Datos inmobiliarios publicados en agosto de 2024
En la edición de este mes
Con los datos sobre la mesa, podemos decir que ha sido una primera mitad de año débil para el sector inmobiliario. La actividad se ha mantenido bajo mínimos en todas las regiones y el retraso de las bajadas de tipos no ha beneficiado.
Sin embargo, de cara al final de año, se está empezando a ver una clara reactivación con las primeras bajadas de tipos de interés, algo que no solo beneficiará a los demandantes de hipoteca, sino también a los promotores inmobiliarios e incluso a particulares que quieran cambiar de vivienda, proporcionando un aumento de la oferta.
Todo lo que se presentaba favorable para el año 2024 se ha retrasado, pero ahora sí, parece que las bajadas de tipos ya se están haciendo notar.
En España, la economía ha mostrado mayor robustez que la eurozona en la primera mitad de 2024. Aunque la inflación se está estabilizando, en el sector inmobiliario persisten problemas en la oferta, que siguen alzando los precios, aunque ya se han registrado las primeras caídas en los precios de alquiler.
En la Eurozona, la economía sigue debilitada, especialmente afectada por los sectores de construcción y manufactura, con Francia y Alemania mostrando las mayores dificultades. Existe una gran disparidad en el sector inmobiliario y el comportamiento de los precios entre regiones.
En Reino Unido, la economía creció de manera sólida durante el primer semestre y aunque la inflación aún no se ha estabilizado, el Banco de Inglaterra ha iniciado un ciclo de bajadas de tipos, lo que ha impulsado un repunte en las hipotecas aprobadas.
En Estados Unidos, la economía ha mostrado una gran robustez en los primeros meses de 2024. Con la inflación estabilizada, aunque por encima de los objetivos, la Fed planea iniciar un ciclo de bajadas de tipos en septiembre. El sector inmobiliario ha comenzado a mostrar signos de recuperación.
China, la economía china sigue mostrando signos de debilidad. El sector inmobiliario sigue siendo un gran obstáculo, para el que se esperan más estímulos, como bajadas de tasas hipotecarias.
*Todos los datos están actualizados a fecha del 5 de septiembre de 2024, aunque se conocen y comentan datos correspondientes al mes de agosto, la mayoría hacen referencia a julio y balance de la primera mitad del año.
España
La economía española ha mostrado durante la primera mitad del año una mayor robustez económica que la eurozona, con un crecimiento económico desde el año 2022 muy superior al de otras regiones del norte de Europa.
En el segundo trimestre, su crecimiento económico fue del 0,8%, y la inflación está estabilizada, cada vez más cerca de los objetivos.
En cuanto al sector inmobiliario, se han registrado las primeras caídas en el precio del alquiler, y empezamos a observar algunos brotes verdes en la construcción con los últimos datos del mes de junio.
El principal y gran problema sigue siendo la falta de oferta, pero con las bajadas de tipos ya iniciadas, se espera que pueda obtenerse cierto alivio. Aun así, los datos oficiales más recientes que corresponden al primer semestre muestran una aceleración récord de los precios.
Precio de la vivienda libre
Durante este inicio de mes de agosto, ya se han conocido los datos oficiales del INE sobre los precios de la vivienda, tanto general (libre) como de segunda mano y nueva.
El precio de la vivienda libre subió un 7,8% interanual en el segundo trimestre del año, tasa 1,5 puntos superior a la del trimestre previo y la más elevada desde el segundo trimestre de 2022, cuando se incrementó en un 8%, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV).
Este impulso en los precios se debió tanto a la vivienda nueva como a la de segunda mano. En concreto, el precio de la vivienda nueva se disparó un 11,2% interanual en el segundo trimestre, tasa 1,1 puntos superior a la del trimestre anterior y la más alta desde el tercer trimestre de 2007, cuando estalló la crisis de las hipotecas 'subprime'.
Por su parte, el precio de la vivienda usada aumentó un 7,3% interanual en el segundo trimestre, 1,6 puntos por encima de lo que lo hizo en el trimestre previo y su mayor repunte desde el verano de 2022.
En tasa intertrimestral (segundo trimestre sobre primer trimestre), el precio de la vivienda libre subió un 3,6%, su mayor alza trimestral desde el segundo trimestre de 2015.
Entre abril y junio, el precio de la vivienda usada creció un 3,7%, su mayor incremento trimestral también desde el segundo trimestre de 2015.
Por su parte, la vivienda nueva elevó su precio un 2,7%, moderando en casi tres puntos el avance experimentado en el primer trimestre del año.
Todas las comunidades autónomas elevaron el precio de la vivienda en el segundo trimestre en tasa interanual.
Los mayores incrementos se registraron en Navarra (10,3%), Aragón (9,9%), Andalucía y Ceuta (9,5%) y Cantabria, Comunidad Valenciana y La Rioja, todas ellas con un avance del 8,6%.
Los incrementos más moderados se dieron en Castilla-La Mancha (5,3%), Extremadura y Baleares (6,2% en ambos casos) y Galicia y Cataluña, ambas con un repunte interanual en el precio de la vivienda libre del 6,7%.
Precio de la vivienda de segunda mano
Según los datos más actualizados de Idealista, el mayor portal inmobiliario del país, el precio de la vivienda en venta en España ha registrado una subida del 8,6% interanual durante el mes de agosto, situándose en 2.176 euros/m2.
Este dato se establece como el récord de precio de la vivienda en España. Supone además una subida de un 2,6% trimestral y de un 1% durante el último mes.
