[Abril 2024]Desafíos y Perspectivas del Sector Inmobiliario Global en el Primer Trimestre de 2024

mayo 10  

Diego puertas

Datos inmobiliarios publicados en abril de 2024

En la edición de este mes

Haciendo balance del primer trimestre, los tipos de interés altos por más tiempo han sido un lastre para el sector inmobiliario; las compraventas se frenaron después del acelerón de fin de año, lo que presionó al alza a los precios.

El sector inmobiliario de Estados Unidos, Reino Unido y Eurozona están a la espera de las primeras bajadas de tipos que den un poco de alivio al sector…

¿Cuándo ocurrirán?

Es una fecha que varía en función de cómo vayan saliendo los datos económicos, especialmente la inflación. En estos momentos, se espera que la primera bajada de tipos del BCE sea en junio o julio. Para la Fed, se espera que sea en septiembre, aunque si los próximos datos de IPC sorprenden a la baja, podría esperarse en julio debido a la debilidad que está empezando a mostrar el empleo. El BoE tiene un problema con la inflación, ya que se encuentra aún más elevada que en Eurozona o Estados Unidos, pero se espera que vayan más o menos a la par los 3 bancos centrales.

Sin embargo, un mes más los problemas reales del sector inmobiliario se encuentran en la oferta; un mes más se han conocido datos preocupantes por este lado.

En España, su economía crece de una forma más sólida que el resto de la eurozona, lo que ha permitido situarse por encima de grandes países líderes europeos en términos de crecimiento desde la pandemia. Su situación respecto a la vivienda sigue siendo crítica, sin muestra alguna de cambios en los problemas de oferta.

En la Eurozona, la economía crece más que en los últimos trimestres, pero sin nada destacable. La no bajada de tipos del BCE en los primeros meses del año ha provocado una gran aceleración de los precios tras la corrección de finales de año.

En Reino Unido, su situación económica y de precios es peor que la de otros países líderes; conviven con una elevada inflación y una economía sin apenas crecimiento. Las políticas de tipos serán más importantes y con mayor influencia que en otras regiones.

En Estados Unidos, su economía se desacelera, las ofertas de empleo a constructores se desploman y la recuperación del inventario de obra nueva iniciada en el último trimestre del año, parece desmoronarse.

En China, su sector inmobiliario no levanta cabeza; los estímulos no se trasladan de forma directa a los consumidores y la recuperación no termina de mostrarse.

*Todos los datos están actualizados a fecha del 7 de mayo de 2024, aunque se conocen y comentan datos correspondientes al mes de abril. La mayoría hacen referencia a marzo. También hay algún comentario respecto al cuarto trimestre del año 2023.

España

La economía española muestra mayor robustez que la del resto de países de Europa; de hecho, recientemente su PIB del primer trimestre sorprendió con un crecimiento del 0.7%.

Esto muestra una recuperación desde 2020 mayor que la de importantes países como Francia o Alemania, y se acerca a Italia.

Observando el sector inmobiliario, no hay grandes cambios con respecto a los meses anteriores; los precios siguen al alza, marcando nuevos récords en el alquiler y mostrando un gran tensionamiento al alza.

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Precio de la vivienda de obra nueva

Aún no se conocen los datos que hagan referencia al primer trimestre del año 2024. En el cuarto trimestre se observó una ligera caída de los precios de obra nueva con respecto al tercer trimestre de 2023.

Esto no fue nada especial en la vivienda de obra nueva; también se observó en la segunda mano.

El motivo de esa caída no era otra cosa que las altas expectativas de que en el primer trimestre del año 2024 se produjera la primera bajada de tipos. Algo que no ha ocurrido. Por tanto, viendo la evolución de la vivienda de segunda mano, pensar que el precio de la vivienda de obra nueva repuntó en el 1T del año 2024 es correcto.

Y observando la oferta:

Los visados de dirección de obra de vivienda nueva alcanzaron las 17,243 unidades hasta febrero, un 3.14% menos que en el mismo período del año anterior, cuando se registraron 17,802 visados, según datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. La concesión de visados se situó en febrero en 7,717, casi un 19% menos que en el mes previo. Además, el dato del segundo mes del año supuso un retroceso del 17.54% en comparación al mismo mes del año 2023, cuando se registraron 9,359 visados de obra nueva. En los dos primeros meses del año se concedieron un 12.95% más de visados de obra nueva para viviendas unifamiliares, hasta las 4,196 unidades, y 12,967 para viviendas en bloque, un 7.9% menos en tasa interanual.

Precio de la vivienda de segunda mano en el mes de abril

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una subida del 1% durante el mes de abril, situándose en 2.098 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista.

