuso, que tiende a ser volátil, aumentaron un 0.8% a una tasa de 494 mil, recuperándose de la baja de tres años en noviembre, mientras que las autorizaciones para viviendas unifamiliares aumentaron un 2.3% a 999 mil, alcanzando el nivel más alto desde mayo de 2022.

Por otro lado, el inicio de la construcción de viviendas en los Estados Unidos disminuyó un 4.3% mes a mes, con una tasa anualizada de 1.46 millones en diciembre de 2023, pero superando las expectativas del mercado de 1.426 millones.

Es la primera disminución en cuatro meses, después de un aumento revisado a la baja del 10.8% a 1.525 millones en noviembre.

Los inicios de viviendas unifamiliares cayeron un 8.6% a 1.027 millones, la mayor caída desde julio de 2022, mientras que la tasa de unidades en edificios con cinco unidades aumentó un 7.5% a su nivel más alto en cinco meses, llegando a 417,000.

ZeroHedge

Venta de nuevas viviendas en diciembre

Las ventas de viviendas unifamiliares nuevas en los Estados Unidos aumentaron un 8% con respecto al mes anterior, con una tasa anualizada ajustada estacionalmente de 664 mil en diciembre de 2023, recuperándose de una caída revisada a la baja del 9% en noviembre y superando las previsiones de 645 mil.

Este dato fue inferior al 10% esperado, pero sigue siendo el mayor salto intermensual desde diciembre pasado.

Venta de viviendas de segunda mano en diciembre

Las ventas de viviendas existentes en los Estados Unidos cayeron un 1.0% con respecto al mes anterior, con una tasa anualizada ajustada estacionalmente de 3.78 millones de unidades en diciembre de 2023, alcanzando el nivel más bajo desde agosto de 2010 y quedando por debajo de las 3.82 millones de unidades anticipadas por el mercado.

En términos interanuales, las ventas experimentaron una disminución del 6.2%. Considerando todo el año 2023, este es el peor año registrado (al menos desde 1995).

"Las ventas del último mes parecen ser el punto más bajo antes de inevitablemente repuntar en el nuevo año", dijo el Economista Jefe de la NAR, Lawrence Yun. Atribuyó este posible aumento a las tasas hipotecarias más bajas en comparación con los dos meses anteriores y anticipó un aumento en el inventario en los próximos meses.

Venta de viviendas pendientes en diciembre

Las ventas de viviendas usadas cayeron a mínimos históricos (SAAR) en diciembre, pero las ventas de viviendas nuevas se recuperaron (a medida que aumentaron los precios de las viviendas nuevas), y los analistas esperan que las ventas de viviendas pendientes aumenten modestamente en diciembre (pero sean menores que en el año).

Bueno, aumentó... alcanzando un ridículo 8,3% intermensual en diciembre (desde una caída revisada a la baja del 0,3% intermensual en noviembre). El repunte no fue suficiente para volver verdes las ventas, terminando en -1% interanual...

Ese fue el mejor salto intermensual desde junio de 2020 (pero el vigésimo quinto mes consecutivo de caídas interanuales).

El informe de ventas de viviendas pendientes es un indicador adelantado de las ventas de viviendas existentes, dado que las casas suelen firmar contrato uno o dos meses antes de venderse.

Se espera que esas ventas aumenten un 13% este año, según las perspectivas económicas de NAR, pero como muestra el gráfico, esa tendencia de tasas más bajas se estancó en enero.

Precios de venta de vivienda nueva y segunda mano en diciembre

El precio medio de una vivienda nueva cayó un 13,8% interanual a 413.200 dólares, mientras que el precio de venta promedio fue de $487,300, ambos por debajo de los $479,500 y $568,700 respectivamente del año anterior.

La oferta se redujo a 453,000 viviendas nuevas en venta, cayó de 8,8 meses a 8,2 meses en diciembre, por lo que se antoja difícil esperar que esta caída continúe con una oferta tan limitada.

El precio de venta de vivienda de segunda mano subió un 4,4% a 382.600 dólares en diciembre respecto al año anterior. Los precios alcanzaron un récord de 389.800 dólares en 2023.

El problema, sigue siendo la oferta… El mes pasado, el número de viviendas usadas en venta cayó a 1 millón, el nivel más bajo desde marzo. Al ritmo de ventas actual, vender todas las propiedades en el mercado llevaría 3,2 meses.

Los agentes inmobiliarios ven cualquier oferta por debajo de cinco meses como indicativo de un mercado de reventa ajustado. Esa falta de inventario está ayudando a mantener los precios elevados.