Por comunidades: Todas las Comunidades Autónomas españolas muestran precios superiores con respecto a agosto del año pasado.
Canarias (16,8%) lidera las subidas, seguida de Comunidad de Madrid (13,2%), Baleares (13,2%), Comunitat Valenciana (12,3%), Región de Murcia (11,3%), Andalucía (8,9%) y Cantabria (7,7%).
Por debajo del 5% se encuentran los incrementos de Navarra (4,3%), La Rioja (4,3%), Euskadi (4,2%), Extremadura (4%), Aragón (3,8%), Castilla-La Mancha (3,7%), Cataluña (3,6%), Castilla y León (3,6%), Galicia (3,6%) y Asturias (2,8%).
Baleares con 4.512 euros/m2 es la autonomía más cara seguida por la Comunidad de Madrid (3.554 euros/m2). Les siguen Euskadi (2.962 euros/m2), Canarias (2.682 euros/m2) y Cataluña (2.430 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla, encontramos a Castilla-La Mancha (941 euros/m2), Extremadura (981 euros/m2) y Castilla y León (1.197 euros/m2), que son las comunidades más económicas.
Por provincias: Hasta 47 provincias tienen precios superiores a los registrados hace un año.
Las mayores subidas se han vivido en Santa Cruz de Tenerife donde las expectativas de los vendedores han subido un 18,6%, seguida de Las Palmas (14,3%), Comunidad de Madrid (13,2%), Baleares (13,2%), Málaga (12,5%) y Alicante (12,2%). En el lado contrario, solo tres provincias han experimentado descensos de precios durante el último año, estas son: Ourense (-2,8%), Ciudad Real (-0,7%) y Córdoba (-0,4%).
Baleares se reafirma como la provincia más cara para adquirir una vivienda (4.512 euros/m2) por delante de Guipúzcoa (3.601 euros/m2). Les sigue Madrid (3.554 euros/m2), Málaga (3.377 euros/m2), Vizcaya (2.846 euros/m2), Santa Cruz de Tenerife (2.827 euros/m2) y Barcelona (2.735 euros/m2).
Ciudad Real es la provincia más económica con un precio de 747 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Jaén (840 euros/m2) y Cuenca (849 euros/m2).
Por capitales: Todas las capitales han experimentado incrementos en el precio de la vivienda durante el último año, salvo Palencia.
La subida más pronunciada es la vivida por la ciudad de Soria, donde el precio creció un 19,6% con respecto al mes de agosto del año pasado. Le siguen las ciudades de Málaga (18,3%), Madrid (17,5%), Alicante (17,2%), Valencia (16,9%) y Santander (14,8%).
Entre los grandes mercados, además de en Málaga, Madrid, Alicante y Valencia, los precios han crecido en Palma (10,6%), Barcelona (9,3%), Sevilla (7,8%), Bilbao (6,9%) y San Sebastián (3,9%).
Con esta subida el precio en Madrid se establece en 4.717 euros/m2, mientras que en Barcelona el precio se ha situado los 4.528 euros/m2.
San Sebastián es la capital más cara de España al situar su precio en 5.533 euros/m2. Zamora, en cambio, es la capital más económica con sus 1.171 euros/m2, seguida por Jaén (1.203 euros/m2) y Ciudad Real (1.265 euros/m2).
Oferta de nueva vivienda
Los visados de dirección de obra de vivienda nueva alcanzaron las 52.805 unidades hasta mayo, lo que supone un 14,79% más respecto al mismo periodo del año anterior, cuando se registraron 46.003 visados, según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Esto coincide con un claro rebote de la construcción en el país… La actividad de la construcción en la zona euro registró en junio un crecimiento anual del 1%, el primer repunte en cinco meses, después de la caída del 2,1% en mayo, mientras que en la UE el dato retrocedió un 0,1% anual, la quinta bajada consecutiva, según ha informado la oficina de estadísticas comunitaria, Eurostat. España se sitúa a la cabeza del crecimiento del sector, con un 4,8% interanual.
Pese a este rebote la situación española en cuanto a la oferta de vivienda… Cómo ha informado el Banco de España, el gran problema es que se crean más de 200.000 nuevos hogares al año desde 2022, pero solo se crean 90.000 nuevos hogares año.
Portugal, que vive una situación similar, pero con mayor márgen de mejora ha tomado una importante decisión:
El primer ministro de Portugal, Luís Montegro, ha presentado un plan para combatir la crisis inmobiliaria que vive el país vecino. Una de las medidas que va a implantar el nuevo Gobierno luso es la reducción del IVA en la construcción de obra nueva y en rehabilitación al 6%.
Con esta iniciativa buscan bajar la presión fiscal para poder fomentar la inversión y construir más casas, ya que a día de hoy este impuesto se encuentra en el 23%. Aunque se desconocen las fechas en la que esta reducción se llevará a cabo, el regidor portugués aseguró que se impondrán antes de que finalice su legislatura, que arrancó el pasado mes de abril.
Este problema de oferta afecta a todos los ciudadanos que buscan un hogar, pero especialmente a los más desfavorecidos:
El peso del alquiler social en España es muy reducido, con una cifra estimada de este tipo de viviendas en torno a las 300.000 unidades (1,5% de las viviendas principales).