Este dato es un 6,9% más alto que el del mismo mes del año pasado mientras que se sitúa un 0,8% por debajo del precio máximo histórico de la vivienda en España, registrado en junio de 2007.

Por comunidades: 12 Comunidades Autónomas españolas muestran precios superiores al mes pasado.

Comunitat Valenciana (1,7%) lidera las subidas, seguida de Murcia (1,1%), Andalucía (1,1%), Cataluña (1,1%), Comunidad de Madrid (1,1%) y Baleares (1%). Por debajo del 1% se encuentran los incrementos de Navarra (0,8%), Euskadi (0,6%), Canarias (0,6%), Cantabria (0,5%), Asturias (0,5%) y Castilla-La Mancha (0,3%). Extremadura (-0,2%), La Rioja (-0,2%), Aragón (-0,2%) y Castilla y León (-0,1%) son las únicas regiones en las que ha bajado el precio. En Galicia los precios se han mantenido sin cambios durante el último mes.

Baleares con 4.253 euros/m2 es la autonomía más cara seguida por la Comunidad de Madrid (3.367 euros/m2). Les siguen Euskadi (2.919 euros/m2), Canarias (2.554 euros/m2) y Cataluña (2.378 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla-La Mancha (933 euros/m2), Extremadura (985 euros/m2) y Castilla y León (1.187 euros/m2), que son las comunidades más económicas.

Por provincias: Hasta 38 provincias tienen precios superiores a los registrados en el mes anterior.

Las mayores subidas se han vivido en Almería, donde las expectativas de los vendedores han subido un 2,5%, seguida de Alicante (1,6%), Girona, Valencia, Guipúzcoa y Soria (1,5% en las cuatro provincias). En el lado contrario se encuentra Lleida (-1,7%), la provincia donde más se reduce el precio, seguida por Palencia (-1,4%), Badajoz (-1,3%), Burgos (-1,1%) y Zaragoza (-0,4%).

Baleares se reafirma como la provincia más cara para adquirir una vivienda (4.253 euros/m2) por delante de Guipúzcoa (3.605 euros/m2). Les sigue Madrid (3.367 euros/m2), Málaga (3.179 euros/m2), Vizcaya (2.800 euros/m2) y Barcelona (2.684 euros/m2).

Ciudad Real es la provincia más económica con un precio de 749 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Jaén (844 euros/m2) y Cuenca (849 euros/m2).

Por capitales: Durante el mes de abril, 38 capitales han experimentado también incrementos en el precio de la vivienda.

La subida más pronunciada es la vivida por Valencia, donde las expectativas de los vendedores crecieron un 3,6%, seguida de Alicante (3,1%), Pontevedra (2,9%), Tarragona y Málaga (2,7% en ambos casos). Huelva (-1,3%), por el contrario, encabeza las caídas de precios en el último mes, seguida de Palencia (-1,1%), Las Palmas de Gran Canaria (-0,8%), Girona (-0,7%) y Logroño (-0,5%).

Entre los grandes mercados, los precios, además de Valencia, Alicante y Málaga, han crecido en Sevilla (2,4%), Madrid (1,4%), Palma (1,1%), Barcelona (1,1%) y San Sebastián (1%). En Bilbao, en cambio, los precios descendieron un 0,1% en abril.

Con esta subida, el precio en Madrid se establece en 4.397 euros/m2mientras que en Barcelona el precio se ha situado los 4.363 euros/m2. San Sebastián es la capital más cara de España al situar su precio en 5.522 euros/m2. Zamora, en cambio, es la capital más económica con sus 1.143 euros/m2, seguida por Jaén (1.181 euros/m2) y Lleida (1.209 euros/m2).

Precio del alquiler en abril

El mes de abril se ha cerrado con una subida mensual del precio del alquiler en España del 2%, hasta establecerse en 13 euros/m2, lo que supone el mayor precio del alquiler en España de la serie histórica, según el último informe de precios publicado por idealista.

En el último trimestre el precio ha subido un 4,9% mientras que en el último año se produce una subida del 13%.

En los últimos años, el stock de vivienda para alquilar se ha desplomado más del 50%, mientras que los leads por anuncio han aumentado más de un 430%.

La situación de altos tipos de interés impide a muchos interesados en comprar, teniendo que alquilar a la espera de mayor ahorro o mejores condiciones. Mientras que la inseguridad jurídica y la falta de incentivos obligan a muchos propietarios a pensarlo dos veces antes de poner en alquiler su vivienda.

Por capitales: Hasta 41 capitales han experimentado subidas en el precio de la vivienda en alquiler durante el último mes.

El incremento más pronunciado es el de Soria donde las rentas subieron un 6,3% seguido de las subidas de Huesca (3,9%), Jaén (3,3%), Vitoria (3%) y Valencia (2,8%). Por el contrario, Badajoz es la capital en la que más bajan las rentas durante el último mes (-1,6%), seguida de Ourense (-1,2%), Santa Cruz de Tenerife (-0,9%), Pontevedra y Toledo (-0,5% en ambos casos).