Precios de alquiler en noviembre

El alquiler solicitado medio en Estados Unidos cayó un 0,8% interanual en diciembre a 1.964 dólares. Se trata de la tercera caída consecutiva, tras una caída anual del 2,1% en noviembre (la mayor desde 2020) y una caída del 0,3% en octubre.

El motuvo para ello es que hay más apartamentos de nueva construcción y en construcción en Estados Unidos que hace un año; el número de apartamentos terminados está cerca del nivel más alto en más de 30 años, y el número de apartamentos en construcción está apenas por debajo de su récord.

Hipotecas en noviembre

La tasa promedio en una hipoteca fija a 30 años fue del 6.63% a partir del 1 de febrero, bajando desde un máximo de seis semanas del 6.69% en la semana anterior, en línea con la disminución de los rendimientos de los bonos del Tesoro de los Estados Unidos observada en las últimas semanas.

"Aunque la asequibilidad continúa afectando a la propiedad de viviendas, la combinación de una economía sólida, una demografía fuerte y tasas hipotecarias más bajas está preparando el escenario para un mercado inmobiliario más robusto. Las tasas hipotecarias han estado estables durante casi dos meses, pero con la continua desaceleración en la inflación, se espera que las tasas disminuyan aún más. La economía continúa superando las expectativas debido al sólido crecimiento del empleo y los ingresos, mientras que la formación de hogares está aumentando a tasas por encima de los niveles previos a la pandemia. Estos factores favorables deberían proporcionar un sólido respaldo fundamental al mercado en los próximos meses", dijo Freddie Mac.

China

La economía china sigue mostrando debilidades, especialmente a través del sector inmobiliario, que representa un 23% del total del PIB y continúa arrastrando grandes problemas.

Los precios de la vivienda han estado en tendencia bajista desde 2018 y aumentaron especialmente en el año 2023, cerrando diciembre con la mayor caída desde febrero de 2015.

Además de eso, se suma la liquidación del mayor promotor, Evergrande, en Hong Kong, en un nuevo capítulo de la desastrosa situación de los promotores chinos.

Precio de vivienda en diciembre

Los precios de las viviendas nuevas en 70 ciudades Chinas, excluidas las viviendas subsidiadas por el estado, cayeron un 0,45% en diciembre respecto a noviembre, cuando disminuyeron un 0,37%, según mostraron las cifras de la Oficina Nacional de Estadísticas.

La caída fue la más pronunciada desde febrero de 2015.

El mercado de segunda mano no tuvo mejores resultados, con los precios cayendo un 0,79%, el mismo ritmo que el mes anterior

Bloomberg

Las medidas de flexibilización en Beijing y Shanghai han impulsado las ventas allí, pero el efecto general está resultando peor de lo esperado. según analistas, el quid de la cuestión es que la demanda sigue siendo débil y la inestable confianza en los ingresos de los hogares impide que los compradores de viviendas aumenten su apalancamiento".

El indicador de Bloomberg de las acciones de los desarrolladores chinos cayó hasta un 3,3% después de que se publicaron las cifras, tocando su nivel más bajo desde marzo de 2009.

Liquidación Evergrande

Evergrande, el promotor inmobiliario más endeudado del mundo, recibió una orden de liquidación de un tribunal de Hong Kong en enero.

Este es el último giro de una saga en la que Evergrande acumuló más de 300.000 millones de dólares en pasivos durante el auge inmobiliario impulsado por la deuda en China, antes de convertirse en el ejemplo emblemático de una caída del mercado que muestra pocos signos de recuperación. finalizando.

El constructor estaba valorado en sólo 275 millones de dólares el lunes antes de que se detuviera la negoiación de sus acciones, una caída de más del 99% desde su máximo.

Mientras tanto… El crecimiento del balance del CenBank de China alcanza su nivel más alto de la década, lo que refleja la urgencia a la que se enfrenta el gobierno del presidente Xi de responder a las peticiones de un estímulo más agresivo, mientras la economía se enfrenta a una caída del sector inmobiliario, una deflación persistente, una confianza rota y una caída del mercado bursátil de 6.000 millones de dólares.

“Ahora mismo no tenemos indicios que nos puedan hacer pensar en un cambio de tendencia para el próximo año. De hecho, en los mercados más dinámicos es posible que se reactive parte de la demanda que ha permanecido todo el año a la espera de unas bajadas de precio que no se han producido y que puede decidir comprar en 2024, lo que tensionará aún más el mercado” - Francisco Iñareta, portavoz de idealista

sobre el autor: Diego Puertas

Diego es analista de inversión independiente y asesor financiero certificado por CISI. Es autor del boletín de análisis The Market Eye y colaborador en numerosos medios financieros y servicios privados de análisis económico. Habitualmente comparte sus análisis y opiniones en sus redes sociales y newsletter.

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