Y la mayor parte de este alquiler, no se encuentra donde la demanda lo requiere…
Por ello la Comunidad de Madrid quieren ampliar el parque de vivienda asequible, con la adquisición de viviendas de particulares, ubicadas en cualquier distrito de la capital, en el mercado secundario que permitan ampliar el parque público municipal de viviendas. Para ello, la empresa municipal ofrece precios de mercado para conseguir que los particulares que quieren vender su inmueble se interesen por las condiciones fijadas por el Ayuntamiento de Madrid. “Queremos ser un referente para los propietarios que quieran vender su vivienda en Madrid con plena tranquilidad y confianza”, ha señalado el delegado.
Precio del alquiler
El mes de agosto se ha cerrado con una subida interanual del precio del alquiler en España del 9,8% y se establece en 13,1 euros/m2, según el último informe de precios publicado por idealista.
En el último trimestre el precio ha bajado un 0,5% mientras que en el último mes no se han producido variaciones.
Un pequeño comentario sobre el alquiler… Se observa un aumento de oferta de habitaciones:
La oferta de pisos compartidos se ha incrementado un 29% interanual durante segundo trimestre, pero la demanda también ha crecido un 15%, ante la dificil situación del alquiler de vivienda.
Por lo que el precio ha seguido subiendo, aunque a menor ritmo, un 3% interanual, hasta los 400 euros mensuales.
Ojo al dato más impacatante... La edad media de las personas que comparten piso en España se sitúa en los 30 años... ¡30 años!
Muchos motivos para explicar el mayor aumento de la oferta de alquiler por habitaciones que por vivienda completa... Quizás se puede hablar de una mayor rentabilidad del propietario, pero estoy seguro que la principal es una mayor seguridad jurídica en caso de que ocurra algo.
Por capitales: Todas las capitales españolas tienen precios superiores con respecto a julio del año pasado.
El incremento más pronunciado es el de Palma donde las expectativas de los caseros subieron un 17,8%, seguido de las subidas de Valencia (16,5%), Madrid (14,3%), Ávila (13,3%) y Cuenca (13,3%). Por el contrario, Tarragona (1,3%) es la capital en la que menos han subido las rentas en el último año, seguida de Cádiz (3,2%), Córdoba (4,4%), Huelva (4,6%) y Jaén (4,6%).
El comportamiento de las rentas en los principales mercados del país, además de Palma, Valencia y Madrid, ha sido totalmente alcista ya que suben en Málaga (12,7%), Alicante (12,6%), Barcelona (11,8%), San Sebastián (6,8%), Sevilla (6,7%) y Bilbao (5,9%).
Barcelona continúa siendo la capital con los alquileres más caros con un precio de 21,6 euros/m2, seguida por Madrid (19,9 euros/m2) y San Sebastián (18,1 euros/m2). Les siguen Palma (17,3 euros/m2), Málaga (14,5 euros/m2) y Valencia (14,2 euros/m2).
Por el contrario, Ciudad Real (6,6 euros/m2) y Zamora (6,6 euros/m2) son las capitales con la renta más económica.
Por provincias: El precio del alquiler sube en todas las provincias españolas salvo en Huelva donde ha bajado un 0,3% en el último año.
Los mayores incrementos se han vivido en Cáceres (40,1%), Soria (18,1%), Cuenca (16,9%), Valencia (16,2%), Madrid (14,4%), Santa Cruz de Tenerife (13,9%) y Lugo (12,7%).
Baleares y Barcelona (18,5 euros/m2) son las provincias más caras para alquilar una vivienda en España, superando a Madrid (18,2 euros/m2) y Guipúzcoa (16,5 euros/m2). Les siguen Málaga con 15,1 euros/m2 y Las Palmas con 14,3 euros/m2. Jaén y Ciudad Real (6,1 euros/m2 en ambos casos) junto a Zamora (6,3 euros/m2), por el contrario, son las provincias más económicas.
Préstamos hipotecarios
Demanda de hipoteca
El precio medio de las solicitudes de compra de vivienda se sitúa en 186.891€, un 6,7% superior al mismo periodo de 2023; el 73,6% de las hipotecas solicitadas tiene un importe inferior a 200.000€ y el 79,3% de las solicitudes son para la compra de vivienda habitual.
Firmas de hipoteca
Las hipotecas a tipo fijo representan el 66% del total, el 68,1% de las firmas se financian por encima del 70%, el 67,4% de las hipotecas tienen un importe inferior a 200.000€, las mejoras de hipoteca representan un 6,6% del total.
Euribor (tipo de interés de referencia en el mercado interbancario de la zona euro)
El euríbor cerró agosto con una media mensual del 3,166%, siendo su mayor caída en más de una década.
Respecto a julio ha bajado casi cuatro décimas, lo que se traduce en el mejor resultado mensual desde 2009, mientras que en términos interanuales se ha moderado en nueve décimas, un balance inédito desde 2013.
El euríbor ha firmado su quinta caída mensual consecutiva y que se encuentra en mínimos desde diciembre de 2022, lo que lleva a la media histórica a situarse por debajo del 1,9%. Y todo ello gracias a que el mercado está descontando más bajadas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE).
Este escenario trae consigo una rebaja de las cuotas de las hipotecas variables cuyas condiciones sean revisadas con el dato del octavo mes del año. De media, el ahorro estará entre los 900 y los 1.000 euros al año, lo que se traduce en unos 75-83 euros al mes. Ahora bien, el descenso del importe que se paga de hipoteca dependerá del importe del préstamo, así como del diferencial aplicado (tipo de interés + euríbor) y del capital que se haya amortizado hasta la fecha.