El comportamiento de las rentas en las principales ciudades del país ha sido totalmente alcista. Más allá de Valencia las rentas suben en Málaga (2,3%), Barcelona (1,8%), Madrid (1,4%), Palma (1,2%), Alicante (0,9%), Sevilla (0,9%), Bilbao y San Sebastián (0,6% en ambas capitales).

Barcelona continúa siendo la capital con los alquileres más caros con un precio de 21,1 euros/m2 seguida por Madrid (19,2 euros/m2) y San Sebastián (17,2 euros/m2). Les siguen Palma (15,8 euros/m2), Málaga (14,2 euros/m2) y Bilbao (13,9 euros/m2). Por el contrario, Ciudad Real (6,6 euros/m2), Zamora (6,7 euros/m2) y Ourense (7 euros/m2) son las capitales con la renta más económica.

Por provincias: El precio del alquiler sube hasta en 45 provincias con respecto al registrado en el mes anterior.

Las mayores subidas se han vivido en Baleares (6,3%), Cantabria (6,2%), Ávila (5,4%), Huelva (4,7%) y Soria (3,9%). En el lado contrario, las únicas provincias que han experimentado descensos en las rentas son Badajoz (-2,1%), Palencia (-0,7%), Ourense (-0,5%), Guadalajara y La Rioja (-0,2%).

Barcelona (18,2 euros/m2) se mantiene como la provincia más cara superando a Baleares (17,8 euros/m2) y Madrid (17,4 euros/m2). Les siguen Guipúzcoa con 15,8 euros/m2 y Málaga con 14,6 euros/m2. Jaén (5,8 euros/m2) junto a Zamora y Ciudad Real (6,1 euros/m2 en ambos casos), por el contrario, son las provincias más económicas.

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Préstamos hipotecarios en el primer trimestre

Demanda de hipoteca

El precio medio de las solicitudes de compra de vivienda en el último trimestre se sitúa en 191.669€, un 10,8% superior al mismo trimestre de 2023; el 80,4% de las hipotecas solicitadas tiene un importe inferior a 200.000€ y el 77,1% de las solicitudes son para la compra de vivienda habitual.

Firmas de hipoteca

Las hipotecas a tipo mixto representan el 39% del total, el 62% de las firmas se financian por encima del 70%, el 70,1% tienen un importe inferior a 200.000€, las mejoras de hipoteca representan un 12,4% del total.

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Euribor a cierre de abril (tipo de interés de referencia en el mercado interbancario de la zona euro)

El euríbor a 12 meses ha terminado abril con una media del 3,703%, lo que traerá la primera rebaja de los préstamos variables en dos años.

El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España cerró enero en el 3,609%, mientras que en febrero llegó al 3,671% y en marzo cerró en el 3,718%. Por tanto, el dato del cuarto mes del año supone la primera rebaja de esta tasa en lo que va de año y en el primer descenso de las hipotecas desde enero de 2022. 

Ya en el arranque de 2024 se produjeron las bajadas de las cuotas para los préstamos con revisión semestral, aunque es ahora cuando los descensos van a generalizarse a quienes tienen una actualización de las condiciones por año, coincidiendo con las previsiones que manejaban los expertos.

No obstante, el ahorro será testimonial. Teniendo en cuenta que el indicador registró una media mensual del 3,757% en abril de 2023, el descenso de la cuota para una hipoteca media será de unos 5 euros al mes, lo que se traduce en unos 60 euros al año. Si no hay cambios de última hora, será en los próximos meses cuando las bajadas sean más cuantiosas, sobre todo durante el verano, ya que el año pasado por esas fechas el euríbor se situaba por encima del 4%. 

A pesar de esta ansiada rebaja de las hipotecas, los expertos piden no lanzar campanas al vuelo e insisten en que el índice de referencia no registrará grandes movimientos hasta que el Banco Central Europeo (BCE) empiece a bajar los tipos de interés. Será entonces cuando previsiblemente se materialice la tendencia a la baja del euríbor. 

La autoridad monetaria mantuvo el precio del dinero en el 4,5% en su reunión de mediados de abril por quinta ocasión consecutiva, y ha dejado entrever que el primer recorte podría llegar en junio. Buena parte del mercado cree que será entonces cuando empiecen a bajar los tipos de interés, aunque también hay quienes apuntan a que la decisión podría aplazarse hasta septiembre.

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Resto de la Eurozona

La economía de la eurozona mostró un ligero crecimiento del 0.3% en el primer trimestre, un dato superior a los datos casi neutros que se registran desde 2022, aunque tampoco es nada del otro mundo.