Actualmente, el mercado descuenta hasta seis bajadas del precio del dinero adicionales hasta finales de 2025. Si se cumplen las previsiones, habrá un recorte de 25 puntos básicos por trimestre, lo que situará los tipos de interés por debajo del 3% a finales del próximo año. El primero podría producirse el mes que viene.
Resto de la Eurozona
La economía de la eurozona sigue muy debilitada en su conjunto, especialmente lastrada por la construcción y la manufactura, en particular en las dos mayores economías de la región: Francia y Alemania.
Se observa una gran diferencia en el crecimiento económico entre regiones.
En cuanto al sector inmobiliario, es difícil valorarlo en su conjunto debido a la ausencia (aún) de datos de precios correspondientes al primer semestre y a la disparidad de información entre unos y otros. Sin embargo, ese alza desmedida de los precios en España no se observa en otras regiones europeas.
¿La explicación para ello?
Hay varias: un mayor crecimiento económico, un mayor desajuste entre la oferta y la demanda y un “calentamiento” menor justo en los años de pandemia.
PMI Construcción Eurozona
El PMI de Construcción de la Eurozona de HCOB bajó a 41.4 en julio de 2024, el nivel más bajo en seis meses, en comparación con 41.8 en junio.
La lectura mostró que el sector de la construcción permaneció firmemente en territorio de contracción, ya que la actividad volvió a caer notablemente y la producción registró el mayor descenso en seis meses, impulsada una vez más por contracciones sustanciales en la actividad de vivienda.
El negocio nuevo también disminuyó en medio de una demanda débil, y los pedidos nuevos más bajos provocaron una nueva ronda de recortes de empleos, ya que el empleo cayó a un ritmo ligeramente más pronunciado.
La reducción y el recorte de costos también se reflejaron en una fuerte contracción en la compra de insumos y reducciones significativas en el uso de subcontratistas.
Dicho esto, las cargas de costos aumentaron solo modestamente. "Los constructores en la Eurozona no ven luz al final del túnel. El pesimismo empeoró en Alemania y Francia, temiendo una demanda más débil en los próximos doce meses, mientras que el optimismo se debilitó en Italia a un mínimo de 22 meses", dijo Norman Liebke, economista de Hamburg Commercial Bank.
En Alemania
El PMI de Construcción de Alemania de HCOB subió ligeramente a 40 en julio de 2024 desde 39.7 en junio. Aunque indica una moderación en la recesión del sector de la construcción, aún se mantiene profundamente en contracción, que ahora dura por 28 períodos consecutivos.
La actividad cayó en las tres categorías de construcción, con la vivienda registrando la mayor caída y siendo el único sub-sector con una tasa de contracción acelerada. La actividad comercial y la ingeniería civil experimentaron las menores disminuciones en nueve y tres meses, respectivamente, pero continuaron siendo notables. Los nuevos pedidos siguieron cayendo, extendiendo la actual secuencia de disminución a casi dos años y medio.
Mientras tanto, el ritmo de reducción de empleo se desaceleró a su nivel más bajo desde febrero, mientras que la disminución en los niveles de compra fue la menos marcada en un año. En cuanto a los precios, los precios de compra promedio cayeron al ritmo más pronunciado desde octubre de 2023.
De cara al futuro, los constructores se mantuvieron pesimistas sobre las perspectivas de producción a 12 meses.
En Francia
El PMI de Construcción de Francia de S&P Global cayó aún más a 39.7 en julio de 2024, desde 41 en junio, lo que indica un fuerte y acelerado descenso en la actividad del sector de la construcción en Francia.
Esto representa la contracción más significativa desde enero de este año, ya que la demanda se debilitó aún más.
La caída en los nuevos pedidos fue la más pronunciada en casi tres años y medio, y las empresas lo atribuyen a una demanda persistentemente débil y al acceso limitado al crédito para los clientes. Esto contribuyó a una fuerte disminución general en los niveles de actividad total, impulsada principalmente por reducciones significativas tanto en edificios residenciales como comerciales.
En consecuencia, la actividad de compra cayó a su nivel más bajo desde diciembre de 2020, y los niveles de personal se redujeron por tercer mes consecutivo. En cuanto a los precios, los costos de los insumos continuaron aumentando, aunque el incremento fue relativamente moderado en comparación con el promedio histórico.
De cara a los próximos 12 meses, la perspectiva de las empresas fue la más pesimista en lo que va del año.
En Italia
El PMI de Construcción de Italia de HCOB cayó a 45 en julio de 2024 desde 46 el mes anterior, reflejando la cuarta contracción consecutiva en la actividad de construcción italiana y el ritmo más pronunciado desde agosto de 2022.
Los nuevos pedidos de proyectos mostraron la mayor caída en casi dos años, con los participantes señalando una nueva disminución en la demanda de construcción, alineada con el prolongado período de altas tasas de interés establecido por el BCE, tanto por parte de clientes privados como de instituciones gubernamentales en medio de una nueva caída en las licitaciones públicas.
La actividad de construcción comercial registró una nueva caída, y la actividad de construcción residencial disminuyó al ritmo más rápido desde el colapso inducido por la pandemia, mientras que la actividad de ingeniería civil también se contrajo. En consecuencia, las empresas redujeron sus cantidades de compra al nivel más bajo en un año y medio.
En cuanto a los precios, los costos de los insumos continuaron aumentando debido al encarecimiento de las materias primas, aunque la tasa de inflación se mantuvo moderada.
Precios de la vivienda en la Eurozona
Aun no se conocen los datos de los precios de la vivienda en el global de la eurozona correspondientes al segundo trimestre, sin embargo, los consumidores de la eurozona prevén que los precios de la vivienda aumentarán un 2,7% durante los próximos meses (entre junio de 2024 y junio de 2025), una décima más de lo que estimaban en mayo (2,6%).
Se trata del valor más alto desde marzo de 2023 (3%), según datos publicados recientemente por el Banco Central Europeo (BCE).
En Alemania
El índice de precios de viviendas Europace (EPX) muestra un ligero aumento de precios en julio. Los segmentos de apartamentos en propiedad, así como las casas unifamiliares y bifamiliares existentes, registran un aumento de precios, mientras que los precios de los inmuebles para nuevas casas unifamiliares y bifamiliares disminuyen ligeramente o se mantienen estables.
En julio, los precios de los apartamentos en propiedad registran un aumento del 0,65 por ciento, elevando el índice a 212,33 puntos. En el mismo período del año anterior, los precios aumentaron un 1,96 por ciento.
Los costos de las casas unifamiliares y bifamiliares existentes suben ligeramente en julio, con un aumento del 0,20 por ciento. El índice se sitúa en 193,76 puntos. En los últimos 12 meses, los precios cayeron un 0,92 por ciento.
Los precios de las nuevas casas unifamiliares y bifamiliares se mantienen en julio similares a los del mes anterior, con una ligera disminución del 0,13 por ciento. El índice de precios de viviendas alcanza los 234,25 puntos. En comparación con el año anterior, los precios crecieron un 2,71 por ciento.
En general, el índice global muestra un ligero aumento del 0,23 por ciento, alcanzando los 213,45 puntos. En comparación con el mismo período del año anterior, los precios aumentaron un 1,34 por ciento.
En Francia
Sin ninguna duda, Francia es el país más complicado para encontrar datos oficiales o semioficiales mensuales… Esto es algo que me inquieta, y he estado investigando el motivo para ello…
Según Paris Property Group, “el fragmentado mercado francés puede convertir la busqueda estadística de precios en una una tarea complicadisima... El mercado inmobiliario francés no funciona a través de un sistema de listado múltiple, o MLS, en el que los agentes comparten todos los listados de propiedades disponibles (este es el sistema en la mayoría de los mercados de EE. UU.). En cambio, las agencias individuales solo publican sus propias propiedades. No pueden ni quieren mostrarle propiedades que se publican en otros lugares, aunque a veces las propiedades se publican en más de una agencia, lo que acelera aún más la venta, antes de que tenga la oportunidad de hacer su movimiento”.
Por suerte, Europace ya ha dado a conocer el índice de precios de la vivienda del primer trimestre del año, a diferencia de lo que esperabamos siguiendo la evolución de otros mercados y de alguna inmobiliaria… Los precios de la vivienda cayeron.
Concretamente la caída fue de un 4.8% interanual, desde el -3,60%registrado en el cuarto trimestre de 2023:
Por el lado de la oferta, durante el primer trimestre se observó un aumento de las viviendas iniciadas:
Aunque no en la venta de nuevas viviendas, que disminuyeron a 15,131 unidades en el primer trimestre de 2024 desde las 15,701 unidades en el cuarto trimestre de 2023.
Según los datos de portales inmobiliarios, aunque como hemos visto en los datos del primer trimestre, no han sido muy acertados… Se observa que el precio medio de un apartamento en venta es 4237 €/m². En cuanto a las casas en venta, el precio medio es 2375 €/m²
Ambos registraron descensos intermensuales, en agosto:
En Italia
Durante el mes pasado se conocieron los datos oficiales correspondientes al primer trimestre del año 2024 aun no se conocen, y a diferencia de lo que pronosticaban los portales inmobiliarios, se registró una ligera caída intertrimestral.
Con respecto al año 2023, los precios subieron un 1,70%:
Observando datos de portales inmobiliarios:
En agosto de 2024, el precio medio solicitado para propiedades residenciales en venta en Italia fue de 2.051 € por metro cuadrado, lo que representa un aumento del 4,06 % en comparación con agosto de 2023 (1.971 €/m²). En los últimos 2 años, el precio medio alcanzó su punto máximo en junio de 2024, con un valor de 2.072 € por metro cuadrado. El mes con el precio de oferta más bajo fue octubre de 2022, cuando el precio medio para una propiedad en venta fue de 1.937 € por metro cuadrado.
Con respecto al alquiler
En agosto de 2024, el precio medio solicitado para propiedades residenciales en alquiler fue de 14,15 € por metro cuadrado al mes, lo que representa un aumento del 10,81 % en comparación con agosto de 2023 (12,77 € al mes por metro cuadrado). En los últimos 2 años, el precio medio en Italia alcanzó su máximo en agosto de 2024, con un valor de 14,15 € por metro cuadrado. El mes con el precio de oferta más bajo fue enero de 2023, cuando el precio medio solicitado para una propiedad en alquiler fue de 11,90 € por metro cuadrado al mes.
Reino Unido
La economía del Reino Unido creció de forma muy sólida durante el primer semestre del año, y aunque la inflación aún parece lejos de estabilizarse, el Banco de Inglaterra ya inició el ciclo de bajadas de tipos.
Los primeros efectos se están observando con el repunte de las hipotecas aprobadas, alcanzando máximos desde septiembre de 2022.