El sector inmobiliario sufrió un repunte en los precios en el primer trimestre debido al retraso en las bajadas de tipos. El principal problema sigue siendo la falta de oferta; países como Francia o Alemania lo están notando.

La solución a este problema se espera que pueda estar ligada a bajadas de tipos, que hagan recuperarse al sector de la construcción y provoquen cierto alivio en los precios.

PMI Construcción Eurozona en marzo

El índice de Gerentes de Compras de la Construcción de la Eurozona (HCOB por sus siglas en inglés) descendió a 42.4 en marzo desde 42.9 el mes anterior.

La producción disminuyó a un ritmo ligeramente más rápido, con caídas significativas en la actividad de la vivienda impulsando la contracción general.

La débil demanda y una marcada disminución en nuevos negocios llevaron a pérdidas de empleo y medidas de reducción de costos, incluyendo la compra de insumos y el uso de subcontratistas.

Sin embargo, las cargas de costos aumentaron al ritmo más lento en cinco meses. El sector de la vivienda siguió siendo un gran lastre para la producción total, registrando su mayor reducción en siete meses.

Las empresas de ingeniería comercial y civil también continuaron experimentando una actividad decreciente, con la producción comercial viendo su menor disminución desde noviembre.

En Alemania

El índice de Gerentes de Compras de la Construcción de Alemania (HCOB por sus siglas en inglés) cayó a 38.3 en marzo de 2024 desde 39.1 en febrero, señalando una disminución adicional y marcada en la actividad de construcción.

El principal obstáculo para la actividad total de la industria continuó siendo el sector de la vivienda, donde los niveles de producción cayeron bruscamente y a un ritmo ligeramente más rápido que en febrero.

El trabajo en proyectos comerciales también cayó fuertemente, aunque al ritmo más lento en cinco meses, y la actividad de ingeniería civil mostró una debilidad renovada. Mientras tanto, los nuevos pedidos cayeron a un ritmo más lento, pero la demanda continuó estando limitada por una combinación de condiciones financieras ajustadas, precios elevados e incertidumbre del mercado.

En contraste, tanto el empleo como la actividad de compra de los constructores cayeron ligeramente más rápido, mientras que el rendimiento de los proveedores mejoró. En cuanto a los precios, los precios promedio pagados por materiales de construcción y productos subieron solo marginalmente y al ritmo más lento en cuatro meses.

Las empresas constructoras se mantuvieron pesimistas respecto al panorama para el próximo año.

En Francia

El índice de Gerentes de Compras de la Construcción de Francia de S&P Global cayó a 41 en marzo de 2024, desde 41.9 en febrero, señalando una tasa más rápida de contracción en la actividad de construcción y extendiendo el período actual de declive a 22 meses.

La disminución en los nuevos pedidos se intensificó en medio de condiciones de demanda persistentemente débiles, lo que dificultó aún más la actividad de construcción. Los tres sectores monitoreados experimentaron una reducción en la actividad en marzo, con la construcción de viviendas viendo la caída más pronunciada en la producción desde noviembre de 2014, excluyendo el período de la pandemia.

El trabajo de construcción comercial y la actividad de ingeniería civil también se contrajeron bruscamente. En consecuencia, tanto la actividad de compra como el empleo continuaron disminuyendo y a ritmos más rápidos. En cuanto a los precios, la tasa de inflación de insumos fue solo marginal y la segunda más suave en casi cuatro años.

Mirando hacia adelante, las empresas encuestadas mantuvieron una visión pesimista, reflejando expectativas negativas para el sector inmobiliario, la inflación y proyecciones de debilidad sostenida en la demanda.

En Italia

El índice de Gerentes de Compras de la Construcción de Italia (HCOB por sus siglas en inglés) se mantuvo sin cambios en un mínimo de cinco meses de 50.3 en marzo de 2024, señalando un débil crecimiento en el sector de la construcción debido a un aumento apenas marginal en la actividad y nuevos trabajos.

La actividad de ingeniería civil cayó en territorio contractivo por primera vez en cuatro meses, mientras que la actividad de construcción residencial experimentó su segunda disminución fraccional consecutiva.

En contraste, la actividad comercial fue el único subsector que reportó expansión. Los niveles de empleo continuaron acelerándose, pero los constructores mostraron reticencia a comprar más insumos. En medio de una disminución en la demanda de insumos, las presiones de costos retrocedieron y fueron las menos pronunciadas en ocho meses.

Además, el grado de optimismo aumentó a su nivel más alto desde agosto pasado, ya que las empresas esperaban un aumento en nuevos contratos y en el trabajo general.

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Precios de la vivienda en la Eurozona

Se conocen ya los datos del global de la eurozona actualizados al cuarto trimestre del año 2024:

Los precios de las viviendas en Europa cayeron un 1.1% interanual en el cuarto trimestre de 2023, marcando un tercer trimestre consecutivo de declives y siguiendo a una caída del 2.2% en el tercer trimestre.

Las mayores caídas se registraron en Luxemburgo (-14.4%), Alemania (-7.1%) y Finlandia (-4.4%), mientras que los mayores aumentos se registraron en Polonia (+13.0%), Bulgaria (+10.1%) y Croacia (+9.5%).

Considerando el año 2023 en su conjunto, los precios de las propiedades residenciales cayeron un 0.3%, la primera disminución desde una caída del 1.1% en 2013. Esto sigue a un avance del 8.4% en 2021 y un aumento del 7.7% en 2022.

Los precios cayeron bruscamente en Luxemburgo (-9.1%) y Alemania (-8.4%), pero aumentaron en Croacia (+11.9%), Bulgaria (+9.9%), Lituania (+9.8%), Polonia (+8.8%) y Portugal (+8.2%).

Mirando hacia el futuro, y rastreando los precios de portales inmobiliarios de diferentes países, se espera un repunte de los precios en el primer trimestre:

En Alemania

En marzo, todos los índices del mercado inmobiliario de Europace aumentaron.

El precio de las viviendas existentes aumentó especialmente, con un aumento del 0.8%.

El índice para nuevas construcciones incluso estableció un nuevo máximo histórico.

Bloomberg

Si se hace zoom desde 2021 y se actualiza a los datos preliminares de abril, se observa que los precios de la vivienda siguen estabilizándose. Los precios de las viviendas existentes aumentaron un 0.3% en abril.

Esto revela otra tendencia interesante. La diferencia de precios entre propiedades con un buen y un mal equilibrio energético se está reduciendo nuevamente: en otras palabras, las propiedades sin renovar parecen haber alcanzado su punto más bajo.

Bloomberg

Los precios en las principales ciudades han aumentado considerablemente después de 2 años de estancamiento.

¿El motivo de ello?

La no bajada de tipos de interés. Tipos altos por más tiempo afecta a la oferta, dificultando la financiación de nueva oferta y desanimando a los propietarios a poner en venta su casa, ya que los nuevos deberían enfrentarse a peores condiciones hipotecarias.

El alivio de los precios dependerá de los tipos, debido a que por el lado de la oferta, se sigue tensionando al alza.

Los acuerdos para oficinas, propiedades residenciales y almacenes cayeron un 19% a 6.300 millones de euros (6.800 millones de dólares) en el primer trimestre en comparación con el año anterior:

En Francia

El índice de precios de la vivienda oficial de Francia ya se ha actualizado al cuarto trimestre del año 2023. Y como se preveía viendo la evolución de los diferentes portales inmobiliarios… El repunte del tercer trimestre se frenó en el cuarto trimestre y lo más probable es que vuelva a repuntar fuertemente a inicios de año (pero para confirmar esta hipótesis aun tendremos que esperar 3 meses):

Va muy ligado a la venta de nuevas viviendas, que repuntó en el cuarto trimestre y lo más probable es que caiga de nuevo para inicios de año 2024:

Observando datos en diferentes protales, tanto precios de venta de apartamentos como de casas, repuntan desde minimos de enero:

En Italia

El índice oficial de EUROSTAT sobre la vivienda Italiana ya se ha actualizado al cuarto trimestre del año.

Y como se informó en el informe del mes pasado, no se esperaban grandes cambios en el último trimestre del año. Eso sí, se esperan aumentos de cara al primer trimestre del año:

Observando datos de inmobiliarias más actuales:

En abril de 2024 las propiedades residenciales en venta se pidieron de media 2.036 € por metro cuadrado , con un incremento del 3,30% respecto a abril de 2023 (1.971 €/m²).

En los últimos 2 años, el precio medio en Italia alcanzó su punto máximo en abril de 2024, con un valor de 2.036 € por metro cuadrado. El mes con el precio de venta más bajo fue agosto de 2022: por una propiedad en venta se pidió una media de 1.927 € por metro cuadrado.

En abril de 2024 para viviendas en alquiler se pidió una media de 13,63€ mensuales por metro cuadrado , con un incremento del 11,72% respecto a abril de 2023 (12,20€ mensuales por metro cuadrado).

En los últimos 2 años, el precio medio en Italia alcanzó su máximo en el mes de abril de 2024, con un valor de 13,63 € por metro cuadrado. El mes con el precio de venta más bajo fue enero de 2023: para una propiedad en alquiler, se pidió una media de 11,90 € al mes por metro cuadrado.