PMI Construcción
El PMI de Construcción del Reino Unido de S&P Global subió a 55.3 en julio de 2024, superando las expectativas del mercado de 52.7 y aumentando desde los 52.2 de junio, lo que indica una expansión mensual significativa en el sector de la construcción.
Este crecimiento extiende la actual racha de cinco meses de expansión, con la tasa de crecimiento más rápida desde mayo de 2022.
Las tres categorías de construcción experimentaron un aumento de actividad en julio, con los proyectos de vivienda mostrando un regreso al crecimiento. La actividad comercial también registró un sólido aumento, pero la ingeniería civil experimentó la expansión más rápida en casi dos años y medio.
Tanto la actividad como los nuevos pedidos aumentaron rápidamente durante el mes, lo que llevó a una mayor actividad de compras y niveles de contratación más altos por tercer mes consecutivo. La mayor demanda de insumos generó presiones en la cadena de suministro y un aumento más rápido en los costos de insumos.
Precio vivienda
El Índice de Precios de la Vivienda de Halifax en el Reino Unido aumentó un 2,3% interanual en julio de 2024, frente a un aumento revisado del 1,9% en junio, marcando el crecimiento anual más pronunciado desde enero.
En términos mensuales, los precios de las viviendas aumentaron un 0,8% después de haberse estancado en junio, superando las previsiones del mercado de un aumento del 0,3%.
Una vivienda típica en el Reino Unido ahora cuesta £291,268, en comparación con £289,042 el mes anterior.
Amanda Bryden, jefa de hipotecas en Halifax, señaló que el recorte de la tasa del Banco de Inglaterra y las tasas hipotecarias más bajas son alentadores para los compradores de viviendas y aquellos que están refinanciando, aunque la asequibilidad y la escasez de propiedades siguen siendo desafíos.
También agregó que, dado el contexto de tasas hipotecarias más bajas y posibles reducciones adicionales en la tasa base, anticipan que los precios de la vivienda continúen una tendencia al alza moderada durante el resto de este año. Irlanda del Norte lidera el crecimiento de precios de la propiedad en el Reino Unido, con un aumento anual del 5,8% en julio, frente al 4,1% en junio y el más alto desde febrero de 2023.
Respecto al alquiler
El alquiler mensual promedio en el Reino Unido aumentó un 1,3% hasta £1,325.
El precio promedio del alquiler en el Reino Unido para agosto de 2024 es de £1,325.
Excluyendo Londres, el promedio en el Reino Unido ahora es de £1,126.
El aumento mensual en agosto fue del 1,3%, más alto que en los dos meses anteriores.
La tasa de crecimiento anual es ahora casi la mitad de lo que era hace un año.
Tipo hipotecario
La tasa hipotecaria en el Reino Unido se mantuvo sin cambios en 7.98 por ciento en julio.
La tasa de interés "efectiva", que es la tasa de interés realmente pagada, en las nuevas hipotecas otorgadas se mantuvo prácticamente sin cambios en 4.81% en julio.
Hipotecas aprobadas
Las aprobaciones netas de hipotecas para la compra de viviendas en el Reino Unido, que es un indicador de futuros préstamos, aumentaron a 61,985 en julio de 2024, el nivel más alto desde septiembre de 2022, y por encima de las expectativas del mercado de 60,500.
Estados Unidos
La economía estadounidense sigue mostrando una gran robustez durante los primeros meses del año 2024, y con la inflación claramente estabilizada, aunque por encima de los objetivos, la Fed parece lista para iniciar el ciclo de bajadas de tipos este mismo mes de septiembre.
El sector inmobiliario ya ha descontado estas bajadas; se ha observado un repunte en la venta de viviendas y también cómo los precios de vivienda de segunda mano han aliviado su subida, gracias a un aumento de la oferta.
Permisos de construcción y viviendas iniciadas
Los permisos de construcción en Estados Unidos cayeron un 3,3% a una tasa anual ajustada estacionalmente de 1.406 millones en julio de 2024, revisada al alza desde una estimación preliminar de 1.396 millones.
Los inicios de construcción de viviendas en Estados Unidos cayeron un 6,8% con respecto al mes anterior, a una tasa anualizada de 1.238 millones en julio de 2024, marcando la caída más pronunciada desde marzo y el nivel más bajo desde 2020, en contraste con el aumento revisado a la baja del 1,1% del mes anterior.
Observando en detalle:
Los permisos de unidades en edificios con cinco unidades o más disminuyeron un 10,7% a una tasa de 416,000 (frente al 12,4% a una tasa de 408,000 en la estimación preliminar) y las autorizaciones para viviendas unifamiliares aumentaron un 0,2% a 941,000 (frente al -0,1% a 938,000).
La disminución de las viviendas iniciadas fue causada por una caída del 14,1% en los inicios de construcción de edificios de una sola unidad (hasta 850,000), lo que compensó el aumento del 11,7% en unidades con 5 o más unidades (hasta 363,000).
Venta de nuevas viviendas
Las ventas de viviendas nuevas en EE. UU. aumentaron un 10,6 % intermensual en julio (el mayor aumento desde agosto de 2022), sorprendiendo a todos, ya que se esperaba un dato mucho menor.
Esto elevó las ventas un 5,6% interanual:
Ese aumento inesperado impulsó al índice de ventas de viviendas nuevas a 739 000, su nivel más alto desde mayo de 2023 (apenas por debajo de febrero de 2022)...