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Reino Unido

La situación de Reino Unido es peor que la del conjunto de la eurozona o Estados Unidos; su inflación interanual se sitúa por encima del 3%, incluso comparada con datos superiores al 8%, lo que evidencia una estabilización cercana al 4%.

Bajar los tipos con un problema tan grande de inflación es algo no contemplado. Habrá que observar la evolución de esta, al igual que de su economía, para ver si deciden seguir los pasos del resto de Bancos Centrales.

PMI Construcción en marzo

El índice de Gerentes de Compras de la Construcción del Reino Unido de S&P Global aumentó a 50.2 en marzo de 2024, el más alto desde agosto de 2023, desde 49.7 en febrero, lo que indica un renovado aumento en la actividad total de la industria, después de un período de seis meses de declive.

Hubo un cambio en las canalizaciones de ventas y mayores consultas de nuevos negocios vinculadas a la mejora del panorama económico y condiciones financieras más estables. Añadiendo señales de una recuperación en el desempeño del sector de la construcción, los nuevos pedidos se expandieron al ritmo más rápido desde mayo de 2023.

Sin embargo, las empresas constructoras permanecieron cautelosas respecto a la contratación de personal, con una disminución del empleo por tercer mes consecutivo en marzo. Además, la inflación de precios de insumos se redujo a un mínimo de tres meses.

Mientras tanto, la ingeniería civil fue el segmento de mejor desempeño y la construcción de viviendas y la actividad de construcción comercial se mantuvieron ampliamente sin cambios.

Precio vivienda en marzo

El Índice de Precios de Viviendas Halifax en el Reino Unido aumentó un 0.3% interanual en marzo de 2024, desacelerándose bruscamente desde un crecimiento revisado a la baja del 1.6% el mes anterior, reflejando las fuerzas opuestas de una disminución en la presión del costo de vida y tasas de interés relativamente altas.

En términos mensuales, hubo una disminución del 1% en los precios de las viviendas, marcando un cambio después de cinco meses consecutivos de crecimiento.

A pesar de estas fluctuaciones, el mercado inmobiliario continúa beneficiándose de una demanda subyacente sólida, impulsada particularmente por el aumento sin precedentes en los costos de alquiler.

Sin embargo, sigue siendo vulnerable al momento y la magnitud de los recortes de tasas de interés.

Además, aunque hay ligeras indicaciones de una mejora en la asequibilidad en el horizonte, es poco probable que esto catalice aumentos significativos en los precios de las viviendas durante el resto del año.

Respecto al alquiler en marzo

El alquiler privado promedio en el Reino Unido aumentó un 9.2% interanual en marzo de 2024, superando el 9.0% de febrero y marcando la tasa más alta desde que comenzaron los datos en enero de 2015.

En todo el país, los alquileres mensuales promedio aumentaron a £1,285 (un 9.1%) en Inglaterra, £727 (un 9.0%) en Gales y £947 (un 10.5%) en Escocia.

Londres fue testigo de la mayor inflación anual de alquileres entre las regiones inglesas en marzo, alcanzando el 11.2%, un aumento desde el 10.6% de febrero, marcando el mayor cambio porcentual anual desde el inicio de la serie en enero de 2006

Según portales inmobiliarios como HomeLet, el índice oficial de precios podría subir más en abril:

El precio promedio del alquiler en el Reino Unido para abril de 2024 es de £1,294 frente a los £1273 de marzo.

Excluyendo Londres, el promedio del Reino Unido es ahora de £1,084 frente a los £1.070 de marzo:

Tipo hipotecario en marzo

La tasa hipotecaria en el Reino Unido se mantuvo sin cambios en 7.92 por ciento en marzo.

Hipotecas aprobadas en marzo

Las aprobaciones netas de hipotecas para compras de viviendas en el Reino Unido, un indicador de futuros préstamos, aumentaron a 61.3 mil en marzo de 2024 desde una revisión a la baja de 60.5 mil en el mes anterior, superando las expectativas del mercado de 61 mil.

Las aprobaciones de hipotecas alcanzaron el nivel más alto desde septiembre de 2022, ya que las tasas de interés de las hipotecas recién otorgadas cayeron bruscamente.

La tasa de interés "efectiva" en las hipotecas recién otorgadas disminuyó en 17 puntos básicos, a 4.73% en marzo. La tasa sobre el stock pendiente de hipotecas aumentó en 2 puntos básicos, a 3.50% en marzo.

Por el contrario, las aprobaciones netas para la remortgage, que solo capturan la remortgage con un prestamista diferente, disminuyeron a 34.2 mil desde 37.7 mil en el mismo período.

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Estados Unidos

La economía estadounidense sigue mostrando gran fortaleza, pero se desaceleró en el primer trimestre y los primeros datos del segundo trimestre correspondientes a abril no fueron optimistas. Tanto el ISM de manufacturas como el de servicios cayeron en contracción, algo no visto desde finales de 2022.