Venta de viviendas de segunda mano
Las ventas de viviendas existentes en Estados Unidos aumentaron un 1,3% con respecto al mes anterior, a una tasa anualizada ajustada estacionalmente de 3.95 millones en julio de 2024, recuperándose de la caída más alta en 19 meses del 5,4% registrada el mes anterior, y alineándose con las expectativas del mercado.
Este incremento detuvo una racha de cuatro meses consecutivos de ventas más bajas, impulsado por menores costos de financiamiento, ya que las expectativas de una postura moderada de la Reserva Federal presionaron las tasas hipotecarias a la baja.
Para ponerlo en contexto, aquí se muestra el nivel de ventas de viviendas existentes según SAAR... el dato de julio más débil desde 2010...
Venta de viviendas pendientes
Observando el índice de ventas de viviendas pendientes, los analistas esperaban una ganancia continua en las ventas de viviendas pendientes en julio, después del rebote de junio…
Pero no fue así, las ventas de viviendas pendientes cayeron un 5,5% intermensual, una gran falla en relación con la ganancia esperada del 0,2% (y por debajo del aumento del 4,8% en junio), y también cayeron un 4,6% interanual, una modesta mejora con respecto a la caída del 7,8% en junio, pero también incumpliendo las expectativas de una caída del -2,0%.
Esto llevó el índice de ventas de viviendas pendientes al 70,2%, un nuevo mínimo histórico:
"No se produjo una recuperación de las ventas a mediados del verano. El impacto positivo del crecimiento del empleo y el mayor inventario no pudieron superar los desafíos de asequibilidad y cierto grado de espera relacionada con las próximas elecciones presidenciales de Estados Unidos", dijo el economista jefe de la NAR, Lawrence Yun, en un comunicado.
(El índice de ventas pendientes de viviendas es un indicador adelantado del sector inmobiliario, basado en las ventas pendientes de viviendas existentes . Una venta se considera pendiente cuando se ha firmado el contrato pero la transacción no se ha cerrado, aunque la venta suele concretarse en uno o dos meses desde la firma.)
Precios de vivienda en Estados Unidos
El repunte de las ventas de viviendas nuevas permitió a los constructores reducir el inventario el mes pasado, que cayó al nivel más bajo desde principios de año.
Sin embargo, las 462.000 viviendas en venta todavía están cerca del nivel más alto desde 2008.
Al ritmo de ventas actual, eso representa 7,5 meses de suministro, el nivel más bajo desde septiembre, pero por encima de los niveles previos a la pandemia.
El precio medio de una vivienda nueva aumentó una vez más, hasta los 429.800 dólares.
Aunque eso sí, después de dos meses de anomalías, nuevamente se encuentra más alto que los precios de las viviendas usadas...
Si bien el inventario de viviendas de segunda mano disponibles aumentó levemente en julio hasta 1,33 millones, todavía está muy por debajo de los niveles previos a la pandemia, de más de 1,9 millones. Eso representa una oferta de 4 meses al ritmo de ventas actual.
Un aumento interanual de casi el 20% en el inventario indica que algunos propietarios están dispuestos a renunciar a sus hipotecas del 3% y poner en venta sus propiedades.
Los inversores individuales o compradores de segundas viviendas adquirieron el 13% de las viviendas, frente al 16% del mes anterior. Los compradores por primera vez representaron el 29% de las compras, igual que en junio.
El informe de la NAR mostró que el 62% de las casas vendidas estuvieron en el mercado por menos de un mes en julio, en comparación con el 65% en junio, mientras que casi una cuarta parte se vendió por encima del precio de lista, también por debajo del mes anterior.
Las propiedades permanecieron en el mercado durante 24 días en promedio en julio, en comparación con 22 días en junio y otra señal de desaceleración de la demanda.
Los precios medios de las viviendas existentes cayeron muy modestamente en términos mensuales, están en su nivel más alto para un mes de julio (subieron un 4,2 % interanual) situandose en los 422.600 dólares.
Precios de alquiler
La renta mediana solicitada cayó en todas las categorías de número de habitaciones en julio en comparación con el año anterior, siendo la primera vez que esto ocurre desde junio de 2020.
Las rentas medianas solicitadas para apartamentos de 0 a 1 habitación disminuyeron un 0,1% (a $1,498 al mes), los apartamentos de 2 habitaciones cayeron un 0,3% (a $1,730) y los apartamentos de 3 o más habitaciones bajaron un 2,4% (a $2,010).
Las tres categorías han disminuido al menos $50 desde los máximos históricos registrados en los últimos dos años.
Sin embargo, la renta mediana solicitada para todos los tipos de apartamento combinados aumentó en realidad un 0,4% interanual en julio, hasta $1,647. Esta discrepancia entre el resultado combinado (que muestra un aumento) y las tres categorías diferentes de habitaciones (que todas cayeron) es el resultado de un fenómeno estadístico conocido como la paradoja de Simpson.
La renta mediana solicitada a nivel nacional bajó un 0,2% mes a mes desde junio y es $53 menos que el máximo histórico de $1,700 registrado en agosto de 2022. A pesar de la leve disminución, la asequibilidad sigue siendo un problema grave para los hogares inquilinos, que ganan aproximadamente $11,000 menos de lo necesario para permitirse un apartamento típico.
Tasas hipotecarias
La tasa promedio de una hipoteca a 30 años con tasa fija se mantuvo relativamente estable en 6.35% al 29 de agosto, marcando su nivel más bajo desde mediados de mayo de 2023, según Freddie Mac.