La inflación durante el primer trimestre ha sorprendido al alza, especialmente debido al salto de los precios energéticos y, en particular, de la gasolina. Se espera que afloje en los próximos datos. Aquí es donde estará la clave para saber cuándo será la primera bajada de tipos.

Permisos de construcción y viviendas iniciadas

Las autorizaciones de construcción en los Estados Unidos cayeron un 3.7% a una tasa anual ajustada estacionalmente de 1.467 millones en marzo de 2024, revisadas desde una estimación preliminar de 1.458 millones. Esta última caída sigue a un aumento del 2.3% en febrero, llevando las autorizaciones a su punto más bajo desde septiembre pasado y señalando una lentitud sostenida en el mercado de la vivienda, influenciado por costos de endeudamiento históricamente altos.

Las autorizaciones de viviendas unifamiliares disminuyeron un 4.7% a un mínimo de cuatro meses de 983 mil, mientras que las aprobaciones para el segmento volátil de multifamiliares bajaron un 1.4% a 484 mil.

Los inicios de construcción de viviendas en los EE. UU. cayeron un 14.7% mes a mes a una tasa anualizada de 1.321 millones en marzo de 2024, revirtiendo desde un nivel revisado al alza de 1.549 millones en febrero y muy por debajo de las previsiones de 1.48 millones.

Es la lectura más baja desde agosto y la mayor caída desde abril de 2020, ya que un aumento en las tasas hipotecarias afectó a posibles compradores.

Los inicios de construcción de viviendas unifamiliares descendieron un 12.4% a 1.022 millones, y la tasa para unidades en edificios con cinco unidades cayó un 20.8% a 290 mil.

Aquí hay que hacer un comentario sobre el empleo de los constructores, que alcanzó niveles récord hasta abril. Sin embargo, el número de ofertas de cara a mayo se ha desplomado, con una caída de 182,000, la mayor de la historia.

El motivo de ello es la “no bajada de tipos”, durante el último trimestre se empezó a descontar con grandes posibilidades la bajada de tipos, pero al no producirse, se han visto opbligados a dejar de contratar, y próximamente conoceremos si también a despedir.

Venta de nuevas viviendas en marzo

Las ventas de nuevas viviendas unifamiliares en los Estados Unidos aumentaron un 8.8% mes a mes a una tasa anualizada ajustada estacionalmente de 693 mil en marzo de 2024, el nivel más alto en seis meses, y recuperándose de una caída revisada al alza del 5.1% en febrero.

Se compara con las previsiones del mercado de 668 mil, con una demanda que sigue siendo robusta a pesar de las tasas hipotecarias elevadas. Las ventas aumentaron en el Noreste (27.8% a una tasa anualizada de 46 mil), el Oeste (8.6% a 177 mil), el Sur (7.7% a 391 mil) y el Medio Oeste (5.3% a 79 mil).

Este salto intermensual hizo que las ventas de viviendas nuevas aumentaran un 8,3% interanual hasta 693.000 SAAR, el más alto desde septiembre de 2023...

Hubo 477 mil nuevas viviendas listadas para la venta durante el período, lo que representa aproximadamente 8.3 meses de oferta a la última tasa de ventas.

Venta de viviendas de segunda mano en marzo

Las ventas de viviendas existentes en EE. UU., una medida de transacciones completadas que incluye viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas, disminuyeron un 4.3% a una tasa anualizada ajustada estacionalmente de 4.19 millones de unidades en marzo de 2024, revirtiendo parcialmente el aumento del 9.5% en febrero y en comparación con las previsiones de 4.2 millones.

"Las ventas de viviendas están estancadas porque las tasas de interés no han experimentado cambios importantes. Se da la bienvenida a más inventario en el entorno actual", dijo el economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés), Lawrence Yun.

Entre las cuatro principales regiones de EE. UU., las ventas cayeron en el Medio Oeste, Sur y Oeste, pero aumentaron en el Noreste por primera vez desde noviembre de 2023. El inventario total de viviendas fue de 1.11 millones de unidades, un aumento del 4.7% respecto a febrero y del 14.4% respecto al año anterior.

El inventario total de viviendas registrado a finales de marzo fue de 1,11 millones de unidades, un 4,7% más que en febrero y un 14,4% más que hace un año (970.000).

El inventario no vendido tiene una oferta de 3,2 meses al ritmo de ventas actual , frente a 2,9 meses en febrero y 2,7 meses en marzo de 2023.

Precios de vivienda en Estados Unidos

El índice de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller de 20 ciudades en los EE. UU. aumentó un 7.3% interanual en febrero de 2024, el más alto desde octubre de 2022, acelerando desde el 6.6% en el período anterior, y muy por encima de las expectativas del mercado de un avance del 6.7%.