Esta disminución se alinea con la caída de los rendimientos de los bonos del Tesoro a largo plazo, en medio de las expectativas del mercado de un recorte de tasas por parte de la Reserva Federal, aunque la magnitud de dicho recorte sigue siendo incierta debido a recientes señales de resiliencia económica.
En el mismo período del año pasado, la tasa de una hipoteca de referencia a 30 años era del 7.18%.
"Las tasas hipotecarias cayeron nuevamente esta semana debido a las expectativas de un recorte de tasas por parte de la Fed", dijo Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac. "Se espera que las tasas continúen disminuyendo y, aunque los posibles compradores de viviendas están observando de cerca, un repunte en la actividad de compra sigue siendo esquivo hasta que se vean más caídas".
China
La economía china sigue mostrando debilidad, y se antoja difícil que pueda lograr su objetivo de crecimiento del 5%.
Su principal lastre sigue siendo el sector inmobiliario, que no levanta cabeza a pesar de los múltiples estímulos que se han intentado aplicar, encadenando ya 14 meses consecutivos de caída en los precios de la vivienda.
Se esperan mayores estímulos enfocados en el sector, como bajadas de tasas hipotecarias… Pero ahora surge un problema mayor: estas reducciones de tasas podrían afectar directamente a los márgenes de los bancos y debilitar también a esta industria.
Precio de vivienda en mayo
La desaceleración en la caída de los precios de la vivienda en China se moderó en julio, una señal de que el esfuerzo más enérgico del gobierno para revitalizar el mercado está comenzando a dar resultados.
Sin embargo, siguieron cayendo:
Los precios de las viviendas nuevas en 70 ciudades, excluyendo la vivienda subsidiada por el estado, cayeron un 0,65% en julio, una reducción en comparación con el descenso del 0,67% del mes anterior, según informó el jueves la Oficina Nacional de Estadísticas. Los valores de las viviendas existentes disminuyeron un 0,8%, en comparación con una caída del 0,85% un mes antes.
Es el 14º mes consecutivo de caídas:
Se espera que este cambio ofrezca algo de alivio para la economía de China, donde los funcionarios se han fijado como objetivo un crecimiento del 5% este año, algoq ue parece lejos de cumplirse.
En mayo, las autoridades chinas lanzaron un amplio paquete de medidas para intentar reactivar el sector inmobiliario:
Destinar alrededor de 42.250 millones de dólares (más de 38.000 millones de euros) en préstamos para proyectos de vivienda protegida.
Reducir del pago inicial requerido para la compra de viviendas.
Alentar a los gobiernos locales a comprar terrenos no urbanizables o nuevas propiedades no vendidas.
De momento, se esperan mayores estímulos:
Según BBG, Los reguladores financieros han propuesto reducir las tasas de las hipotecas pendientes a nivel nacional en un total de aproximadamente 80 puntos básicos.
La primera reducción podría darse en las próximas semanas, mientras que la segunda entraría en vigor a principios del próximo año.
Los reguladores chinos están entre la espada y la pared, intentando sujetar el mercado inmobiliario y la economía, al mismo tiempo que evitan el desplome del sistema financiero de $66 billones del país.
Reducir las tasas demasiado agresivamente ejerce presión sobre los bancos, que ya han visto caer su margen a un mínimo histórico de 1.54% a finales de junio, muy por debajo del umbral de 1.8% considerado necesario para mantener una rentabilidad razonable.
Problemas que se pueden acentuar:
Una guerra de precios se está extendiendo por el mercado de viviendas nuevas de China, a medida que los gobiernos locales reducen su intervención y los desarrolladores se apresuran a recuperar su dinero.
En Pekín, un repentino recorte del 18% en el precio de un proyecto residencial de tamaño medio en las afueras de la ciudad ha obligado a los nuevos desarrollos adyacentes a seguir el ejemplo, según personas familiarizadas con el asunto, que pidieron no ser identificadas porque el asunto es privado. Cerca de la frontera sur, el gobierno de Shenzhen aprobó un recorte del 29% en los precios unitarios de un complejo en comparación con el año pasado, según otras personas familiarizadas con el asunto.
Problemas de promotores:
La promotora inmobiliaria china Country Garden estaría sopesando la posibilidad de ampliar de nuevo los plazos para hacer frente a su deuda denominada en yuanes ante el reciente desplome registrado en las ventas, según han informado fuentes familiarizadas con el asunto consultadas por 'Bloomberg'.
Así, la principal unidad 'onshore' de Country Garden podría retrasar medio año los pagos de varios bonos que vencen el próximo septiembre, lo que también incluiría el 10% del montante inicial de sus pagarés al 4,38% de interés con vencimiento en septiembre de 2026. Cabe recordar que algunos de estos pagos ya se aplazaron en abril después de que la constructora los prorrogara por primera vez el año pasado.
En el marco de la crisis inmobiliaria de China, las ventas de Country Garden cayeron en julio un 72% respecto al mismo mes de 2023, hasta los 3.410 millones de yuanes (428,2 millones de euros). En junio ya habían retrocedido un 73%.
sobre el autor: Diego Puertas
Diego es analista de inversión independiente y asesor financiero certificado por CISI. Es autor del boletín de análisis The Market Eye y colaborador en numerosos medios financieros y servicios privados de análisis económico. Habitualmente comparte sus análisis y opiniones en sus redes sociales y newsletter.