ZeroHedge

Los precios aumentaron más en San Diego (11.4%), Chicago (8.9%) y Detroit (8.9%). Desde el mes anterior, los precios de las viviendas aumentaron un 0.9%, el mayor aumento en ocho meses. 19 de los 20 mercados vieron aumentos mes a mes, con San Diego (1.7%), San Francisco (1.7%) y Portland (1.2%) registrando los aumentos más pronunciados, mientras que el mercado de viviendas de Tampa registró la única disminución.

ZeroHedge

Observando los datos de vivienda nueva y de segunda mano de marzo:

El precio medio de las nuevas viviendas vendidas fue de $430,700, mientras que el precio medio de venta fue de $524,800.

El precio medio de las viviendas existentes fue de $393,500, un aumento del 4.8% respecto al año anterior ($375,300). Las cuatro regiones registraron aumentos de precios.

Precios de alquiler en marzo

El alquiler solicitado medio en Estados Unidos aumentó un 0,8 % interanual hasta los 1.987 dólares en marzo, lo que supone el tercer aumento consecutivo tras tres meses de descensos. Los alquileres solicitados apenas variaron respecto a febrero (+0,3%).

Algunos comentarios extra de Redfin:

El aumento de los alquileres en el Medio Oeste y el Noreste ayudó a impulsar el repunte nacional de los alquileres, que analizaremos más a fondo en la siguiente sección.

Probablemente también contribuyeron las elevadas tasas hipotecarias. Muchas personas están retrasando sus planes de compra de vivienda porque los pagos mensuales de los compradores de vivienda están cerca de su nivel récord. Esto está impulsando la demanda de alquiler y, como resultado, los precios de alquiler. 

Los costos de la vivienda son tan altos que muchos estadounidenses no pueden permitirse el lujo de comprar casas, pero los alquileres también son elevados, lo que coloca a muchas personas que buscan vivienda entre la espada y la pared. El alquiler medio solicitado en marzo fue solo un 3,3 % (67 dólares) por debajo del máximo histórico de 2054 dólares en agosto de 2022.

Tasas hipotecarias

El tipo medio de una hipoteca fija a 30 años subió 5 puntos básicos respecto a la semana anterior, hasta el 7,22% a 1 de mayo, el más alto desde finales de noviembre. En el mismo periodo del año pasado, el tipo medio para una hipoteca fija a 30 años era del 6,39%.

"Los tipos hipotecarios continuaron su ascenso esta semana", declaró Sam Khater, Economista Jefe de Freddie Mac.

"De media, más de un tercio de las ventas de viviendas de todo el año se producen entre marzo y junio. A falta de dos meses de este periodo históricamente ajetreado, es probable que los potenciales compradores de vivienda no vean pronto un alivio de la subida de los tipos.

Sin embargo, muchos parecen haberse aclimatado a estos tipos más altos, como demuestran los datos de ventas de viviendas pendientes publicados recientemente, que alcanzan el nivel más alto en un año."

China

La economía China sigue sin mostrar signos claros de recuperación en el primer trimestre. El objetivo anual de crecimiento se sitúa en el 5% para el año 2024 y parece más bien una aceptación de la nueva situación, en la que no se puede crecer a ritmos superiores al 7%.

El sector inmobiliario sigue siendo el gran lastre y no hay el más mínimo signo de recuperación.

Precio de vivienda en marzo

Los precios de las nuevas viviendas en China cayeron un 2.2% interanual en marzo de 2024, más rápido que la caída del 1.4% del mes anterior.

Fue el noveno mes consecutivo de declive y el ritmo más pronunciado desde agosto de 2015, a pesar de múltiples medidas de apoyo del gobierno para reducir el impacto de una prolongada caída del mercado inmobiliario y una frágil recuperación económica.

Los precios cayeron a tasas más fuertes en Shenzhen (-5.5% vs -4.8% en febrero) y Guangzhou (-5.5% vs -4.6%), mientras se moderaron en Beijing (0.8% vs 1.0%), Chongqing (0.5% vs 1.2%) y Tianjin (0.5% vs 1.5%).

En Shanghai, los precios aumentaron un 4.3%, después de ganar un 4.2% en febrero.

Mensualmente, los precios de las nuevas viviendas cayeron un 0.3% en marzo, lo mismo que en los dos meses anteriores.

sobre el autor: Diego Puertas

Diego es analista de inversión independiente y asesor financiero certificado por CISI. Es autor del boletín de análisis The Market Eye y colaborador en numerosos medios financieros y servicios privados de análisis económico. Habitualmente comparte sus análisis y opiniones en sus redes sociales y newsletter.

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